文/林奇芬
最近台股大暴跌,許多人也在觀望,房價是否也會下跌?短期內,房價或許不容易下跌,但是銀行端房貸放款持續緊縮,可能才是房市最大殺手。沒有了資金活水,房市可能要開始降溫了。
房地產是財務高槓桿的投資標的,一般人買房子,自備款多只準備二成,八成靠銀行貸款。如果銀行不借錢給你,如何有能力買房子呢?
![房市示意圖。圖/好房網News記者黃暐迪攝影](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzU4OTMxOW5ld3M,/ac266aee32ca5ed7_1600x1200.jpg/qs/w=1200&h=1200&r=16888)
過去幾年,中央銀行採取了很多次的房市信用管制,但是,銀行房貸餘額卻是節節飆高,許多人開始對央行的信貸措施不以為意。不過,近期已經開始聽到,許多銀行拒收房貸新案的消息,甚至聽聞有人房貸申請案已經走完主要流程了,但銀行卻遲遲不撥款。顯示這波銀行對房貸放款的態度轉趨嚴格,跟先前幾次有明顯差異。當房貸資金活水退潮時,房市面臨考驗的時點也來了。
房貸餘額創新高,不動產貸款佔比快到臨界點
根據中央銀行統計,目前銀行購置住宅貸款餘額已經來到10.5兆元,建築貸款餘額來到3.3兆元,雙雙創下歷史新高。此外,目前全體銀行不動產貸款佔總放款比率來到37.43%,逼近歷史最高峰2009年10月,佔比37.9%。今年6月,央行再推出第六波房地產信用管制,其中提高銀行存款準備率0.25%,相當於緊縮銀行放貸資金,再加上銀行不動產放貸餘額已經居高不下,因此未來銀行對於不動產放款將會越趨謹慎。
![不動產放款餘額](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzU5MDAyN25ld3M,/27966b04a270e5e5_604x202.jpg/qs/w=1200&h=1200&r=16888)
![全體銀行業不動產貸款佔總放款比率](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzU5MDAyOW5ld3M,/ad966b04a44d833f_483x247.jpg/qs/w=1200&h=1200&r=16888)
資料來源:中央銀行,財經M平方,統計至2024/6
央行信用管制加碼,第二戶房貸只剩六成
早期央行的房貸信用管制,多數針對豪宅(高價房屋)為主,貸款成數降至50%以下。但由於房市持續熱燒,2023年6月祭出第五波選擇性信用管制,不論房屋金額大小,開始對第二屋房貸成數限縮。包括台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等地區,購買第二屋,最高貸款成數只能七成。
根據中央銀行今年6月統計,新承辦的房貸,在上述特定區第二戶的貸款成數,平均為67.8%,也就是買屋者必須要準備更多自備款。
而今年6月中央銀行再度祭出第六波選擇性信用管制,針對台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等地區,購買第二戶時,最高貸款成數再降至6成。這次,適用都市增加了桃園市,同時貸款成數比去年再減少1成,顯示民眾購屋自備款再度上調。
舉例來說,如果購買2000萬元房子,原先準備自備款600萬元,現在要準備800萬元,一下子多出200萬元,對購屋者將帶來資金壓力。此外,第二屋也不適用房貸寬限期,也就是不能只繳息不還本金,相對每月負擔金額較高。
誰受到衝擊最大,成屋交易首當其衝
雖然這次信用管制只限於第二屋,第一屋還有新青安房貸可適用,但是新青案貸款額度上限僅1000萬元,主要目標群是小宅,而第二屋房貸影響的範圍則更為廣泛,此對房市衝擊勢必會逐漸浮現。
一,新成屋、中古屋首當其衝
如果已經看好房屋,快要下訂,或已經下訂者,目前衝擊最大。因為立刻要多準備一成自備款,可能很多人籌資來不及,再加上近期股市大跌,想要拿到流動資金更形不易。萬一因為房貸額度不足,導致違約,則購屋者可能直接損失斡旋金、簽約金等,甚至還損失了購屋機會。建議目前有購屋計畫者,一定要先詢問銀行貸款情況,同時,也要衡量自己的資金狀況,是否有足夠能力購屋。
二,快交屋的預售屋
通常預售屋建商會先與銀行談妥整批房貸,由於這些已經有先前協定,銀行方也有準備資金,或許衝擊較小。但若是購屋者,原先已經有一戶房屋,此預售屋為第二戶,則仍然會受到貸款上限六成的限制。因此,購屋者還是要趕快詢問銀行相關政策,或是自己要趕快準備資金,才能順利過戶交屋。
三,預售屋
近期房價大漲,許多人急著卡位,紛紛搶進預售屋,使得今年預售市場非常火熱。然而,預售市場面臨的變化較大,雖然前面繳款壓力較小,但最終等交屋時,還是面臨房貸問題。究竟建商能不能跟銀行談好較高額度房貸?又自己未來分批繳款能力,以及未來繳房貸能力如何?都需要好好評估後才下手。
買房子是長期計畫,資金考量無疑是其中最重要的一環。面對銀行房貸政策縮手,你是否有足夠的應變能力呢?