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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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2024年的房地產新展望

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#房地產 #經濟 #房價 #地價 #老屋改建 #多空觀點
文/胡偉良
 
2024年翩然而至,挑戰和商機並存。如何因時而變,抓住大變局下的房地產新商機?
 
一、挑戰
1,經濟上的低增長已是大勢所趨,以前憑藉經濟高速增長帶來的商機將會更加稀缺,對於企業來說,一定要在傳統業務衰落之前就去尋找新的商機,這就是第二增長曲線理論:任何一條增長曲線都會滑過拋物線的頂點達到增長的極限,持續增長的祕密是在第一條曲線到達頂點之前就要開始發現新的增長曲線。
 
2024年的房地產新展望(好房網News記者楊欽亮攝)
桃園區小檜溪重劃區最東側的南崁溪兩岸居住環境極佳。 好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
2,經濟循環本來就有繁榮、衰退、蕭條、復甦。房地產亦然,和股票、證券、債券、數字貨幣一樣,同為風險資產之一,一旦遇到金融波動,其可變現的價值就會出現巨大的不確定性。華人歷來的投資信仰就是買房,甚至到全世界都買房,想當然地認為房產是最值錢、最保值,是最有升值空間的固定資產。以前華人覺得“一鋪養三代”,商業地產更沒有風險。但是時至今日,房地產,尤其是商業地產的風險性資產屬性已經越來越凸顯。如今,很多人意識到,保持流動性的安全與充裕才能抵禦風險,長治久安。
 
3,老齡化程度加深、生育率下降經是明顯的事實。眼看著台灣即將邁入超高齡化社會階段,從長期來看,房地產的需求呈現減少的趨勢。
 
4,老屋改建的急迫性已迫在眉睫,城市更新是城市化發展到一定階段的必然要求,住宅品質的有效提升才能滿足人們追求更健康、更安全、更宜居,更高品質生活空間的內在要求。
 
二、機會
第1個財富機會:太多的房產炒作使得當今的房價居高不下,政府一連串的打炒房措施就是要導正這個現象,政府提倡房住不炒,想讓房子回歸居住功能的本質,這也讓房子正逐降低了金融功能。凡是跟房子有關的生意將變得愈來愈不好做。
 
以房地產為例,產業要擺脫低品質、偷工減 料,朝向注重品 質發展,從而轉化為品牌紅利。 同時消費者的需求更具彈性,過去,從宣傳與認知上,“買房是絕對的剛需”曾是很少的共識之一。但大眾突然發現剛性需求減弱,尤其是年輕人的心態大為改變,買房不行可以租房。
 
第2個財富機會:從炫耀性消費到平民消費和治癒性消費。當越來越多的80後、90後選擇租房住的時候,不正是折射出人口增長率的困境嗎?民眾不再以美、以刺激、以生長為強烈而無限的追求,而是到了平常心時代,自我獎勵機制成為普遍心態,注重自我感覺,自己怎麼舒服怎麼樣來。所以年輕人有了躺平一說,這也是一種快樂經濟追求的體現。如今我們去逛商場,會發現許多服裝的銷售不再火爆。許多人去商場除了閒逛,最多的是做幹兩件事,要麼是看電影,要麼是吃飯。賣快樂是消費經濟的一大核心。於是,帶火了餐飲、電影、旅遊、茶道、SPA、電子遊戲、以及馬拉松。所以居宅的舒適性會愈受到民眾的喜好與歡迎。
 
第3個財富機會:銀髮經濟蘊藏大金礦 。
台灣正邁入中度老齡化社會,這既是挑戰也是機遇,一些手握大量退休金的老年人消費能力的人數可能會超過拿著薪資的中青年消費能力人數。老齡化意味著銀髮經濟有了更多的機會。 老年人口呈現“規模龐大”和“老年人口質量不斷提高”等特點。台灣的養老產業尚處於起步階段,現階段我國養老產業供需不匹配,國家對養老產業政策支援力度逐年加大,銀髮經濟迎來新機遇。他們更富裕、知識素養更高、更喜歡享受生活,並且更捨得為自己花錢。位在交通便捷、生活機能良好,又普設無障礙設施與無障礙環境的養老宅會是近 期日漸流行的新居宅。
 
第4個財富機會:獨居經濟與宅經濟。
一個人上班、一個人吃飯、一個人逛街、一個人唱歌、一個人去遊樂園……獨居經濟成為了一種生活方式。就像曾經的“蝸居”和“蟻族”一樣,獨居青年是伴隨著社會經濟發展和城市化程序加快而出現的。面向單身人群的“孤獨經濟”越發火熱,創造出了一個又一個龐大的市場。 許多獨居青年居住在一線城市,大多擁有較高的可支配收入和較強的消費水平,追求良好生活品質,宅經濟的前景卻更加廣闊。

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