文／胡偉良
都會區的老屋、老人現象
根據內政部統計，全國屋齡50年以上的房子高達110萬戶，其中前3名為台北市（14.5萬戶）、高雄市（13.5 萬戶）、新北市（12.5 萬戶）。屋齡 40 年以上到 50 年的房子，又以台北市、新北市最多。其中台北市有 34％的房子屋齡在 40 年以上，達 31 萬多戶；而新北市則有 25％的房子屋齡超過 40 年，有 43 萬多戶。顯見台灣的房子有夠老。另一方面，台灣老齡人口的比例也正逐漸增加中，像臺北市為六都 65 歲以上人口占比最高之城市，約占總人口20.97%，顯示台北市已經是老人、老宅充斥的老舊都會城市。
屋齡25年以上的房子大多不安全
老屋多有生活機能不佳、社區安全防災堪慮、公共設施不足，缺乏電梯及其他現代設施設備的狀況，加上台灣高齡人口愈來愈多，老人加老屋已經是台灣社會的普遍現象。台灣在 1999 年的 921 之後修改建築法規，除了提高房屋設計的地震係數外，施工細節也做了不少調整，之後，耐震相關法規才趨於完備，可以概略的說，屋齡 25 年就是防震宅的分水嶺。而當今 25 年以上住宅，占比達 69.1% 之多，也就是這些老屋都需要改建才能具備真正的耐震能力，這也可以從 921 之後的幾次大地震中，很少有1999年之後依新法規設計施工完工的房子受太大的災損得到明證。
台灣近年來大地震出現頻率愈來愈高，如 2016 年 2 月 6 日台南 6.6 級強震造成維冠大樓倒塌、2018 年 2 月 6 日花蓮 6.2 級強震造成雲翠大樓倒塌、2022 年台東 6.8 級強震造成花蓮玉里的大樓倒塌，再到今年 2024 年 4 月 3 日花蓮 7.2 級強震，造成花蓮天王星大樓倒塌，全台主要都會區並有數百棟建物受損。這種現象顯示台灣幾乎每隔幾年就有 6 級以上的強震出現，這也讓民眾對於居住安全、抗震防災意識明顯升高。以當前台北市為例，絕大多數的老屋現在都在「和建商談改建」，或「在找建商」的路上。
老屋改建的主客形勢已經不一樣了，地主不再是老大
據估計，之前國內 1 年實際能執行更新的房屋大約是 1 萬戶左右，相對於國內需要都更的數量，約需 300 至 400 年時間才能完成重建，而在這個過程中，又將有不計其數的房屋陸續變老，換言之，都更的速度永遠也趕不上房屋變老的速度。
再從台灣當前每年的新屋數量（9-15 萬戶）來看，一方面可以推斷，來自都更危老改建的比例正在快速提升中，在一些大都會城市，佔比甚至來到了 70、80% 之多，老屋改建已經成為新屋來源的主流。試想每年產生的改建需求和市場上所能提供的改建能量相比，基本上是需求遠遠大過供給，在這樣一個供需不平衡的市場結構中，哪一方將是強勢的一方，情勢上已經很明顯了。
在「供大於求」的市場結構中，製造競爭是買方爭取有利條件的法寶。但是在一個「求大於供」的市場局面下，住戶找太多建商，只會讓有條件的優質建商裹足不前，選擇不參加，或退出，結果形成只有不合格廠商介入的場面，對地主反而不利的局面。
愈晚都更，日後的獎勵會增多？
如前所述，在求大於供的市場結構下，市場上的營造能力已經有所不足，政府不可能再增加改建獎勵，因為這麼做將更惡化市場的供需不平衡狀況，帶動營建成本進一步上漲和房價繼續攀升。反而，政府有可能逐漸緊縮改建獎勵，來平衡供需。
畢竟，天下沒有白吃的午餐，房子老了，哪有可能不出錢，卻反而因改建而賺大錢？現在的情勢，只是因為前期處置不當而造成今日的「補救」措施，日後不可能會再加大優惠，逐漸取消優惠才是未來可能的方向。因此，民眾要能看清情勢、把握機會。
