訂閱作者的最新文章 賴淑惠
賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
人氣 84084

房市意難平?破解新青安「樂隊花車狂想曲」三大話術!

相關關鍵字

#新青安 #房貸 #房地產 #央行 #寬限期 #多空觀點
文/賴淑惠
 
新青安貸款帶動房市增溫,根據央行統計,五大行庫新承作房貸金額,自去年7月年增率翻正後,一路攀高至今年1月152%創新高,2月雖降溫,但仍年增2成!新青安貸款夾帶40年貸款、5年寬限與低利率的空前利多,「你今天新青安沒?」在年輕與首購世代颳起空前旋風,影響所及,讓不少原來買不起房的購屋族捨不得錯過這一波,甚至有年輕人開始口耳相傳,「如果再不上車,就等著看車上的人一路狂飆,以後也別想買了!」更有甚者,近期的預售建案開始出現各種勸敗話術,讓人目眩神迷。
 
■話術一:再不上車來不及!寬限過後「樂隊花車」變「屍速列車」
 
這股風潮,讓我想起學生時期念的傳播學「樂隊花車效應」,簡單的說,就是當人們受到群體的影響,會開始非理性地朝著與大多數人一致的方向變化,感覺只要跳上了這台樂隊花車,就能夠輕鬆享受遊行中的音樂,也代表了「進入主流」,在這股「房市意難平」效應延燒下,不少年輕人就怕過這村、沒那店,紛紛變身夜行吹哨的大膽王,不計後果的搭上了新青安列車,「怕什麼?就算繳不起,5年後賣掉就好!」、「再不然租給人家套利,以租養房更賺!」這些乍聽之下超有底氣的勇者言論,開始出現在各大預售案場,銷售人員言之鑿鑿,「首購族」也可以進階「投資客」,彷彿瞬間升了一個檔次,光聽就讓人暈陶陶,還不上車的大概只有傻子吧?
 
在這股「房市意難平」效應延燒下,不少年輕人不計後果的搭上了新青安列車。資料照/好房網News記者林和謙/攝
2023年全年新北房市交易有「倒吃甘蔗」的趨勢,中後期拉尾盤,全年房市交易量比2022年相較僅小幅年減0.29%;因新青安助攻以及年底的新案交屋帶動交易量能。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
但,日前有一名月薪3萬的傳產作業員,在《買房知識家 A你的Q》臉書社團發文表示,他去年被新青安方案吸引,靠著信貸、保單貸款湊出頭期款,買了一間總價一千兩百多萬元的預售屋,殊不知美夢變惡夢,他發現自己根本無法負擔後續工程款,也繳不起房貸,原來他每個月光是信貸、保單貸款、學貸,不吃不喝就得支出2萬元,還要預留6000元替往後的工程款、房貸做準備,如此一來,連基本的生活費都沒了,日子根本過不下去。更大風險還在後頭,等到舒服的寬限期過後,本金攤還日恐更是末日,以總價1,250萬元的房價為例,新青安在寬限期內,本息月付金額14,729元,但5年寬限期一到,月本息暴增為31,983元,飆升2.17倍,比原po的薪水還高!
 
■話術二:「先租後賣」寬限投資超賺?房市豪賭誤判恐斷頭出場!
 
「自己不住,在寬限期先月繳一萬多,出租一個月收兩萬五,賺個五年租金再賣,等到房價翻漲,再賺一筆!」最近一年,我屢屢在預售案場聽到這樣的教戰策略,吸引不少首購年輕人幻想第一次投資就上手,勇敢拿出第一桶金奮力一搏,但,代誌不是憨人想的這麼簡單!最近「Dcard」有人發文哀嚎,他買了人生第一間房,也選了時下最夯的新青安,希望先出租幾年套利後,再自己住進去,沒想到,交屋前夕被友人告知,使用新青安的房子不能租人,他惶恐的發問,「當時幫我辦貸款的專人說,撥款下來就不會去查了,想請問各位過來人,青安真的可以租人嗎?」
 
下方立刻釣出網友洗臉回應,「我朋友這麼幹,結果租客申請補助,他的年限從40年變20年,現在每個月還款都很硬,還在掛賣中,但似乎有行無市,賣不太掉」、「租客報補助你會直接完蛋,利率變很高還款年限剩不到20年」,這些說法絕非空穴來風,因為銀行雖然不可能普查所有房貸戶,不過,一旦被抽查後發現不符合青安的自用條件,銀行會協商改成一般貸款,不只貸款成數降低,也會收回5年寬限期,此時,倘若無法即時補頭期款的差額,房子將立即面臨斷頭法拍的危機!
 
■話術三:「租不如買」開除房東?小心買到「鏡花宅」窮開心一場
 
代銷最近常見的話術,還包括有了「新青安租不如買!」「現在租個兩房,就算新北市隨便也要三萬多,但用新青安買房前五年,月繳一萬多就有房子住,不買的是笨蛋!」在這種氣氛下,不少新北、桃園的外圍重劃區買氣爆棚,一千多萬就能入手的蛋殼區預售案場瞬間擠爆了。
 
乍聽之下,的確「租不如買」?但,此時有另一個調查,狠狠打臉了這種不實話術,因為有34%消費者,期待「寬限期延長至10年」,有53%消費者期待未來貸款成數可以提高,其中,34%期待「貸款成數提高至九成以上」,發現沒?新青安上路後,麻痺了大家買房的痛感,說穿了,大家只想能拖就拖,甚至幻想「付不起之前賣掉就好!」沒人真心想還房貸,這種只想一路還息就好的思考背後,根本不是真的「買屋」,而是濫用政策美意,用政府補助享受比「租屋」更低價的好康!
 
不過,更大的隱憂還在後頭,因為這些蛋殼區的價低息少,買進的自住客無痛入住,但寬限期滿要出售就一定可以安全下莊嗎?可能也沒這麼容易!因為根據房市的漲跌邏輯,房價要跌,通常從外圍的重劃區先失守,靠著新青安入手的這批「鏡花宅」,屆時住也不是、賣也不是,前幾年「租不如買」省的租金,這下也可能連本帶利吐回,買房美夢只落得曾經擁有。

好房News粉絲團

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活