文／林奇芬
最近台股大暴跌，許多人也在觀望，房價是否也會下跌？短期內，房價或許不容易下跌，但是銀行端房貸放款持續緊縮，可能才是房市最大殺手。沒有了資金活水，房市可能要開始降溫了。
房地產是財務高槓桿的投資標的，一般人買房子，自備款多只準備二成，八成靠銀行貸款。如果銀行不借錢給你，如何有能力買房子呢？
過去幾年，中央銀行採取了很多次的房市信用管制，但是，銀行房貸餘額卻是節節飆高，許多人開始對央行的信貸措施不以為意。不過，近期已經開始聽到，許多銀行拒收房貸新案的消息，甚至聽聞有人房貸申請案已經走完主要流程了，但銀行卻遲遲不撥款。顯示這波銀行對房貸放款的態度轉趨嚴格，跟先前幾次有明顯差異。當房貸資金活水退潮時，房市面臨考驗的時點也來了。
房貸餘額創新高，不動產貸款佔比快到臨界點
根據中央銀行統計，目前銀行購置住宅貸款餘額已經來到10.5兆元，建築貸款餘額來到3.3兆元，雙雙創下歷史新高。此外，目前全體銀行不動產貸款佔總放款比率來到37.43%，逼近歷史最高峰2009年10月，佔比37.9%。今年6月，央行再推出第六波房地產信用管制，其中提高銀行存款準備率0.25%，相當於緊縮銀行放貸資金，再加上銀行不動產放貸餘額已經居高不下，因此未來銀行對於不動產放款將會越趨謹慎。
資料來源:中央銀行，財經M平方，統計至2024／6
央行信用管制加碼，第二戶房貸只剩六成
早期央行的房貸信用管制，多數針對豪宅(高價房屋)為主，貸款成數降至50%以下。但由於房市持續熱燒，2023年6月祭出第五波選擇性信用管制，不論房屋金額大小，開始對第二屋房貸成數限縮。包括台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等地區，購買第二屋，最高貸款成數只能七成。
根據中央銀行今年6月統計，新承辦的房貸，在上述特定區第二戶的貸款成數，平均為67.8%，也就是買屋者必須要準備更多自備款。
而今年6月中央銀行再度祭出第六波選擇性信用管制，針對台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等地區，購買第二戶時，最高貸款成數再降至6成。這次，適用都市增加了桃園市，同時貸款成數比去年再減少1成，顯示民眾購屋自備款再度上調。
舉例來說，如果購買2000萬元房子，原先準備自備款600萬元，現在要準備800萬元，一下子多出200萬元，對購屋者將帶來資金壓力。此外，第二屋也不適用房貸寬限期，也就是不能只繳息不還本金，相對每月負擔金額較高。
誰受到衝擊最大，成屋交易首當其衝
雖然這次信用管制只限於第二屋，第一屋還有新青安房貸可適用，但是新青案貸款額度上限僅1000萬元，主要目標群是小宅，而第二屋房貸影響的範圍則更為廣泛，此對房市衝擊勢必會逐漸浮現。
一，新成屋、中古屋首當其衝
如果已經看好房屋，快要下訂，或已經下訂者，目前衝擊最大。因為立刻要多準備一成自備款，可能很多人籌資來不及，再加上近期股市大跌，想要拿到流動資金更形不易。萬一因為房貸額度不足，導致違約，則購屋者可能直接損失斡旋金、簽約金等，甚至還損失了購屋機會。建議目前有購屋計畫者，一定要先詢問銀行貸款情況，同時，也要衡量自己的資金狀況，是否有足夠能力購屋。
二，快交屋的預售屋
通常預售屋建商會先與銀行談妥整批房貸，由於這些已經有先前協定，銀行方也有準備資金，或許衝擊較小。但若是購屋者，原先已經有一戶房屋，此預售屋為第二戶，則仍然會受到貸款上限六成的限制。因此，購屋者還是要趕快詢問銀行相關政策，或是自己要趕快準備資金，才能順利過戶交屋。
三，預售屋
近期房價大漲，許多人急著卡位，紛紛搶進預售屋，使得今年預售市場非常火熱。然而，預售市場面臨的變化較大，雖然前面繳款壓力較小，但最終等交屋時，還是面臨房貸問題。究竟建商能不能跟銀行談好較高額度房貸？又自己未來分批繳款能力，以及未來繳房貸能力如何？都需要好好評估後才下手。
買房子是長期計畫，資金考量無疑是其中最重要的一環。面對銀行房貸政策縮手，你是否有足夠的應變能力呢？
