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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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爛尾樓續建機制?應在預售屋買賣契約的「不動產開發信託」修法

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#爛尾樓 #續建 #預售屋 #不動產開發信託 #平均地權條例 #多空觀點
文/蘇南
 
COVID-19造成缺工缺料及營建成本大幅增加,建商可能資金周轉不靈? 去年底新北市樹林的「凱旋大苑」爆出「爛尾樓」停工,建商解散公司消費者血本無歸。2020年中和區爆發的「青慕淳」爛尾樓之履約保證雖採用「不動產開發信託」,但建商山琳建設倒閉無法退還購屋款,消費者繳的預售屋款血本無歸! 
 
雖然內政部《預售屋買賣契約範本》(109 年 12 月版)第6 條之1提供5種「履約擔保機制」,但其中的「不動產開發信託」、「價金信託」只是藉由信託來隔離債權與達到購屋專款專用之目的,僅是履約保證的強化機制,並不具備履約擔保之實質功能。
 

 

爛尾樓續建機制?應在預售屋買賣契約的「不動產開發信託」修法(示意圖/好房網News資料照)
致和園是豪宅始祖但也是爛尾樓。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

 

 
例如「青慕淳」的建商向星展銀行借款將建案及建地抵押設定給銀行為「優先受償人」,致該建地遭星展銀行聲請法拍,34戶購屋人已繳4千萬元血本無歸?其實,「不動產開發信託」、「價金信託」使用「履約擔保機制」名稱,只會讓消費者「誤」以為這樣的信託機制有提供高度的履約保障作用?
 
為了確保消費者權益,建議內政部的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》中,對於「不動產開發信託」、「價金信託」之規定內容,對於消費者的障應該有更具體的文字描述;而非目前僅規定的興建資金依工程進度專款專用之「自益信託」(事項規定第七之一條第1項)。何況前述信託的「受益人」為賣方(建商)而非買方(購屋人),即銀行受託人係受託為賣方建商(而非爲買方購屋人)管理信託財產。
 
建議主管機關修改前述法規,應增列「信託機制」條款中約定,若建商解散或停工3個月以上則「受益權歸屬消費者」才能防止爛尾樓;並非目前規定的「賣方未依約定完工或交屋者,受益權歸屬於買方。」另,建商應提供透明化管道給消費者查詢「工程實際進度」及「消費者購屋款支用情形」等資訊,才能避免目前發生爛尾樓建商把「建案抵押給銀行借款」,或建築經理公司「填報工程進度不實」提供給信託銀行於「無進度但撥款」給建商,造成消費者繼續繳款但不知工程進度,這就是爛尾樓的根源!
 
不動產開發信託的續建機制關係人包括建商、買方及融資銀行等。續建機制之能夠運作,主要在於不能讓建商的債權人(例如前述之星展銀行,但它是合法的)干擾續建之進行。續建機制應在建商出現償債爭議時及早介入;若有半官方機構參與則有利於促進消費者與倒閉建商間之協調續建。
 
建議主管機關未來修改《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》,在「不動產開發信託」條文增加「約定續建機制」,對於買屋消費人、融資銀行都有好處,預防建商因故無法繼續施工發生爛尾樓時,才有法律保障。
 
續建機制成功與否首在地主,如果地主不是建商則需先取得地主的同意續建承諾;其次為融資銀行是否肯繼續願意提供先前已經核貸的資金才能續建。建議消費者與建商簽定《預售屋買賣契約》時,地主、融資銀行、信託受託人及買屋消費者都應先合意約定,萬一發生爛尾樓要續建時,各方同意續建機制之執行。
 
建議內政部檢討《預售屋買賣契約範本》的「履約擔保機制」,針對以「不動產開發信託」作履約保證之規定內容,允宜《預售屋買賣契約範本》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》中,「明文增訂」爛尾樓的續建機制,有法律明文保障以降低購買預售屋的法律風險!

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