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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房價為何不跌?四種情境有機會撿便宜

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文/林奇芬
 
8月以來,在央行一連串的資金緊縮下,房市終於感受到寒意了。從最近統計可知,房市交易量快速萎縮,但是房價卻未見下滑跡象。為何房價不跌?有沒有哪些條件下,購屋者有機會撿便宜呢?從四個角度評估,部分個案可能有調整價格空間,但要房價全面修正,可能不容易見到。
 
成交量急凍,房價未跌
 
根據最新統計,六都10月建物買賣移轉棟數月減13.9%,年減6.6%,房市交易量降溫了。其中,新北市月減26.9%、年減26.8%,降溫幅度最大,其次是台中市月減18.4%、高雄市月減15.1%。
 
8月以來,在央行一連串的資金緊縮下,房市終於感受到寒意了。示意圖/好房網News記者林和謙攝
A7房市買氣強,有預售案的小坪數2房與3房產品,兩個月左右就賣完,首購族擔心再猶豫「房價又上升,更難買房」。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
另外,評估預售市場的國泰房地產指數今年第三季與前一季相比,呈現價漲量縮現象,與去年同期相比則仍是量價齊揚。其中,30天的銷售率平均18.8%,較上季下滑,買氣略微受到影響,但是價格卻仍然呈現上揚走勢。
 
近期在央行對銀行不動產放款管制,以及第七波信用管制下,房市資金來源急凍,此外,再加上颱風搗亂,各處災情頻傳,對房市更是雪上加霜。通常市場定律是「量先價行」,成交量萎縮了,房價是否也會下跌呢?但目前除了少數特殊個案外,似乎看不到房價下跌跡象。
 
究竟在甚麼情況下,房價才有修正空間呢?以下推演幾個可能情境。
 
一, 投資客想要快速周轉資金。
根據房仲業者統計,今年第三季全台中古屋待售存量達10.7萬戶,雖然與去年同期相比年減16.9%,但仍是歷史同期次高紀錄。在上半年市場交易熱絡下,中古屋待售存量下滑,但下半年一連串打房政策後,待售量上升,顯示屋主或投資客有鬆動求售現象。
 
投資客通常追求物件快速移轉,雖然房地合一稅限制2年內轉手稅率45%、2-5年轉手稅率35%,但對投資客來說,只要有利可圖、資金快速周轉,即使被課高稅又何彷?先前在房市交易熱絡的情況下,投資客可不急著售屋、待價而沽,但現在房市交易冷清,投資客需要盡快求售讓資金回籠,如此就有降價空間。
 
二, 地點偏遠,屋況很糟的房子。
房地產最重要的投資準則,就是地點、地點、地點。若處在都會蛋黃區,房價鬆動空間小,而在偏遠的蛋白區,自然議價空間較大。特別是一些規模龐大的新成屋,若交屋期將近,又無法順利貸款,屋主更想要快速求售,就會有一些降價空間。
 
此外,目前全台屋齡超過30年以上的老屋,到今年底可能突破500萬戶,其中,以台北市老屋比重最高,占全市房屋7成以上,其次,台南、高雄市老屋比重也超過5成。雖然政府推出都更專案,危老條例等,但實際進展都相當緩慢。先前房市交易熱絡時,許多老屋價格也水漲船高,屋主心態惜售,而今交易量萎縮,或許有些老屋屋主不堪漫長等待,而有議價空間。
 
三, 屋主有急著售屋需求。
如果屋主財力雄厚,不需要跟銀行借款,或是先前已經有充裕貸款,不受第七次選擇性信用管制影響,則房屋持有者並沒有降價求售的迫切性,房價自然難以鬆動。除非突發性的金融海嘯衝擊個人財務,或是個人事業、工作發生重大改變,導致短期內需要資金,必須快速售屋,房價才有修正空間。
 
其中,只有全球性金融風暴,比較可能影響到全體房市,若是個人財務問題,則視個案而定,並不會造成全面房價鬆動。
 
四, 小型建商想要快速結案。
台灣截至2024年9月底,住宅貸款餘額10.8兆,建築貸款3.49兆元,都創下歷史新高。而且截至9月底,不動產放款占總存款比重來到26.8%,逼近法規的30%上限。其中,有部分銀行甚至已來到29%臨界點,放款能力受限。
 
中央銀行強力管制銀行的不動產放款,衝擊的不僅是購屋民眾,建商衝擊更是直接。如果是財力雄厚的大型建商,可以先建後售,慢慢等房市回穩,不需要降價求售。但是小型建商若無法得到銀行支持,就需要快速售屋,以取得足夠的建築資金,此時房價相對有彈性。不過,對購屋族來說,購買財務條件不夠穩健的預售屋,反而存在較高的風險,議價空間越大者,潛在風險越高。
 
個案為主,全面下跌難
 
雖然政府近年來持續推出各種打房政策,但房價卻逆勢上漲。截至2024年第二季的統計,全台房價所得比來到10.65倍,其中,台北市攀高到16.3倍,新北市攀高到13.7倍,買屋越來越難。近期央行的房貸降溫政策,已經對成交量降溫帶來效果,但是要房價降溫則比較難。不過,短期內房價沒有飆漲條件,至少我們可以先看到一段時間的房價平穩期。

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