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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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當前的房價究竟會走向上漲還是跌?

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#房價 #房地產 #打炒房 #利率 #少子化 #高齡化 #多空觀點
文/胡偉良
 
房價的漲跌規律
 
一個正常的房地產市場不可能只有房價上漲,當然也不可能只有房價下跌,「上上下下是房地產市場週期的規律」。
 
一個正常的房地產市場不可能只有房價上漲,當然也不可能只有房價下跌。(資料照/好房網News記者楊欽亮攝影)
「50年不變,現在正改變」的塭仔圳重劃區,佔地397公頃,是新北最大的市地重劃。(好房網News記者楊欽亮 / 攝影)
 
這兩年在政府一連串的嚴打之下,房地產交易量銳減,但房價依然堅挺,三大房價指數(國泰的預售屋和新成屋、信義的中古屋、內政部住宅價格指數)都顯示國內房價依然居高不下,甚至還呈現上漲。
 
一方面,一些業者不斷的主張,「沒有調降房價的空間」,他們說當前的高房價,主要是因為營建成本大漲。除了疫情之後那一波原物料及人工的暴漲外,今年還要面對「碳稅費開徵、油電費可能調漲」的威脅內(電費即將在今年4調漲),因此,業者都認為預售屋房價少有不繼續上漲的可能;當然,另外也有一批人(以學者為主、名嘴為輔),則是毫無例外的唱衰房價,當中有些只是為了賺取聲量、認同,及媒體的通告費。
 
短短的兩年內,一些潛在的購房者因為盲目的聽信這些人的預測,因而在買房之路上多花了數十甚至百萬以上的購屋款,更有不少人,長期以來因為相信「房價已經過高就要下跌」的言論,而愈來愈買不起房致難脫「無房族」的身份。 
 
喊了一二十年的房市泡沫迄今未見蹤影,房價也不見崩盤?也沒看到買房的人有多少人虧了?我感覺這些負面的預言都說反了,縱在「政府使盡全力打房」之下,房屋的交易量大減,但房價似乎都依然堅挺。
 
去年以來,全球大多數的地區,房價似乎都下跌了,唯獨台灣房價仍然居高不下,到底是麼一回事呢?
 
為什麼疫情下大多數國家的房價都先漲再降,台灣卻只漲不跌
 
其實很簡單,疫情前期,在原物料上漲下,房價大漲,之後,大多數國家大幅調高利率,而6%以上的利息負擔大大加重了購房者的房貸負擔,也讓很多民眾因而放棄買房。過高的利率正是這一波歐美國家房價下跌的主因,相比之下,台灣2%左右的房貸支出尚不足以澆熄民眾擁房的熱情。
 
少子化、老齡化對房價而言只是個假議題
 
長期以來,一直有人提出台灣的人口已經負成長,加上老齡化,房地產註定沒有前途、房價一定會崩盤。
 
其實「人口減少是一個緩慢的過程,對房地產市場的影響微乎其微」。這些人又說:現在大多數家庭中小孩的數量都很少,雙方父母、爺爺奶奶都有房子留給現在的年輕人,所以房地產的需求會愈來愈少,房地產的未來堪慮。確實,台灣在新舊房數量疊加下,房子確是不少,但大多數是年邁(屋齡很大)的老舊房子,年輕人都不愛住,年輕人希望住方便舒適的大樓,可以停車、可以代收包裹,加上新時代的房子居住起來比過去的老房子更舒服。
 
依筆者的實務經驗,雖然大城市大樓的房價較貴,但年輕人家裡都會贊助頭期款,甚至有些還可以協助一次性的付款買房。所以儘管購房壓力很大,但多數年輕人大多仍會希望擁有自己的(大樓)住房。
 
政府增闢管道滿足居住需求
 
因為房價太高,引發民怨,因此,政府開始啓動大規模的造屋計畫,愈來愈多的社會住宅逐步的進入市場,希望能滿足民眾住的需求。另方面,也希望藉助大量改建增加的供給把房價降下來,但事實上房價上漲的趨勢並沒有因此改變。
 
在政府的嚴厲打房下,現在市場上的投機買盤已大幅減少,購房者主要以首購剛需為主,還有部分的改善性需求(換屋族),可以說,「當前市場的需求量已逐漸回歸到正常而合理的範圍」。
 
供需、預期決定當前房價
 
念過經濟學的都知道,供需關係是決定房價最重要的因素,但是房地產的供需絕對不是像表面顯現的那麼單純,比表面數量更重要的是供需背後眞實的供給和需求,那才是房價真正的影響因素,這一部分我會在下篇再做詳細的說明與分析。
 

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