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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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當前情勢下的房地產還適合購置或投資嗎?

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文/胡偉良
 
2003年以來房價連年上漲,已衍生大多數民眾買不起房的惡果,政府也開始介入房地產的管控,2020年下半年起在全球貨幣大放水下,引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲,2022年在通膨一發不可收拾的情勢下,各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣的房市交易量在政府一連串嚴打房下,房價雖未見普遍下跌,但房市交易量開始出現銳減現象,作為手頭還有一定閒錢的潛在買房族,現在還有房地產市場的投資機會嗎?
 
房價走勢的決定因素有哪些?
 
人口、土地、金融是影響房價走勢的三個主要因素。並且和時間有關,而且在不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定。
 
當前情勢下的房地產還適合購置或投資嗎?示意圖/好房網News記者林和謙攝
花敬群表示,2020年開始房市向上、諸多亂象出現,內政部及相關單位開始一連串動作,以及《平均地權條例》修法正式實施,都是與炒作方對抗的過程。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
1、短期的房價走勢看金融環境和民眾對房價的預期心理
 
其中,對於短期的房價走勢來說,金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理是最關鍵的影響因素,像是市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低、房價上漲的預期心理愈強,民眾投入買房的愈多,房價短期就越容易上漲。
 
2020年開始,疫情下的貨幣大放水、原物料上漲下的通膨形勢、加上房地產走向復甦週期,給台灣的房市帶來新一波的購屋熱潮,加上興建成本上漲,讓房價出現了飆漲的苗頭,2020年下半年起,房價開始上漲,但這一次,政府真的做足了超前步署,堪稱史上最嚴的打炒房措施迅速澆熄了炒作的火苗。2022年隨著史上最嚴的打炒房措施,伴隨全球金融環境趨緊,民眾的購屋熱情受到壓抑,因此短期內房價走勢已難再見飆漲。
 
筆者的判斷:「預售屋房價將緩漲或持平,新成屋持平。
 
2、中期的房價走勢看可用建地的供給
 
其次,對於中期的房價走勢來說,可用建地(含老屋改建)的數量其實是中期房價走勢的關鍵決定性因素,土地數量越少,地價越不容易走跌,以全省六大都會來看,所剩的可建素地已經愈來愈少,面對「未來民眾的換 屋需求」和「剛需族群的購屋需求」,危老改建的成效對未來房價的影響將愈來愈舉足輕重。
 
3、長期的房價走勢看未來的人口數量
 
最後,從長期來看,決定房價走勢的其實是人口的數量。隨著人口數量的增減,少子化及老齢化將成為15年後(人口銳減的起始年在1998年)房價的最大影響因素,反之,15年內少子化對房價的影響可忽略不計。
 
但是人口數量的減少並不是左右房價的唯一因素,包括人口結構和現有房子的老化更是影響房價的舉足輕重因素。
 
人口結構指的像獨戶家庭,單身不婚、喪偶、離婚..... 都使得小戶型房屋需求大增,另外,由於老齡化帶來的電梯房需求,這些是新的小宅需求。
 
另方面,台灣的老房比例愈來愈高,缺乏電梯、防火性能不佳、不耐震,這些也都引發大量的新住房需求,而在當前法規(容積率)的限制下,一般住宅的改建並不容易,因此,是否未來人口數量的減少必然會導致房價下跌,還存在著極大的變數,致於未來房價是否可能繼持續的飆漲,我認為可能性也不高,畢竟,國民所得和國民財富必將成為最終房價的制約因素,過高的房價將阻撓民眾的購房熱情,而形成房價的最終制約
 
未來的房價怎麼看?
 
筆者認為未來除非大都會區的房子因為具備稀缺性,而仍有保值、增值的空間,而一般地區的房子則將回歸居住屬 性,只適合自住,而不再具備投資效益
 
1、2024年的房市持穩,房價並將微幅上漲
 
2024年在選舉結束後,凶猛的房市打房之勢緩解,遭到壓抑的房價將順勢再起,但受到全球經濟轉弱的影響,房價上漲之勢也將因此受限。但另方面,在通膨下拉高的利率將不再續升,甚至下調,這也將再度帶動全球資產價格走高
 
2、興建成本持續走高,2025的碳稅開徵將引發預售屋價格再漲,房市則逐漸朝向提升價值發展
 
隨著興建成本持續走高,預售屋市場將逐漸調高建築和建材規格,藉由更高的房產價值來抵消興建成本走高帶來的購屋負面影響。

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