好房網News記者林和謙／台北報導
「公設點交」源自於公寓大廈管理條例第57條，規定「設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說」移交管理委員會，還有「水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤」，台灣公寓大廈管理顧問協會理事長饒後樂說，這原本只是管理委員會成立運作、從事管理維護的開始，但台灣公寓大廈卻把這件小事擴大延伸成對建築物、設備設施，乃至材料、工程品質的全面查驗。
第三方檢驗公司輕易幫管理委員會找出數以千計的缺失後，管理委員會要求建商先行改善，但改善需要時間、改善成果又未必符合居民要求、某些缺失甚至無從改善；種種原因讓交接一拖再拖，阻礙公共事務正常運作並成為居民與建商、居民與居民之間矛盾衝突來源。
饒後樂表示，管理委員會沒完成點交的後果，是無法領取起造人提撥、由政府保管的公共基金。如果建商又未協助管理委員會另闢經費來源或迅速交付代收結餘的「管理費」，管理委員會就會陷入空轉、坐困愁城；居民或管理委員感受到建商不配合、不友善態度後，敵意螺旋出現，讓「公設點交」前景雪上加霜。
饒後樂說，接著管理維護權責走向模糊，管理委員會主張公設尚未點交，保養維護、修繕甚至安檢申報都要建商買單；建商則說公設已交付居民使用，理所當然歸管理委員會維護。大事小事都可能拉扯摩擦，還常見交屋七、八年，大廳桌椅沙發外包裝還沒拆封，健身房運動器材擺著但就不能使用，都因為「公設還沒點交」！
公設點交危害不僅於此，公寓大廈管理組織關係鬆散，管理委員普遍缺乏驗收專業知識與技術，委員們要獲得鄰居們「肯定」或至少能夠給個「交代」就必須「堅持最高品質」做到所有人滿意為止，或是「維護最高權益」逼迫建商賠付鉅款。饒後樂指出，民粹環境下、誰幫建商說話誰就是抓耙子或建商暗樁，也沒有管理委員敢當吳三桂。可是想法人人不同，好還能更好、狠一點說不定要到更多。社區大樓從此形成一個自私貪婪吞噬掉客觀理性的人性黑洞，隨後建商會因為對沒完沒了的需索說不而成公敵，管理委員會因為不敢要或要得不夠而被否定、抹黑。很多管理委員會完成點交後被視為背叛，被接續的管理委員會究責、提告…。公設點交是公寓大廈管理潘朵拉的盒子，從管理委員會成立伊始，就將建商推向對立，同時在公寓大廈內部埋下撕裂互信、衍生對立、仇恨的種子。
公設點交會走向變質和失控，饒後樂說明，原因是預售制度下購屋者期待用「驗收」來保障消費權益，並以為「法定」的公設點交可以卡住建商，迫使其履行保固義務；既然擔心建商混過點交一走了之，那何不無限拖延讓建商無法脫身？問題是加上「驗收」和「保固」後的「加強版公設點交」讓公寓大廈難以承擔，光是認知差距就足以讓建商、居民、管理委員會間彼此交惡，讓公設點交更遙遙無期。
但公寓大廈居民並不知道，建商其實可以不理管理委員會；饒後樂指出，法律並沒有施加建商須給予公寓大廈居民想像或期待的義務，不接受點交是你家的事，拿不到起造人提撥的公共基金對我毫髮無傷；你提出的缺失我或許試著改善，不能或不想改善、我丟個數字看你們要或不要？法律上的「公設點交」僅止於資料文件交付和確認設備設施正常功能。能夠滿足公寓大廈居民對於「品質」與「保固」的期待來自建商的企業良心、對商譽的珍惜及管理能力，從來不是公寓大廈居民以為的「公設點交」！
饒後樂認為，要消除公設點交對公寓大廈的危害就必須還原「公設點交」的單純本質，同時補足預售交易公設「驗收」和「保固」的法制基礎。公寓大廈居民在公設點交中「加料」，是因為建商真的可能少給了什麼、給的不符約定或期待，或規避保固責任。那如果要求建商提供一筆保證金交付信託或如公共基金由公庫保管，在保固期間管理委員會發現公設內容短缺、差錯或需要修繕更新時通知改善，建商若未能在約定時間內完成必要處置管理，委員會即可自行購置、更換或修繕。保固期屆滿前，管理委員會檢具通知文件記錄與支出憑證向建商請求支付，建商完成支付後即可向政府或信託機構領回保證金；管理委員會與建商存在認知差異時，則可透過現有公寓大廈爭議事件調處委員會做簡易裁決。
饒後樂建議設置「公設保固保證金」，並可以發揮以下作用：第一、還原「公設點交」本質，促使公寓大廈治理順利啟動開展。第二、藉「公設保固保證金」同時達成「驗收」與「保固」目的，管理委員會也不用在成立當下急著跟建商「算帳」，反倒加入「保固」所追求的「耐用」功能，「查驗」更有價值，還有保固期內管理委員會管理維護越確實，越能發現問題，自身權益更能獲得保障。第三、由公寓大廈爭議調處委員會擔任公正客觀第三人，能夠預防及化解建商、管理委員會與居民之間二元對立狀況，防止社區大樓變成成員彼此懷疑、相互打耳光的環境。第四、強化建商承擔保固責任、履行修繕義務的動機。第五、對比管理委員會代行支出和建商「公設保固保證金」金額，就是建商能力與誠信的客觀指標，有助於房屋交易市場更加公平透明。
