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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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到底該不該買房?如何買?何時買?

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#買房 #置產 #不動產 #房地產 #房價 #居住正義 #通膨 #多空觀點
文/胡偉良
 
買房有三大問題,分別是:該不該買房?如何買?何時買?
 
有關這幾個問題長期以來一直是衆說紛紜,但是其實結論很簡單,很多論者,僅從單一面相,或幾個角度去做推論,結果當然不會正確。
 
買房有三大問題,分別是:該不該買房?如何買?何時買? (資料照/好房網News記者羅力元攝影)
房市 房價 台北市 (圖/好房網News記者羅力元攝影)
 
房地產這門學問看來似乎簡單,以致於每個人都可以引經據典說上一段,公說公有理,婆說婆有理,聽來似乎有道理,但卻與真實情況有所不同,這到底是怎麼一回事呢?
 
其實,房地產絕不像大家想像的那麼簡單,影響房地產的因素太多,並且在不同時點、情境下,每個因素的影響性和重要性都不同,因此,要準確預測和判斷,其實並不是那麼容易。
 
像一些號稱專家、學者談起房地產,表面上振振有詞,但是似乎很少準確過。
 
就像這幾年房價飆漲的很高,為了打下房價,政府出盡招數,但是房價下來了嗎?沒有,不僅沒有,看來反而愈打愈高,所以,你還會說房地產不難嗎?
 
但是我卻又要說,房地產其實也沒那麼難,像我,這十幾年來,對房地產的預測和判斷,大致上都算是正確的,也因為這樣,我把公司經營的相當成功,關鍵就在:我對房地產知識已有通盤的認識和了解,因此能抓到房地產發展的脈絡和趨勢,並據以佈局,所以能夠事半功倍,有所成就。
 
再回歸正題,該不該買房?如何買?何時買呢?
 
首先,要回到房子的本質?是居住?是財富的表徵?
 
我要說兩者皆有之,因為倘若房子的用途只是居住,那麼房價將只是成本的反應,也不會有暴起暴落的情形。反之,若房子是金融商品,那麼影響房價的情形會變得複雜,房子成為資產、保值的工具,也成了投機炒作的標的物。
 
當房子成為金融商品,那麼它就不再僅僅是為了居住,也為了保值和增值。
 
從國內外的歷史資料來看,房間地產確實具備這樣的功能,「隨著經濟成長和通貨膨脹,房價一定也會隨之而漲」,所以,從中長期來看,買房的必要性是很顯然的。
 
其次,再談談買房的最大優勢,就是:你可以充分的運用槓桿操作,獲得最大的投資效益。也就是說買房時,你只要付20~25%的房款,其他都可以透過銀行融資取得。買預售屋時,你甚至只要付不到10%的訂金和簽約款,其餘可以慢慢支付及借助房貸,所以資金的槓桿效益大,只要買對,其效益是其他投資品項所難企及
 
那麼又要如何買?何時買呢?
 
如何買房?
 
買房最好的情形,是同時滿足居住和保值增值的需求。如果一間房子不具備保值增值的效能,那麼這間房子或許比較適合以「租」的方式去使用它(居住),可把購置的資金拿去買更具備保值、增值性的房子,然後出租掉,用收來的租金去付你現在租房的租金。
 
那麼怎麼樣的房子具備保值、增值的空間呢?當然是「愈稀缺的房子保值增值空間愈大」,具體來說就是城市和地段,像台北市一定優於新北市,蛋黃區優於蛋穀區。
 
台中市優於彰化、雲林,⋯。
 
也就是說,買房子時,首先看重的是城市,地段次之,再來才是房子的自身條件
 
何時買房?
 
房地產本來就是個週期性的產業,基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行,一輪週期下來大約是十年左右的期間,通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機,而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看,復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點,因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的,所以能夠在「對的波段」進場就很棒了,不要奢望買在最低點和賣在最高點。
 

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