文/胡偉良
根據不久之前的一份民意調查顯示,愈來愈少的民眾會在購屋時選擇30年以上屋齡的老屋。
1, 願意購買老屋自住的人已經愈來少
相信如果把屋齡上拉到40年以上時這個比例會更低,屋齡到50年以上時恐怕就不會再有任何需求了。也就是說,除了一些坐落在蛋黃區的老宅,可能還勉強存在著「租」的需求外,地點不好的則可能淪為「棄屋」,這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升,加上年輕人已經不像他們的前輩一樣接受老屋那種簡陋的生活環境,所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象,只要買得起,大家都會「捨老屋買新屋」。
![台北市現況小宅熱絡,25坪~近30坪的老公寓也很搶手,尤其若具備地段好、且有都更效益的條件的老屋,更是馬上就會賣出。圖/好房網News記者林和謙/攝](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzU1NDEyOW5ld3M,/fbc666a994eb9d66_1250x938.jpg/qs/w=600&h=600&r=16888)
2003年以後依照新耐震法規興建的房子,在民眾愈來愈重視居家安全後,需求可望日漸提升,且因供應量有限而行情會日益走俏;但另一方面,老屋卻因殘破、滲漏、壁癌、隔局、隔音不佳,而乏人問津,最後房價將因老屋造價歸零,而走向僅剩地價的慘狀。
2, 黃金 vs. 糞土,成敗一念之間
生活水平的提高,造成老屋價值的貶損,漸漸的老屋只能提供方便性的功能,也就是只適宜「出租」使用,而沒有「保值」和「增值」的功能,而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加,地利的了優勢也會逐漸縮減。
1), 人心的貪婪
很多住戶一方面怕建商賺太多,另方面又怕分的比別人少,因此總想成為最後一個簽約的人。他們認為最後簽約,除了可以清楚其他住戶的分回條件之外,更可以乘機多凹一點,而且有這種心態的人還不少,結果一個改建案推動下來,總是有一堆住戶,口口聲聲「我沒有問題,我同意改建,但請先和其他住戶談妥。」結果呢?很少人願意做第一批的義勇軍,大家都準備當最後一戶的簽約戶,因為那時他可以簽到最好的條件。
2), 因為無知產生的抗拒
俗語說:「窮生奸計方能富,富長良心方能安。」大部分的人因為賺錢不容易,所以常怕吃虧,甚至還有一夕致富的投機心理,因此常易在改建中提出一些不合理的要求,一方面是拒絕改變的心理,另方面則是想要不勞而獲,藉機一夕致富,結果往往造成改建破局,害了別人也害了自己。
唯有能夠破除這樣的心理,改建才能成功,而這也正是整合困難的原因之一。
3), 年紀大了不願意改變
人年紀愈大愈不喜歡改變現狀,這些老人家總是覺得自己年紀大了,等下一代繼承之後再來改建好了,但是依現在的狀況來看,都更改建的分回坪數愈來愈少,也許在改建之前發生了天災,等到那時再後悔可能都來不及了。
4), 1坪換1坪的魔咒
一方面,這些屋主都已經年紀大了,觀念固執守舊,也習慣於目前的老屋、老環境;他們當中的大多數也離開職場,沒有固定收入,因此,很多繳不起改建後的大樓管理費;還有很多則是拘泥於改建之後,室內坪數變小。
之前,台北市的住宅區4層樓以上的改建案,因為受限於法定容積225,因此改建後幾乎都無法室內一坪換回一坪,因此很多住戶為此不願改建。
認真來看,上述那些問題本來都不應該是問題,像是繳不起管理費,可以把改建後分回的車位出租;介意改建後室內坪數分不回的人,何妨換個思維,參加改建,再將改建後的房子賣掉,賺了50%以上的增值利益,再用原來的房價買回同樣大小的老公寓居住,不就行了?這是一個很簡單的理財觀念,但是就是有很多人想不通。
至於想藉由當釘子戶來要求分回更多,已經不再行得通了,太多因「想要多要」而被放棄的案例,在我們的常生活上屢見不鮮。這些人不僅投機不成,失去了財富倍增的機會,也因自己的房子成了孤島而讓整家人因此蒙羞。
3, 04/03花蓮地震後出現的改建契機,啓動了台北市大都更時代的到來
今年04/03花蓮地震後,台北市推出了防災都更,對早期在法規上沒有考慮地震力以及抗地震力達不到行法規0.35倍的建築物,給予額外30%的容積獎勵,使得台北市房價在110萬/坪、63/02/15以前取得使用執照、且在4層樓以下的老舊公寓都有室內1坪換1坪+1個車位機會,也宣示了台北市大都更時代的到來。(未完待續)