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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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如何杜絕爛尾樓?預售屋買賣契約設計出包?建議融入承攬契約的先建後付款制度

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#預售屋 #爛尾樓 #合約 #多空觀點
文/蘇南
 
中國爛尾樓持續增加,大型房企恆大聲請破產在各地留下數百萬套爛尾樓?房地產巨頭碧桂園也出現債務、爆雷等財務危機,民眾向他買的預售屋成爛尾樓?台灣晚近也出現爛尾樓,例如今年剛發生的台北市北投區泊山妍建案、台北市大同區嘉源埕驛建案、雲林縣古坑預售屋?還有已荒廢約44年的中泰花園大廈爛尾樓。台灣房市可能步上中國大陸後塵嗎?答案應該是NO!
 
爛尾樓係指建築工程已開始,卻在半途因故被迫停止而未能完工交屋,通常是因建設投資公司(建商)缺乏足夠資金,以致無法負擔營建工程費用(營造廠承攬施工),使建築工程停留在未完工狀態。
 
預售屋買賣契約設計出包?建議融入承攬契約的先建後付款制度(資料照好房網News記者楊欽亮攝)
預售屋看板與人體告示牌。    好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
為何爛尾樓層出不窮?
 
起因於銀行沒有監管權,預售屋按工程進度付款制度缺乏監督手段。建商收取購屋者的首付款資金雖然存在銀行信託帳戶中,但是只要建商獲得建經公司提供的工程進度查核核可,便可向銀行提出撥款請求,則銀行信託帳戶即可同意撥款,但這些錢是否有超額撥款?或被挪用其他用途(如廣告費用或其他非本案投資)?而銀行及政府完全無可置喙,亦無能力、無義務監督建商如何使用購屋者的繳款?其實,有些建經公司就是建商的關係企業,前者提出的工程進度是灌水的?使建商能夠溢領信託專戶的購屋專款?然後建商宣告倒閉一走了之、逃之夭夭。解決方法在於資金運用與工程進度應該要配套不作假!
 
預售屋付款
 
內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第8條第1項:「付款,除簽約款及開工款外,應依『已完成之工程進度』所定『付款明細表』之規定於工程完工後繳款,其每次付款間隔日數應在二十日以上。」問題可能出在少數建經公司提給銀行、建商的『已完成之工程進度』是浮報的?有些建設公司、營造廠及建經公司根本就是關係企業?而購屋者、銀行無從了解『已完成之工程進度』的真假?甚至少數業者常用定型化契約附件內容來規避法令?
 
預售屋契約的法律性質屬於買賣「未來之屋」的買賣契約,買屋時消費者根本看不到實體房屋。買預售屋其實是要買未來興建完成的實體無瑕疵房屋,而預售屋卻是由營造廠(承造人)向建商(業主、起造人)承攬施工的。建商的主要業務在於土地開發、建築投資、買賣土地、賣預售屋等而非蓋房屋。
 
承攬契約係完成後再付款
 
建議預售屋的「買賣契約」應融入「承攬契約」的「完成再付款」精神,才是契約上的公平合理及法律保障。民法第490條第1項:「稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作,他方俟『工作完成』,給付報酬之契約。」就是承攬工程(房屋)完成,業者再給錢的意思。
 
估驗計價要真實
 
預售屋制度卻是建商沒有房屋(只有廣告)就先向購屋者收錢,難怪出現爛尾樓?何況建商是資金密集產業,營造廠是勞力密集產業,而銀行、建經公司、建築師、技師、監造人、專業管理者(PCM)、房仲等是專業服務廠商,但建商可能藉著這樣的契約群錯綜複雜關係,拿消費者的錢與契約法律「權利」,來號令、掌控上述的專業服務者,他們為錢低頭而罔顧專業責任?
 
「估驗計價」不是房屋蓋完再給錢,而是就已施作而未經正式驗收部分先行給付「估驗款」。這與目前預售屋的一般付款方式:1.頭期款(訂約+簽約)10%,2.開工+工程款付總價5%,3.暫收款:2~3%,4.房屋貸款:80%,5.交屋款:5%(視個案而有差別),是不同的!
 
因為上述的開工+工程款付錢,雖然建商在契約上是說:依照工程進度,分期繳納,例如地下室完工、底板完工…等,但付錢的購屋人是看不到「實際工程進度」報表的。而提報工程建度的建經公司是聽命於建商的。甚至有些預售屋契約記載:按月或按期繳納月繳或按期繳的概念,不管現在施工到哪個階段,必須每個月或每期繳納一定的工程款。
 
預售屋契約設計不公平
 
以上建商要求的付款方式並不是按工程進度付款,所以少數建商會藉著「預售屋買賣契約」設計不公平的契約條款增加消費者的法律風險,建商借契約設計的賺大錢方法?
 
監督建商「工程實際進度」的權力該屬於誰?當然是繳錢買預售屋的「購屋人代表」,要給他監管建經公司、建築師監造所提報的工程進度是否真正的工程興建實際進度?
 
甚至契約約定:不管施工到哪個階段,消費者都必須每個月或每期繳納一定的工程款。建議負責提報「工程實際進度」的專業者應由購屋方聘任才不會看建商臉色。他要有工程專業、營建工程管理(CPM)與按工程進度估驗計價的土木、建築等相關技術能力;可惜很多民間工程是沒有設置「營建工程管理(CPM)」?或者沒有專業監管證照。
 
結論與建議
 
綜上,預售屋買賣契約應融入民法承攬契約先建後付款制度!那建商的資金來源如何籌措?除了建商自有資金、土地融資等外,前述的先建後付款制度也可以解釋為「按工程進度付款」,但進度不要造假哦? 還要配套納入購屋者的預付款制度(須由銀行保證還款) 配合營建工程管理(CPM)及履約完工保證制度。預售屋買賣契約如果納入承攬契約的「情勢變更」物價調整、預售屋逾期交屋之賠償制度,就可以降低建商、購屋人的糾紛,消除建商因為物價上漲不履行契約,徒留爛尾樓又浪費社會資源!

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