文／林奇芬
台灣房市2024年是由熱轉冷的關鍵年，上半年房市熱絡、成交量價格都屢創新高，但下半年則瞬間急凍，房市最冷冬季來臨。預估在房市供應量增，但資金緊縮、房貸難尋趨勢下，2025年房市仍然面臨冷冬。
截至今年10月最新統計，全台1-10月建物買賣移轉棟數29.7萬棟，跟去年同期相比還有20.9%成長。不過若以近幾個月的變化來看，今年7月買賣移轉棟數來到3.3萬棟，而10月則萎縮至2.6萬棟，就可以知道下半年交易冷卻現象。
另外，房屋所有權第一次登記棟數(也就是新成屋)，近年呈現持續成長趨勢，2022年13萬棟，2023年14.9萬棟，2024年截至10月13.2萬棟，比去年同期成長14.1%。顯示過去幾年預售屋大量銷售，已經逐步進入交屋期，房市供應量增。
上半年房市成交熱絡，央行再加碼祭出選擇性信用管制，包括6月推出第六波信用管制，9月再推出第七波信用管制。由於第七波是直接對銀行的不動產放款上限監控，終於對房市帶來明顯降溫。
展望2025年房市仍面臨資金短缺，交易萎縮現象，有屋者一定要嚴控資金，確認自己的繳息能力。想購屋者則可以多看屋、多殺價，但更重要的是要確保自備款充足，否則貸款困難仍是購屋最大難題。
一， 央行不動產放款管控，貸款資金難尋。
央行對不動產降溫最有效的管控，就是銀行的不動產放款比重上限。根據央行統計，截至2024年10月底，全體銀行不動產貸款佔總放款比例來到37.4%，逼近歷史最高峰2009年10月的37.9%。因此央行要求各銀行檢視自身不動產放款水位，若過度集中者給予一年調整期。
資料來源：中央銀行，統計至2024/8月
根據銀行人士估算，若按央行明年底要驗收的國有銀行不動產總量管制成果，明年八大行庫要降減的放款規模可能超過千億元，同時民營銀行也同樣有不動產上限控管壓力。按此推估，不僅民眾購屋貸款額度受限，包括建商融資、土地融資等，都同步受到影響。
二， 個人房貸額度受限，購屋難上加難，買屋需求萎縮。
目前央行第七波選擇性信用管制，第二屋貸款額度僅剩5成，第三屋僅可貸3成，同時，除了首購族、或名下無房貸者，幾乎無法取得房貸寬限期，這代表購屋自備款金額大增。若沒有足夠資金，現階段幾乎無法順利購屋。而央行的政策方向，主要也僅保護首購族盡量順利取得貸款。
由於資金緊俏，購屋貸款利率也持續升高，除了新青安貸款有利率優惠之外，目前五大行庫截至10月購屋貸款利率為2.2%，比去年同期2.07%，呈現上漲趨勢。不過市場資訊顯示，目前公營行庫購屋貸款利率幾乎從2.4%起跳，民營銀行甚至已拉高到3%。貸款成數縮減、利率升高，購屋負擔沉重，買氣自然下滑。
資料來源:財經M平方，統計至2024/10
三，交屋潮來臨，供給大增。
根據統計，今年前三季住宅使用執照發放量來到10.1萬戶，比去年同期增加20.6%，並創下19年來新高，這代表新屋陸續完工，市場上房屋供給大增。由於自2020年到2023年每年建造執照都超過15萬戶，其中2022年建照執照更高達18萬戶。根據推估，2025、2026年將是完工交屋高峰。先前買預售屋的民眾，將進入交屋繳款、辦貸款階段。房市不僅供應量大增，還會進入搶資金階段。若先前是投資客買進者，可能也會面臨急於脫手的壓力。
資料來源:內政部國土管理署
資金是房市活水，少了資金房市難以成長。中央銀行特別舉例，1990年日本房地產泡沫、2008年美國次貸危機，作為金融市場警戒，認為銀行的房地產放款過度集中，可能引發金融市場風險，必須提早進行監控。而在資金緊縮下，2025年的房市也只能繼續放寒假了。
