文／戴雲發
今年（2024年）有感地震頻傳、餘震不斷，4月3日在台灣花蓮東部外海發生規模7.2強震，更是921大地震發生25年以後最大的有感地震，主震後大小有感、無感餘震數量更是相當多起，先前有地質學家提出預警，根據地震週期判斷認為台灣已進入強震百年週期，預判在2025年前後於東部南海海域可能發生規模八級的「海溝型大地震」，不禁讓居住在地震帶上的我們，再度思考並檢視建築物的結構是否安全。
根據內政部不動產資訊平台最新統計，全台有近五百萬戶屋齡三十年以上的老屋，所占比例超過五成，也就是每兩戶就有一戶符合都更危老重建屋齡門檻標準的住宅。在某案座談會中有地主說道：「投入重建需要帶點衝動，因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」台灣處於地震帶，更應重視房屋的結構安全，對於耐震力不足的老舊建築更應積極參與重建，即便未來有地震來襲，居住者也不須再擔憂。
然而，重建整合過程中，參與都更的地主們最在意的就是將來重建之後，能分配到多少以及如何分配？分配分成兩種，一種為「協議合建」，另一種為「權利變換」。「協議合建」是指所有權人與實施者以簽訂契約的方式，約定彼此可分回的權利或坪數等；而「權利變換」一詞可能大多數地主比較不了解，本文將針對「權利變換」做簡單說明與分享。
什麼是「權利變換」？
「權利變換」在都市更新過程中，扮演著確保公平、有效和可持續發展的關鍵角色。根據《都市更新條例》，權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
簡單來說，就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」，再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。
與按照協議合建比例坪數分配的方式不同，是以總價值的概念來分配，所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前，地主是無法得到準確的分回坪數的，就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估，也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計畫時，才會是真正能分回的比例價值。
估價師除了估算更新前的權利價值比例，也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來，包括不同樓層、有無視野風景、幾面採光、車位等因素都會影響價值大小。如果希望能夠分回坪數大一點，可以選擇每坪單價較低的樓層戶別，如果覺得不需要停車位，也可以把價值拿來多選配幾坪建物，在選配原則之下，地主可以自行選擇要如何分配自己應分配的權利價值。
舉例來說，某位所有權人更新後的應分配的權利價值為3500萬元，扣除一個250萬元的車位，3250萬元他可以選擇分配32.5坪每坪100萬的店面，也可以選擇43.9坪每坪74萬樓上的住家。所以就算未來一樓大廳的設計導致店面面積比舊有的小一些，原有店面之地主重建後的價值也不會減損，更可透過店面規劃連接二樓，讓一樓地主可分回與原店面面積相同的坪數。
「共同負擔」也會影響地主分回坪數的大小
共同負擔是指都市更新過程所產生的相關費用，除了包含都市更新規劃、估價師、建築物拆除、興建營造費用、稅費、貸款利息等較直觀的成本，原有建物的補償及拆遷安置費、風險管理費等項目也都包含於共同負擔之中。
其中佔共同負擔比例最大的部分是「營建成本」，因政府提列的造價不一定能符合近期營建成本上漲的速度，此時就很考驗都更規劃單位的營造發包能力，以及是否有足夠的工程經歷協助都更案節省成本並將錢花在刀口上。甚至未來如果成本控制的好、更新案有剩餘的利益時，願意配合融資或出資、承擔出資的風險及責任義務的人還能多分回出這部分的效益，不配合融資或出資者就無法分得。羊毛出在羊身上，當成本、共同負擔越高，對於房價沒那麼高的蛋白區來說，要分回大家希望的「坪數」可能就更加困難。
比起「坪數」，所有權人更應注意自己的「權利」。更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明，讓地主清楚了解，並經過政府審查核定後才能執行。因此，不管同不同意都更，在案件進行的過程中都可以多參與、多了解，若不願意也可以表達自身的意見，讓住戶相互理解、相互溝通，才能共同找出大家都滿意的方法。
