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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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房地產市場的發展新展望

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#爛尾樓 #營建 #建築物 #鄰損 #工安 #樓層 #多空觀點
文/胡偉良
 
這幾年來,隨著建築物開挖愈來愈深、樓層高度越來越高,營建相關問題越來越多,其中包括:損鄰事件、施工安全、爛尾樓都變得愈來愈普遍。
 
以下,筆者就把相關問題逐一討論。
 
隨著建築物開挖愈來愈深、樓層高度越來越高,營建相關問題越來越多。示意圖/好房網News記者林和謙攝
台中預售屋價格創新高,中古屋長達六個月以上維持在單價30萬元水位;黃昭閔所長指出,很多台中首購族因預算不足,因此會轉向鎖定屋齡10~15年的中古大樓。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
第一、鄰損爭議
 
深基礎開挖造成的損鄰幾乎是無法避免。損鄰的發生倒未必是施工不當或是技術不佳所致,主要是早期建物的構造本來就不牢靠,像地下基礎大多是獨立基腳,甚至沒有基礎(座),所以只要隔鄰有做開挖,很容易就會造成老舊建築物的不均勻沈陷。再加上,老舊建築物的地面層以上,如果是加強磚造,甚至只有磚造構造,那麼在柱子下方產生不均勻沈陷後,很容易由此引發的老舊建築物的扭曲,並因而造成結構受損,像牆壁龜裂、門窗變形,甚至樑龜裂受損,這些都很難避免。
 
若隔鄰的建案是深開挖時,若施工再有不慎,那麼在嚴重的情況下,甚至可能因老舊建築物下方的土壤流失,而造成整個老舊建築物整體下陷、傾斜或倒塌。
 
第二、施工安全
 
在民意高漲下,現在各地地方政府都更加重視建築工程損鄰糾紛,並訂定相關規來防範及解決相關爭議,尤以台北市的規定最嚴苛。我看一些建案,從工地還沒有開挖之前,就受到鄰居的不斷抗議及種種阻撓,而後只要有民眾抗議,政府的相關單位就會頻繁關注,甚至要求廠商停工,長此以往,可以預見,將來敢承攬台北市工程的營造廠商會越來越少。此外,鄰損相關法規會造成營造間接成本大幅上漲,加上前述損鄰賠償、人工缺乏、原料上漲等問題,將來台北市的營造成本還會持續上漲。如果你期待台北市房價會下降,我可以告訴你「機會很小」。
 
第三、工程品質
 
以前消費者買房多從投資、投機的角度出發,買房只求「未來會升值」,對品質沒有很重視,但現在市場已轉向自住市場,消費者購屋是要自己住,不是以增值為唯一目的,當然會對建築品質更加要求,品質不佳的建案,很自然就被市場淘汰掉。換句話說,將來台灣購屋族會慢慢從「價格導向轉成價值導向」,變成更注重品質而不是價格。
 
第四、消費者會越來越重視的售後服務
 
以前人家說房屋保固期屆滿,問題就會開始出現,那時候業者可能已經不在了,或者很少去做售後服務,但以後不一樣了,售後服務會越來越重要,畢竟現在房子這麼貴,大家買了房子也都希望住的安心,在房子生命週期中,很多問題都需要建商來幫消費者解決。
 
第五、未來建商和住戶間的互動關係將更加緊密
 
客戶信賴成了建商要強化的課題,房子的價格愈來愈高,民眾愈來愈重視建商的可信賴度,因此,建立建商和住戶間的長期互動關係,也會開始變得重要。
 
以我自己的公司(品嘉建設)為例,為了因應這樣的需求,我們成立了「客戶關係及售後服務」部門,除了促進社區住戶間、住戶與建商間的良好關係外,還定期舉辦理財、房地產、健康、生活等相關講座,及協助解決房屋相關問題,以增進住戶社區生活的滿意度。

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