文／胡偉良
作為一個都更改建的推動者，我看到一些已經開始呈現的現實問題，即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足，很多勞務工作已經找不到足夠的工員，因此，日後工期拖長、造價提升，勢所難免。
也就是說，縱使老屋屋主有意願，改建愈晚，日後的改建機會將愈來愈小、分回坪數會愈來愈少，因為改建成本會愈來愈高，因此，及早把握機會和沒有抓住機會的，會在這一波的危老改建浪潮中，形成財富上的分水嶺，沒有跟上的，將窮上加窮，難以脫離貧窮的宿命，反之，搭上改建列車的人，將可藉此賺到時機財，讓自己的財富倍增，而這也正應驗了聖經上的馬太效應：富者，要給他更多；窮者，僅有的一點，也要拿走。
房地產需求已經進入下降週期？
根據預測，台灣是全球生育率最低國家，政府再沒因應對策，新生嬰兒來不及遞補人口凋零速度，預估2060年、台灣65歲以上高齡人口占比，將超過4成，台灣將成世界第2老國家，僅次於卡達，少子化、老齡化趨勢下，勞動人口(15歲至64歲)將快速減少，預估在2060年後的勞動人口，將名列全世界最低之列；以國發會資料推估，台灣勞動人口於2060年減少至811.4萬人，與現在相比降幅達47％，幾乎是腰斬。
消失的勞動力人口，意味著長期的購房需求也會消失，畢竟，只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房，才是拉動房市增長的核心動力。
因此，若不考慮老屋因無老化而不宜居的情況，房地產需求確實是已經進入下降週期，這也是很多人抱持的觀點，但是在考量了老屋的宜居性之後，我們可能就會得到完全不同的結論，那就是「台灣在房屋數量上是足夠的，不足的是宜居、安全、舒適的房子。」
年輕人不買房會使得台灣的房子愈來愈老
現在90年代的年輕人，很多都是抱著不買房的想法，一來房價太高，他們買不起，二來，他們覺得可以繼承父母、長輩的房子，因此，買房的意願普遍都很低。想像一下，等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齡，而他們又不買房時，怎麼辦？那時候，新房市場萎縮，房地產市場將只剩中古屋？
一、二十年後，房屋真的有可能過剩嗎？因為若年輕民眾都不買房，自然沒人要蓋新房，屆時市場之將只剩下「老舊房子的存量市場」，到時候，一些沒有改建的老舊房屋，除非座落地點很好，否則未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅，更嚴重的是如果發生規模比較大的地震，這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌，後果令人不堪設想。
除了地震，火災也逐漸成這些老屋的一大殺手，愈來愈多因電線不勝負荷，導致火災奪人生命財富的事件更將層出不窮，最可怕的是，這些老屋的主人「對身處的風險竟是完全沒有風險意識。」
房市將分化，偏郊老宅將成棄屋
未來房價的分化將會成為常態，老房子愈來愈多，愈老愈來愈沒人要，尤其在一些人口淨流出的區域，像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成台灣普遍的現象。
台灣會淪為老屋充斥的落後地區？
往前看，除非老屋改建蓬勃發展，否則已經沒有那麼多土地供房地產開發，未來新建房屋面積增速都會下降。到時舉目望去，都是一些老舊破屋，那會是怎樣的一幅情景？台灣淪為世界的落後地區？
因此老屋改建真的要愈早愈好，愈快愈好，愈晚改建，因營造施工人力愈來愈短缺，改建的營造成本會愈來愈高，而房價未必會漲，導致「換回條件只會愈來愈差，而不是變好」，有老屋的民眾真的要想清楚。
大規模及大量的都更改建是壓低房價的穿雲箭
大規模及大量的都更改建有助於增加房屋的供給，在房市供給量大增的情況之下，除了有助於減少原地主因換屋所需要的房屋需求(減少供給) 外，在容積獎勵下增建的部分又可以增加房市的供給量，因此一方面房市的供給量增加，另一方面房市的需求量減少，兩者疊加之下，應該有助於降低房價，這才是從宏觀整體上降低房價的有效辦法。
現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大的作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成都更改建房屋造價提升，因而造成都更的房屋在市場上反而售價更高，甚至推升了整體房價。但是「當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。」
如果你要問我這件事什麼時候會發生？
我想應該在8～10年之後。
