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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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520後房市三套劇本早寫好?新「房貸少年」撐起一片天!

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#房地產 #打炒房 #高房價 #新青安 #買賣移轉 #房貸 #多空觀點
文/賴淑惠
 
520新政府就職,新的執政團隊就定位,台灣的房市的下一步是跌是漲?引發市場熱烈討論!其中,520當日台股收盤達21,271點,累計今年以來漲幅約二成,不只股市一片欣欣向榮,房市同樣後勢強勁,2024首季全國的買賣移轉量,高達約8.1萬棟,有房仲業者樂觀預估,第2季的買賣移轉量可望逾8.5萬棟,然而,回首2023年房市買賣移轉件數,僅勉強守住30萬棟的大關,與過去40萬件的交易量相較,仍屬歷史的低檔區,未來四年的房市劇本到底該怎麼寫?牽動無數首購族的買房動向。
 
■劇本一:歷屆大選後漲多跌少!「蔡規賴隨」無新意 房價易漲難跌
 
觀諸歷史,每逢總統大選前,房市多呈現濃厚觀望氣氛,買氣出現明顯退縮,多數購屋族寧可靜待選舉結果後再出手,從過去台灣七次總統大選來看,除了陳水扁選後一年量縮近二成,以及李登輝當選後量縮8%外,大選後房市交易量,有五次出現成長,根據房仲調查的分析,其中,馬英九2008年選上總統後,房市量增13%,房市最熱絡,即使中間一度遭逢金融海嘯,但當時持有房子5年以上的屋主,漲幅可高達55%,是任期內房價漲最多的總統;其次是蔡英文第一屆任期選上後一年,房價漲幅8.43%,第二屆選上後一年,房價也增加6.6%,等著選後降價入場的購屋族,往往落得鏡花水月一場空。
 
未來四年的房市劇本到底該怎麼寫?牽動無數首購族的買房動向。資料照/好房網News記者林和謙攝
陳炳辰表示,隨著房市大環境走強帶動,以及當地重劃區話題、商場商圈機能、政府單位進駐等,讓副都心房價水漲船高。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
從520後的新政府房市政策來看,似乎也呈現了相同態勢,由於此次的選舉,迎來史上首次政黨連續執政十二年,總統賴清德提出的住宅政策,包括「擴大社會住宅量能」、「延續新青安房貸的貸款補貼政策」,以及去年立院通過,今年7月將實施的「囤房稅2.0」,除了囤房稅2.0是新的之外,其餘房市政策,「蔡規賴隨」的態勢非常的明顯,由此來看,短期之內,新政府的房市政策以守成為主,恐怕難以大展拳腳,撼動房市!
 
■劇本二:「囤房稅2.0」假打房、真放水!投資客先租再賣免課
 
其中,所謂的囤房稅2.0,也就是「房屋稅差別稅率2.0方案」,針對囤房者出手,未來非自住稅率最高將達4.8%,並且從「縣市歸戶」改為「全國總歸戶」,讓囤房者無法規避賦稅,看似打擊囤屋居奇的投資客,但名下擁有多戶的房東根本沒在怕!說白了,房子只要先出租就免囤房稅,不少專家質疑囤房稅2.0是「假打房、真放水」,低總價物件更可以輕鬆被投資客與包租公壟斷,成為輕薄短小的投資標的,真正被課到稅的投資客,根本少之又少。
 
退一萬步來看,這些以稅打房的方法,過去幾年其實都未見成效,2011年的「奢侈稅」、2016年的「房地合一稅1.0」,幾乎都是虛張聲勢,房價不動如山;2021年「房地合一稅2.0」上路,房價甚至在漲勢中迅速被轉嫁,簡直是提油救火,倒是財政部的稅收決算大增,稅收大幅增加百億以上,成打房唯一贏家,如此看來,新政府倘無大破大立的新打房攻略,苦等選後新局的購屋族,最後引頸企盼等到的,仍是如變了心女友般的房價,再也回不去了。
 
■劇本三:好心做壞事?新「房貸少年」激增7成 新青安成高房價幫兇
 
至於新政府延續力推的「新青安房貸補貼政策」,根據金融聯合徵信中心資料顯示,去年Q4全國申請貸款件數5.45萬件,連3季走揚,為去年單季新高,其中20~40歲買房更積極,不僅買房貸款量較Q1低點大增74%,居各年齡層申貸成長率之冠,30~40歲的也增加42%,都比其他年齡層更加積極,顯見在新青安的推波助瀾下,房市全靠這群新「房貸少年」撐起扛貸一片天。
 
看似良善的房市政策,讓年輕人不用靠打房也能成家?首先,因為有了「蔡規賴隨」的新青安撐場,高房價的罵聲瞬間彷彿消音不少,因為用時間換取空間的五年寬限期,讓不少年輕人壯膽入場,但,在這種情況下,房價要跌更是天方夜譚,原因無他,年輕人自我感覺良好,誤以為自己已經有能力購屋,反正前幾年無感,價格再高也不怕,殊不知高房價的市況根本從未改變,大量新「房貸少年」進場,只會變相讓高房價的市場更有支撐力道,建商賣的笑哈哈,怎麼可能降房價?先別說這群新「房貸少年」五年一到,一旦還不出本利攤還的貸款,運氣好點的,脫手打回原形,運氣背一點,直接斷頭出場,但這批房子再度進入房市循環,價錢都是再翻一波,直接站上下一個高點,政策美意恐怕成為房市居高不下的最大隱形幫兇!

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