文／蘇南
都更落實所遇困難/糾紛，是否受限於爭議解決方法？是否有解？尤其目前營建物價上漲及工地缺工下，建築成本大增建商作不下去，少數就跟地主解約變成爛尾樓。實務上，倘若時間拉得越長都更會變數越多，爛尾樓可能會增加?都更目前遭遇的難點如下(不限於)：
都市更新相關法令繁雜且程序冗長造成都更實施者(下稱建商)有利可圖。多數參與地主/建物所有人(合稱地主)不瞭解都市更新相關法令。土地整合、營建、估價、稅務、容積獎勵等專業複雜。地主不熟悉權利變換等作業程序就與建商簽合建契約。民眾不清楚建造成本、共同負擔等相關專業。地主與實施者之間存在許多法令、工程造價、土地/建物估價等資訊不對稱問題。地主內部與實施者等多方難以取得共識等種種因素。以上因素都會造成都市更新事業時程推遲，堆疊都更推行的社會成本，爭議發生頻頻！
何況實施者（建商）與地主發生糾紛後，主管機關卻以上述爭議屬於私人財產權糾紛而置之不理，衍生都更爭議缺乏妥適的解決途徑。這些爭議雖然可循法院訴訟解決，但時間冗長緩不濟急(三級三審約需4年4個月)，訴訟成本高，法官可能對都更未必深入了解？何況內政部目前尚未建立有關都更爭議的訴訟外爭議解決機制(ADR, Alternative Dispute Resolution)，即由相關專業/專家組成團體來協助評議或裁決，以免都更爭議拖延而未決影響都更意願？
臺北市政府於 2013 年推出都更爭議協商機制，由都更中心擔任平台邀集地政、不動產估價、建築、都市計畫、都市更新等相關領域專家、學者等NGO 代表（非政府組織）組成協商小組，惟成效有限? 不僅文林苑問題無解，永春都更案也沒調解成功。因為調解結果沒有法律效力，除非經爭議當事人同意。
其實，健全發展的開放社會，不在於都更沒有紛爭而在於否有適當的爭議解決途徑？應建立完整無漏洞有實益的地主權利保護途徑，為台灣保證居住正義，降低台灣地震頻繁保障建築結構安全。多元化的都更爭議解決途徑，提供給都更參與者選擇運用，了解除法院審判方式外，還有ADR的調解/調處/協商、仲裁(Arbitration)，何況仲裁判斷具有法律效果。
依《仲裁法》第1條第1項規定，若在都更合建契約上記載，因本契約發生之爭議，雙方同意提交○○仲裁協會，以仲裁解決；或以調解/調處/協商等方式解決。則地主因為權利救濟可以透過仲裁、ADR等途徑獲得保障，自會提高地主的都更意願！
何況仲裁人是爭議雙方當事人都可以自己選擇1人當仲裁人(須經對方同意)；然後由上述的兩位仲裁人共同推舉1位主任仲裁人，組成仲裁庭審理都更爭議案件，所以仲裁程序較易被當事人信任。何況仲裁還有開庭方式和諧、充分陳述而不同於法院的對抗性。
仲裁程序不對外公開而具有保密性，仲裁費比訴訟費低廉外(仲裁為一審終結，仲裁費用約法院一審判決費之1.05～1.1倍)，且仲裁迅速結案(約6個月得延長三個月)，這些優點都可以節省許多經濟、時間成本。
仲裁判斷具有法律上的執行力，因依《仲裁法》第37條第1項規定，仲裁判斷與法院確定判決具有同一效力。對當事人具有拘束力。都更爭議當事人可據都更仲裁判斷書向法院聲請強制執行。但仲裁程序若有違背相關法令，則當事人一方得聲請法院撤銷仲裁判斷。
都市更新的相關契約，例如不動產權利整合契約、都更開發契約、合建契約、全案管理契約、建築設計或監造契約、營建工程契約、房屋仲介/代銷/經紀契約、房屋買賣契約及室內裝修設計契約等；這些民事法律關係，只要在契約上載有仲裁條款或經雙方當事人同意，就可以採用仲裁程序解決爭議。
針對地主對於都更專業知識可能比建商不足部分，如果契約草稿係由建商擬定給地主簽的話，於契約解釋上建議依《民法》第247-1條的定型化契約規定，如果契約條款規定有建商免除或減輕自己責任，加重地主/建物所有人責任，建商有使地主拋棄/限制其行使權利，對地主有重大不利益情況；構成「顯失公平」之虞，則這些約款無效。
若依據都更契約及法律作嚴格解釋，於不動產經濟交易及契約對價會發生「顯失公平」，則經地主及建商同意下，得依《仲裁法防》第31條規定，採用「衡平仲裁」作為都更爭議的判斷基礎。
本文認為，使地主了解都更爭議發生時，權利救濟途徑除了法院訴訟外，還可循仲裁或ADR程序獲得公平合理的賠償，將可提升地主/房屋所有人的都更意願！
