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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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防堵爛尾樓!真正的履約保證制度是甚麼?勿用不動產信託騙人

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#不動產 #履約保證 #價金信託 #爛尾樓 #預售屋 #多空觀點
文/蘇南
 
台北市北投的「泊山妍」建案,日前因嘉源建設公司倒閉成為爛尾樓,雖然購買這些房屋的36戶消費者在8/11日已經由瑞興銀行的撥款取回6成預付款;但還有9戶地主的土地被建商拿去做抵押借錢?如今他們的房屋都被拆光了,只能期盼續建!
 
去年10月底新北樹林的「凱旋大苑」預售屋也因為「沅臻建設」倒閉而停建,後來由「寶佳租賃」接手續建;雖然103戶購屋人權益得以保全,但新建商要求加價及降低建材、設備規格等而影響消費者權益?
 
防堵爛尾樓!真正的履約保證制度是甚麼?勿用不動產信託騙人(示意圖/取自Google maps)
位在北投的建案泊山妍因為經營不善而停建,員工抱怨老闆積欠薪資神隱。圖/取自Google maps
 
目前因為建材、物價及工資上漲,銀行對建商融資管制及利息調高等因素,造成建商利潤減少甚至不敷成本?加上政府對於建商無法可管(建築經理公司管理辦法已於95年廢止),少數經營不善之建商宣告倒閉留下爛尾樓,消費者求償無門?「嘉源埕驛」預售案於今年7月底已被台北市政府註記為「賣方無法依約完工」的警示建案。
 
為什麼公家機關不會發生爛尾樓?因其係依照工程興建進度再估驗計價付款,也就是先做再付錢,即機關與營造廠簽訂民法「承攬契約」,工程進度係由建築師的監造人員或專案管理(PCM)計算,要負專業及法律責任。反觀,預售屋交易係消費者與建設公司簽定「買賣契約」,那是一種買賣未來將要興建的房屋,消費者付款時根本都還沒有看到房屋?只有建築物模型、接待所及廣告圖等,買預售屋風險多多!簽約的建設公司可靠嗎?
 
買預售屋簽約付頭期款,後來的按工程進度付款之約定,其中的工程進度也可能是假的、高估的?因為有些預售屋根本就沒有履行建築法上的監造制度?少數沒有土建專業的建築經理公司隨便講一個進度,銀行就依「不動產信託契約」把消費者繳給銀行信託專戶的購屋款溢付給建設公司,所以當建設公司(建商)無利可圖時就可能捲款逃之夭夭?何況有些建築經理公司與建設公司是關係企業,他們的經營幹部也不需要專業証照?法律上也沒(少)有專業責任風險?
 
為什麼建設公司向購屋者宣稱的「履約保證」是假的?因為「不動產信託契約」的受益人很多是建商,信託目的僅是保證會把信託價金用在預售屋興建用途等;但問題是前述的工程進度可能被不實造假、高估外,建商也可能將信託帳戶內的資金移作他用?
 
所以金管會針對防範爛尾樓發生,於8月16日發函給信託公會與銀行:
 
1.當買方告知交易糾紛時,受託銀行於前述糾紛解決前得扣住信託帳戶內的價金,以確保買方權益避免糾紛未解決前信託價金已經被建商領走?
 
2.當建商發生財務糾紛時,受託銀行須進行查證並請建商提出改善措施,以確保信託價金專款專用於房屋興建用途。
 
3.當建商財務發生困難、異常時,建商須提出查核報告給受託銀行審查,以確保信託帳戶內的資金不會被建商移作他用。
 
所以金管會銀行局長莊琇媛也強調,不動產相關信託並非履約保證,只是確保「專款專用」的信託契約。
 
甚麼是消費者期待之真正的履約保證制度?建議可以在預售屋契約上約定:
 
1.當發生爛尾樓時,由連帶保證廠商(其他建設公司或營造廠)負責續建。
 
2.建商須繳納履約保證金給消費者(約買賣價金的1成左右)或由銀行作履約保證,當發生爛尾樓時由銀行續建或銀行把這筆履約保證金給付消費者,當作消費者對建商的違約沒收款。
 
若沒有發生爛尾樓,則購屋人須於預售屋全部完工,經買屋人驗收合格、交屋完成且無待解決事項後,買屋人一次無息發還履約保證金或解除履約保證責任。惟有健全預售屋商業交易制度(business model)才能確實保障購屋人權益!

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