文／胡偉良
買房有三大問題，分別是：該不該買房？如何買？何時買？
有關這幾個問題長期以來一直是衆說紛紜，但是其實結論很簡單，很多論者，僅從單一面相，或幾個角度去做推論，結果當然不會正確。
房地產這門學問看來似乎簡單，以致於每個人都可以引經據典說上一段，公說公有理，婆說婆有理，聽來似乎有道理，但卻與真實情況有所不同，這到底是怎麼一回事呢？
其實，房地產絕不像大家想像的那麼簡單，影響房地產的因素太多，並且在不同時點、情境下，每個因素的影響性和重要性都不同，因此，要準確預測和判斷，其實並不是那麼容易。
像一些號稱專家、學者談起房地產，表面上振振有詞，但是似乎很少準確過。
就像這幾年房價飆漲的很高，為了打下房價，政府出盡招數，但是房價下來了嗎？沒有，不僅沒有，看來反而愈打愈高，所以，你還會說房地產不難嗎？
但是我卻又要說，房地產其實也沒那麼難，像我，這十幾年來，對房地產的預測和判斷，大致上都算是正確的，也因為這樣，我把公司經營的相當成功，關鍵就在：我對房地產知識已有通盤的認識和了解，因此能抓到房地產發展的脈絡和趨勢，並據以佈局，所以能夠事半功倍，有所成就。
再回歸正題，該不該買房？如何買？何時買呢？
首先，要回到房子的本質？是居住？是財富的表徵？
我要說兩者皆有之，因為倘若房子的用途只是居住，那麼房價將只是成本的反應，也不會有暴起暴落的情形。反之，若房子是金融商品，那麼影響房價的情形會變得複雜，房子成為資產、保值的工具，也成了投機炒作的標的物。
當房子成為金融商品，那麼它就不再僅僅是為了居住，也為了保值和增值。
從國內外的歷史資料來看，房間地產確實具備這樣的功能，「隨著經濟成長和通貨膨脹，房價一定也會隨之而漲」，所以，從中長期來看，買房的必要性是很顯然的。
其次，再談談買房的最大優勢，就是：你可以充分的運用槓桿操作，獲得最大的投資效益。也就是說買房時，你只要付20～25%的房款，其他都可以透過銀行融資取得。買預售屋時，你甚至只要付不到10%的訂金和簽約款，其餘可以慢慢支付及借助房貸，所以資金的槓桿效益大，只要買對，其效益是其他投資品項所難企及。
那麼又要如何買？何時買呢？
如何買房？
買房最好的情形，是同時滿足居住和保值增值的需求。如果一間房子不具備保值增值的效能，那麼這間房子或許比較適合以「租」的方式去使用它（居住），可把購置的資金拿去買更具備保值、增值性的房子，然後出租掉，用收來的租金去付你現在租房的租金。
那麼怎麼樣的房子具備保值、增值的空間呢？當然是「愈稀缺的房子保值增值空間愈大」，具體來說就是城市和地段，像台北市一定優於新北市，蛋黃區優於蛋穀區。
台中市優於彰化、雲林，⋯。
也就是說，買房子時，首先看重的是城市，地段次之，再來才是房子的自身條件。
何時買房？
房地產本來就是個週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期下來大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。
