文／林奇芬
史上最強打房政策，房市貸款成數全面下調，少了資金活水，房市寒冬來臨。繼8月央行敦促各大銀行控制不動產放款餘額後，房市陷入「缺金」狀態，而9月央行再祭出第七波選擇性信用管制，房屋貸款成數再度縮水。面臨新規範，購屋族不僅要多準備自備款，還要多準備每個月的購屋還款金額，真是壓力山大。
根據最新統計，五大都市9月買賣移轉棟數已經出現明顯下滑。其中，桃園市下滑幅度最大，月減幅18.4%，台北市、台南市月減幅也有11%。此外，多數都市跟去年同期相比仍有成長，不過台北市、桃園市跟去年同期相比，已都呈現負成長。
今年上半年房屋買賣移轉棟數，還呈現全面性大成長熱絡景象，然而自8月以來，央行的一連串降溫動作，已經對市場交易帶來衝擊。而第七波信用管制，更讓購屋族雪上加霜。
第七波信用管制，貸款成數全面下修
根據最新的選擇性信用管制，除了名下無房無貸的個人或夫妻，還可以享有8成貸款、新青安優惠貸款利率、額度與寬限期外，其他族群大多受到限制。其中，夫妻中若配偶有房有貸，還可享有首購8成貸款與寬限期，但不適用新青安優惠。
除以上外，若是個人名下有房無貸，第一戶貸款無法享有寬限期，若第二戶以上貸款成數更降為5成，等於要準備5成自備款。而法人或高價房屋只能貸款3成，自備款要準備7成。
資料來源:永慶房屋
個人自備款與房貸負擔大增
在新的貸款方案下，購屋族究竟要多準備多少自備款，每月本息攤還要繳多少錢呢?以下用2000萬元房屋試算。若是符合新青安資格，但新青安最多只能貸款1000萬元，因此還要搭配另外600萬元房貸，二者合計在寬限期每月繳款額為2.7萬元，等無寬限期後每月本息攤還金額為5.7萬元。
若不符合新青安資格，但符合首購資格，則購買2000萬元房屋，寬限期每月繳款3.3萬元，寬限期後每月本息攤還金額6.8萬元。每月負擔約多出1萬元。
如果是購買第二屋，由於第二屋貸款額僅為五成，因此自備款要從原先400萬元拉高到1000萬元，且無寬限期，但由於貸款金額降低，每月本息攤還金額為3.9萬元。不過，目前各大銀行都有房貸資金荒，因此實際貸款額度可能打折，貸款利率也可能更高，這些都是購屋風險。
說明:新青安貸款利率一段式1.775%，首購、第二屋貸款利率一段式以2.5%推算。
繼承者們，首購風險有解套方案?
由於第七波信用管制，對於購買第二屋者貸款成數僅5成，讓許多年輕人因為繼承長輩房屋，反而不符合新青安與首購資格。針對這個問題，央行近期提出二大豁免條件，一，不動產來自繼承，且座落地點與借款人實際工作與居住地完全不同者。二，該繼承房屋已經超過一定屋齡，很難有居住事實。
不過，上述條件似乎對於繼承房屋在中南部，購屋者在北部或其他城市者才可適用，若是繼承房屋在台北市、同時在台北市工作，則無法適用。此也讓繼承同城市老屋的年輕人，面臨購屋新難題。
資料來源:永慶房屋
央行一連串的房市管制措施，對於過熱的房市確實澆了一盆冷水，近期交易萎縮，中古屋、預售屋不再漫天喊價。購屋終將回歸自住市場，但在貸款層層把關與縮水下，購屋者的資金壓力大增，購屋寒冬來臨。
