文／胡偉良
有關房價的預測，自古以來一直都是民眾關注的焦點，畢竟，大家都希望低買高賣，從中獲得最大的利益。
也因此，市場上對於房價的漲落總是充滿了各式的臆測，有憑自己感受的，有從歴史資料去做分析的，也有根據市場上的供需數量做判斷斷的⋯，不一而足。但大家的預測總是分歧不一，孰是孰非令人困惑。
讀過經濟學的都知道，「當市場上生產的供給量大於消費的需求量時，商品的價格就會下降；反之，當生產出來的供給量小於消費者的需求量時，就會漲價。」
上述原則看來簡單，但實則不然，像在房地產市場上，中長期以來，始終呈現房價逐年上漲的現象，這樣的狀況業者（建商）大多瞭然於心，這當然造成賣方惜售的心態，使得賣方不急售，反正，現在不賣等幾年後，賣的更高，因此，除非賣方有資金上的急迫的需求，否則業者都會「捂盤不賣」，使得市場上雖然供過於求，但房價卻未必見得會下修。這也是「當前市場上的空屋大多是5年內新成屋」的主因。
另外，房屋的興建成本隨著通貨膨脹，只會愈來愈貴，便宜賣出去了，日後要興建同樣規格的房子，只會愈來愈貴，賣出去了就買不回來。因此，除非價格達到建商心目中的理想價格，否則他們不會輕易出售，這也是市面上看到一些建商房子雖然賣的不好，但只要不缺錢，也不急賣的主因。尤其愈是「豪宅級」愈不急賣，賣個5年、10年更是常有的事。
少子化會使房子跌價？
其實這是個謬誤，像一些先進國家，早就有少子、老齡化的情形，但房價卻未見下跌，為什麼？
其實少子化的結果不是房價普跌，而是地區「分化」，一方面，人口愈往大都市集中，形成城市愈來愈大，飽和後向外擴張的情形；另一方面，一般城市、偏鄉則因人口不斷流出，造成這些區域的房屋流動性愈來愈差，因為沒人買，想賣都賣不掉。反之，一些大都會地區，由於公共設施齊全、生活機能好、就業機會多，而使外來人口不斷流入，結果房價愈來愈高。
像台北市，由於就業機會多、生活機能強，但在房價過高、土地有限的情況下，使得人口往週邊流去，造成週邊新北市的房價跟漲；新竹也是由於聚集著高科技產業，容納大量的高薪就業人口，而使房價快速上漲，成為全台房價次高的地區。
這種少子化下人口往大都會區集中的現象，在一些其他國家，都可以明顯看出來，像日本，人口往東京集中，韓國往漢城集中，英國往倫敦集中⋯，這是舉世的現象。伴隨人口淨流入，房地產得以保值增值；反之，如果地區人口負增長，房價則因缺乏買氣支撐，積弱不振。
另外，從中國這一波的房市崩盤也可以看到地區房價分化的現象，一些二、三線城市的房子，不僅房價狂跌、腰斬，還難以售出；反之，一線的北、上、深圳，雖然交易量減少，但房價卻依然堅挺，下跌有限。
囤房稅2.0的作用
囤房稅2.0將今年7月起開徵，稅制對預售屋也毫不留情，建商餘屋在一年內未銷售，稅率為2%；超過一年、在兩年以內稅率2.4%；超過兩年、在四年內稅率3.6%；超過四年、在五年內稅率4.2%；超過五年將適用最高稅率4.8%。此舉將能減少建商過去捂盤不賣的情形，但房東、租客的租金則反而可能造成助漲。
中國的房地產黃金期結束了嗎？
自2016年年底席進平提出房住不炒的主張之後，再加上2020年的三條紅線政策，使得中國的房地產掉入了谷底，除了一線城市外，其他城市房價全面崩盤，交易量更是全面萎縮，主要原因是「民眾已經不再抱著房價必漲的預期心理」，既然房價不一定上漲，那麼除了自住，以往靠買房增值，累積財富的心態不再，民眾自然失掉炒房的熱情，最後，除了一線城市的房地產還能與通貨膨脹同步外，一般房地產都將落到跌價的命運，買房民眾都將為「炒房漲過頭之後的房價回落」埋單。
