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戴雲發 Alfa Safe建築系統創辦人、社團法人建築安全履歷協會創會理事長,曾任中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人,同時也是「國家卓越建設獎」評審委員會最佳施工品質類評審委員。
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發哥分享─今年地震頻繁 老屋重建前的「權利變換」成關鍵

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文/戴雲發
 
今年(2024年)有感地震頻傳、餘震不斷,4月3日在台灣花蓮東部外海發生規模7.2強震,更是921大地震發生25年以後最大的有感地震,主震後大小有感、無感餘震數量更是相當多起,先前有地質學家提出預警,根據地震週期判斷認為台灣已進入強震百年週期,預判在2025年前後於東部南海海域可能發生規模八級的「海溝型大地震」,不禁讓居住在地震帶上的我們,再度思考並檢視建築物的結構是否安全。
 
根據內政部不動產資訊平台最新統計,全台有近五百萬戶屋齡三十年以上的老屋,所占比例超過五成,也就是每兩戶就有一戶符合都更危老重建屋齡門檻標準的住宅。在某案座談會中有地主說道:「投入重建需要帶點衝動,因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」台灣處於地震帶,更應重視房屋的結構安全,對於耐震力不足的老舊建築更應積極參與重建,即便未來有地震來襲,居住者也不須再擔憂。
 
然而,重建整合過程中,參與都更的地主們最在意的就是將來重建之後,能分配到多少以及如何分配?分配分成兩種,一種為「協議合建」,另一種為「權利變換」。「協議合建」是指所有權人與實施者以簽訂契約的方式,約定彼此可分回的權利或坪數等;而「權利變換」一詞可能大多數地主比較不了解,本文將針對「權利變換」做簡單說明與分享。
 
什麼是「權利變換」?
 
「權利變換」在都市更新過程中,扮演著確保公平、有效和可持續發展的關鍵角色。根據《都市更新條例》,權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金。
 
簡單來說,就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」,再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。
 
與按照協議合建比例坪數分配的方式不同,是以總價值的概念來分配,所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前,地主是無法得到準確的分回坪數的,就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估,也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計畫時,才會是真正能分回的比例價值。
 
估價師除了估算更新前的權利價值比例,也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來,包括不同樓層、有無視野風景、幾面採光、車位等因素都會影響價值大小。如果希望能夠分回坪數大一點,可以選擇每坪單價較低的樓層戶別,如果覺得不需要停車位,也可以把價值拿來多選配幾坪建物,在選配原則之下,地主可以自行選擇要如何分配自己應分配的權利價值。
 
舉例來說,某位所有權人更新後的應分配的權利價值為3500萬元,扣除一個250萬元的車位,3250萬元他可以選擇分配32.5坪每坪100萬的店面,也可以選擇43.9坪每坪74萬樓上的住家。所以就算未來一樓大廳的設計導致店面面積比舊有的小一些,原有店面之地主重建後的價值也不會減損,更可透過店面規劃連接二樓,讓一樓地主可分回與原店面面積相同的坪數。
 
「共同負擔」也會影響地主分回坪數的大小
 
共同負擔是指都市更新過程所產生的相關費用,除了包含都市更新規劃、估價師、建築物拆除、興建營造費用、稅費、貸款利息等較直觀的成本,原有建物的補償及拆遷安置費、風險管理費等項目也都包含於共同負擔之中。
 
其中佔共同負擔比例最大的部分是「營建成本」,因政府提列的造價不一定能符合近期營建成本上漲的速度,此時就很考驗都更規劃單位的營造發包能力,以及是否有足夠的工程經歷協助都更案節省成本並將錢花在刀口上。甚至未來如果成本控制的好、更新案有剩餘的利益時,願意配合融資或出資、承擔出資的風險及責任義務的人還能多分回出這部分的效益,不配合融資或出資者就無法分得。羊毛出在羊身上,當成本、共同負擔越高,對於房價沒那麼高的蛋白區來說,要分回大家希望的「坪數」可能就更加困難。
 
■近期消費者相當關注居住安全品質,建議地主在重建過程遴選經驗豐富且合適之營造廠,以專業的營建管理全程把關,才能有效控制成本並提升重建後建築的施工品質,確保地震來不在為安全恐慌。 (圖片由中力都更提供)
■近期消費者相當關注居住安全品質,建議地主在重建過程遴選經驗豐富且合適之營造廠,以專業的營建管理全程把關,才能有效控制成本並提升重建後建築的施工品質,確保地震來不在為安全恐慌。 (圖片由中力都更提供)
 
比起「坪數」,所有權人更應注意自己的「權利」。更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明,讓地主清楚了解,並經過政府審查核定後才能執行。因此,不管同不同意都更,在案件進行的過程中都可以多參與、多了解,若不願意也可以表達自身的意見,讓住戶相互理解、相互溝通,才能共同找出大家都滿意的方法。

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