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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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都市更新爭議多 衡平仲裁及定型化契約解釋可提高都更意願

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#都市更新 #地主 #建物 #營建 #估價 #爛尾樓 #仲裁 #定型化契約 #多空觀點
文/蘇南
 
都更落實所遇困難/糾紛,是否受限於爭議解決方法?是否有解?尤其目前營建物價上漲及工地缺工下,建築成本大增建商作不下去,少數就跟地主解約變成爛尾樓。實務上,倘若時間拉得越長都更會變數越多,爛尾樓可能會增加?都更目前遭遇的難點如下(不限於):
 
都市更新相關法令繁雜且程序冗長造成都更實施者(下稱建商)有利可圖。多數參與地主/建物所有人(合稱地主)不瞭解都市更新相關法令。土地整合、營建、估價、稅務、容積獎勵等專業複雜。地主不熟悉權利變換等作業程序就與建商簽合建契約。民眾不清楚建造成本、共同負擔等相關專業。地主與實施者之間存在許多法令、工程造價、土地/建物估價等資訊不對稱問題。地主內部與實施者等多方難以取得共識等種種因素。以上因素都會造成都市更新事業時程推遲,堆疊都更推行的社會成本,爭議發生頻頻!
 
都市更新爭議多 衡平仲裁及定型化契約解釋可提高都更意願(資料照/好房網News記者林和謙攝)
蔡錦勳透露,目前學會持續與台北市政府都發局、都更處進行討論,針對都更危老相關的法規進行檢討及討論如何優化,希望更加速都更危老的速度與量能。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
何況實施者(建商)與地主發生糾紛後,主管機關卻以上述爭議屬於私人財產權糾紛而置之不理,衍生都更爭議缺乏妥適的解決途徑。這些爭議雖然可循法院訴訟解決,但時間冗長緩不濟急(三級三審約需4年4個月),訴訟成本高,法官可能對都更未必深入了解?何況內政部目前尚未建立有關都更爭議的訴訟外爭議解決機制(ADR, Alternative Dispute Resolution),即由相關專業/專家組成團體來協助評議或裁決,以免都更爭議拖延而未決影響都更意願?
 
臺北市政府於 2013 年推出都更爭議協商機制,由都更中心擔任平台邀集地政、不動產估價、建築、都市計畫、都市更新等相關領域專家、學者等NGO 代表(非政府組織)組成協商小組,惟成效有限? 不僅文林苑問題無解,永春都更案也沒調解成功。因為調解結果沒有法律效力,除非經爭議當事人同意。
 
其實,健全發展的開放社會,不在於都更沒有紛爭而在於否有適當的爭議解決途徑?應建立完整無漏洞有實益的地主權利保護途徑,為台灣保證居住正義,降低台灣地震頻繁保障建築結構安全。多元化的都更爭議解決途徑,提供給都更參與者選擇運用,了解除法院審判方式外,還有ADR的調解/調處/協商、仲裁(Arbitration),何況仲裁判斷具有法律效果。
 
依《仲裁法》第1條第1項規定,若在都更合建契約上記載,因本契約發生之爭議,雙方同意提交○○仲裁協會,以仲裁解決;或以調解/調處/協商等方式解決。則地主因為權利救濟可以透過仲裁、ADR等途徑獲得保障,自會提高地主的都更意願!
 
何況仲裁人是爭議雙方當事人都可以自己選擇1人當仲裁人(須經對方同意);然後由上述的兩位仲裁人共同推舉1位主任仲裁人,組成仲裁庭審理都更爭議案件,所以仲裁程序較易被當事人信任。何況仲裁還有開庭方式和諧、充分陳述而不同於法院的對抗性。
 
仲裁程序不對外公開而具有保密性,仲裁費比訴訟費低廉外(仲裁為一審終結,仲裁費用約法院一審判決費之1.05~1.1倍),且仲裁迅速結案(約6個月得延長三個月),這些優點都可以節省許多經濟、時間成本。
 
仲裁判斷具有法律上的執行力,因依《仲裁法》第37條第1項規定,仲裁判斷與法院確定判決具有同一效力。對當事人具有拘束力。都更爭議當事人可據都更仲裁判斷書向法院聲請強制執行。但仲裁程序若有違背相關法令,則當事人一方得聲請法院撤銷仲裁判斷。
 
都市更新的相關契約,例如不動產權利整合契約、都更開發契約、合建契約、全案管理契約、建築設計或監造契約、營建工程契約、房屋仲介/代銷/經紀契約、房屋買賣契約及室內裝修設計契約等;這些民事法律關係,只要在契約上載有仲裁條款或經雙方當事人同意,就可以採用仲裁程序解決爭議。
 
針對地主對於都更專業知識可能比建商不足部分,如果契約草稿係由建商擬定給地主簽的話,於契約解釋上建議依《民法》第247-1條的定型化契約規定,如果契約條款規定有建商免除或減輕自己責任,加重地主/建物所有人責任,建商有使地主拋棄/限制其行使權利,對地主有重大不利益情況;構成「顯失公平」之虞,則這些約款無效。
 
若依據都更契約及法律作嚴格解釋,於不動產經濟交易及契約對價會發生「顯失公平」,則經地主及建商同意下,得依《仲裁法防》第31條規定,採用「衡平仲裁」作為都更爭議的判斷基礎。
 
本文認為,使地主了解都更爭議發生時,權利救濟途徑除了法院訴訟外,還可循仲裁或ADR程序獲得公平合理的賠償,將可提升地主/房屋所有人的都更意願!

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