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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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台灣的房價何去何從?怎麼判斷?

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#房價 #高房價 #少子化 #高齡化 #城鄉差距 #多空觀點
文/胡偉良
 
有關房價的預測,自古以來一直都是民眾關注的焦點,畢竟,大家都希望低買高賣,從中獲得最大的利益。
 
也因此,市場上對於房價的漲落總是充滿了各式的臆測,有憑自己感受的,有從歴史資料去做分析的,也有根據市場上的供需數量做判斷斷的⋯,不一而足。但大家的預測總是分歧不一,孰是孰非令人困惑。
 
市場上對於房價的漲落總是充滿了各式的臆測。示意圖/好房網News記者黃芸涵攝影
北市府修改「台北市違章建築處理規則」,針對1994年12月31日前存在的「既存違建」不得修繕。示意圖/好房網News記者黃芸涵攝影
 
讀過經濟學的都知道,「當市場上生產的供給量大於消費的需求量時,商品的價格就會下降;反之,當生產出來的供給量小於消費者的需求量時,就會漲價。
 
上述原則看來簡單,但實則不然,像在房地產市場上,中長期以來,始終呈現房價逐年上漲的現象,這樣的狀況業者(建商)大多瞭然於心,這當然造成賣方惜售的心態,使得賣方不急售,反正,現在不賣等幾年後,賣的更高,因此,除非賣方有資金上的急迫的需求,否則業者都會「捂盤不賣」,使得市場上雖然供過於求,但房價卻未必見得會下修。這也是「當前市場上的空屋大多是5年內新成屋」的主因。
 
另外,房屋的興建成本隨著通貨膨脹,只會愈來愈貴,便宜賣出去了,日後要興建同樣規格的房子,只會愈來愈貴,賣出去了就買不回來。因此,除非價格達到建商心目中的理想價格,否則他們不會輕易出售,這也是市面上看到一些建商房子雖然賣的不好,但只要不缺錢,也不急賣的主因。尤其愈是「豪宅級」愈不急賣,賣個5年、10年更是常有的事。
 
少子化會使房子跌價?
 
其實這是個謬誤,像一些先進國家,早就有少子、老齡化的情形,但房價卻未見下跌,為什麼?
 
其實少子化的結果不是房價普跌,而是地區「分化」,一方面,人口愈往大都市集中,形成城市愈來愈大,飽和後向外擴張的情形;另一方面,一般城市、偏鄉則因人口不斷流出,造成這些區域的房屋流動性愈來愈差,因為沒人買,想賣都賣不掉。反之,一些大都會地區,由於公共設施齊全、生活機能好、就業機會多,而使外來人口不斷流入,結果房價愈來愈高。
 
像台北市,由於就業機會多、生活機能強,但在房價過高、土地有限的情況下,使得人口往週邊流去,造成週邊新北市的房價跟漲;新竹也是由於聚集著高科技產業,容納大量的高薪就業人口,而使房價快速上漲,成為全台房價次高的地區。
 
這種少子化下人口往大都會區集中的現象,在一些其他國家,都可以明顯看出來,像日本,人口往東京集中,韓國往漢城集中,英國往倫敦集中⋯,這是舉世的現象。伴隨人口淨流入,房地產得以保值增值;反之,如果地區人口負增長,房價則因缺乏買氣支撐,積弱不振。
 
另外,從中國這一波的房市崩盤也可以看到地區房價分化的現象,一些二、三線城市的房子,不僅房價狂跌、腰斬,還難以售出;反之,一線的北、上、深圳,雖然交易量減少,但房價卻依然堅挺,下跌有限。
 
囤房稅2.0的作用
 
囤房稅2.0將今年7月起開徵,稅制對預售屋也毫不留情,建商餘屋在一年內未銷售,稅率為2%;超過一年、在兩年以內稅率2.4%;超過兩年、在四年內稅率3.6%;超過四年、在五年內稅率4.2%;超過五年將適用最高稅率4.8%。此舉將能減少建商過去捂盤不賣的情形,但房東、租客的租金則反而可能造成助漲。
 
中國的房地產黃金期結束了嗎?
 
自2016年年底席進平提出房住不炒的主張之後,再加上2020年的三條紅線政策,使得中國的房地產掉入了谷底,除了一線城市外,其他城市房價全面崩盤,交易量更是全面萎縮,主要原因是「民眾已經不再抱著房價必漲的預期心理」,既然房價不一定上漲,那麼除了自住,以往靠買房增值,累積財富的心態不再,民眾自然失掉炒房的熱情,最後,除了一線城市的房地產還能與通貨膨脹同步外,一般房地產都將落到跌價的命運,買房民眾都將為「炒房漲過頭之後的房價回落」埋單。

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