文/胡偉良
作為一個都更改建的推動者,我看到一些已經開始呈現的現實問題,即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足,很多勞務工作已經找不到足夠的工員,因此,日後工期拖長、造價提升,勢所難免。
也就是說,縱使老屋屋主有意願,改建愈晚,日後的改建機會將愈來愈小、分回坪數會愈來愈少,因為改建成本會愈來愈高,因此,及早把握機會和沒有抓住機會的,會在這一波的危老改建浪潮中,形成財富上的分水嶺,沒有跟上的,將窮上加窮,難以脫離貧窮的宿命,反之,搭上改建列車的人,將可藉此賺到時機財,讓自己的財富倍增,而這也正應驗了聖經上的馬太效應:富者,要給他更多;窮者,僅有的一點,也要拿走。
![台北市現況小宅熱絡,25坪~近30坪的老公寓也很搶手,尤其若具備地段好、且有都更效益的條件的老屋,更是馬上就會賣出。圖/好房網News記者林和謙/攝](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzU1NDEyOW5ld3M,/fbc666a994eb9d66_1250x938.jpg/qs/w=1200&h=1200&r=16888)
房地產需求已經進入下降週期?
根據預測,台灣是全球生育率最低國家,政府再沒因應對策,新生嬰兒來不及遞補人口凋零速度,預估2060年、台灣65歲以上高齡人口占比,將超過4成,台灣將成世界第2老國家,僅次於卡達,少子化、老齡化趨勢下,勞動人口(15歲至64歲)將快速減少,預估在2060年後的勞動人口,將名列全世界最低之列;以國發會資料推估,台灣勞動人口於2060年減少至811.4萬人,與現在相比降幅達47%,幾乎是腰斬。
消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟,只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力。
因此,若不考慮老屋因無老化而不宜居的情況,房地產需求確實是已經進入下降週期,這也是很多人抱持的觀點,但是在考量了老屋的宜居性之後,我們可能就會得到完全不同的結論,那就是「台灣在房屋數量上是足夠的,不足的是宜居、安全、舒適的房子。」
年輕人不買房會使得台灣的房子愈來愈老
現在90年代的年輕人,很多都是抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起,二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子,因此,買房的意願普遍都很低。想像一下,等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齡,而他們又不買房時,怎麼辦?那時候,新房市場萎縮,房地產市場將只剩中古屋?
一、二十年後,房屋真的有可能過剩嗎?因為若年輕民眾都不買房,自然沒人要蓋新房,屆時市場之將只剩下「老舊房子的存量市場」,到時候,一些沒有改建的老舊房屋,除非座落地點很好,否則未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅,更嚴重的是如果發生規模比較大的地震,這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌,後果令人不堪設想。
除了地震,火災也逐漸成這些老屋的一大殺手,愈來愈多因電線不勝負荷,導致火災奪人生命財富的事件更將層出不窮,最可怕的是,這些老屋的主人「對身處的風險竟是完全沒有風險意識。」
房市將分化,偏郊老宅將成棄屋
未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成台灣普遍的現象。
台灣會淪為老屋充斥的落後地區?
往前看,除非老屋改建蓬勃發展,否則已經沒有那麼多土地供房地產開發,未來新建房屋面積增速都會下降。到時舉目望去,都是一些老舊破屋,那會是怎樣的一幅情景?台灣淪為世界的落後地區?
因此老屋改建真的要愈早愈好,愈快愈好,愈晚改建,因營造施工人力愈來愈短缺,改建的營造成本會愈來愈高,而房價未必會漲,導致「換回條件只會愈來愈差,而不是變好」,有老屋的民眾真的要想清楚。
大規模及大量的都更改建是壓低房價的穿雲箭
大規模及大量的都更改建有助於增加房屋的供給,在房市供給量大增的情況之下,除了有助於減少原地主因換屋所需要的房屋需求(減少供給) 外,在容積獎勵下增建的部分又可以增加房市的供給量,因此一方面房市的供給量增加,另一方面房市的需求量減少,兩者疊加之下,應該有助於降低房價,這才是從宏觀整體上降低房價的有效辦法。
現階段因為都更改建的量還不夠多,在供需平衡上,都更對於降低房價還起不了多大的作用,反而因為地主的分回需求過多,加上都更的公益性需求造成都更改建房屋造價提升,因而造成都更的房屋在市場上反而售價更高,甚至推升了整體房價。但是「當市場上的都更案量愈來愈多,房屋的供給愈來愈大時,房價自然會開始出現下修的現象,這也是房價真正能夠下修的時候。」
如果你要問我這件事什麼時候會發生?
我想應該在8~10年之後。