文／蘇南
台北市北投的「泊山妍」建案，日前因嘉源建設公司倒閉成為爛尾樓，雖然購買這些房屋的36戶消費者在8/11日已經由瑞興銀行的撥款取回6成預付款；但還有9戶地主的土地被建商拿去做抵押借錢？如今他們的房屋都被拆光了，只能期盼續建！
去年10月底新北樹林的「凱旋大苑」預售屋也因為「沅臻建設」倒閉而停建，後來由「寶佳租賃」接手續建；雖然103戶購屋人權益得以保全，但新建商要求加價及降低建材、設備規格等而影響消費者權益？
目前因為建材、物價及工資上漲，銀行對建商融資管制及利息調高等因素，造成建商利潤減少甚至不敷成本？加上政府對於建商無法可管(建築經理公司管理辦法已於95年廢止)，少數經營不善之建商宣告倒閉留下爛尾樓，消費者求償無門?「嘉源埕驛」預售案於今年7月底已被台北市政府註記為「賣方無法依約完工」的警示建案。
為什麼公家機關不會發生爛尾樓？因其係依照工程興建進度再估驗計價付款，也就是先做再付錢，即機關與營造廠簽訂民法「承攬契約」，工程進度係由建築師的監造人員或專案管理(PCM)計算，要負專業及法律責任。反觀，預售屋交易係消費者與建設公司簽定「買賣契約」，那是一種買賣未來將要興建的房屋，消費者付款時根本都還沒有看到房屋？只有建築物模型、接待所及廣告圖等，買預售屋風險多多！簽約的建設公司可靠嗎?
買預售屋簽約付頭期款，後來的按工程進度付款之約定，其中的工程進度也可能是假的、高估的？因為有些預售屋根本就沒有履行建築法上的監造制度？少數沒有土建專業的建築經理公司隨便講一個進度，銀行就依「不動產信託契約」把消費者繳給銀行信託專戶的購屋款溢付給建設公司，所以當建設公司(建商)無利可圖時就可能捲款逃之夭夭？何況有些建築經理公司與建設公司是關係企業，他們的經營幹部也不需要專業証照？法律上也沒(少)有專業責任風險？
為什麼建設公司向購屋者宣稱的「履約保證」是假的？因為「不動產信託契約」的受益人很多是建商，信託目的僅是保證會把信託價金用在預售屋興建用途等；但問題是前述的工程進度可能被不實造假、高估外，建商也可能將信託帳戶內的資金移作他用？
所以金管會針對防範爛尾樓發生，於8月16日發函給信託公會與銀行：
1.當買方告知交易糾紛時，受託銀行於前述糾紛解決前得扣住信託帳戶內的價金，以確保買方權益避免糾紛未解決前信託價金已經被建商領走？
2.當建商發生財務糾紛時，受託銀行須進行查證並請建商提出改善措施，以確保信託價金專款專用於房屋興建用途。
3.當建商財務發生困難、異常時，建商須提出查核報告給受託銀行審查，以確保信託帳戶內的資金不會被建商移作他用。
所以金管會銀行局長莊琇媛也強調，不動產相關信託並非履約保證，只是確保「專款專用」的信託契約。
甚麼是消費者期待之真正的履約保證制度？建議可以在預售屋契約上約定：
1.當發生爛尾樓時，由連帶保證廠商(其他建設公司或營造廠)負責續建。
2.建商須繳納履約保證金給消費者(約買賣價金的1成左右)或由銀行作履約保證，當發生爛尾樓時由銀行續建或銀行把這筆履約保證金給付消費者，當作消費者對建商的違約沒收款。
若沒有發生爛尾樓，則購屋人須於預售屋全部完工，經買屋人驗收合格、交屋完成且無待解決事項後，買屋人一次無息發還履約保證金或解除履約保證責任。惟有健全預售屋商業交易制度(business model)才能確實保障購屋人權益！
