文／蘇南
都市更新涉及人民財產權利重分配，民眾向政府申請核可及民間的土地、建物產權整合程序繁複外，且具地政、估價、建築、營造、契約法律等高度專業性。何況地主／建物所有權人、實施者／建商／廠商及政府／主管機關間難免存在立場不同、專業認知落差與市場資訊不對稱等問題，加上人性因素、道德風險及彼此缺乏互信基礎，爭議發生在所難免，所以契約簽訂是關鍵點！
都更先期產權整合委託契約目的，係基於更新地區土地／建物產權複雜及細分外，加上房屋／土地鄰近巷道、都更事業計畫及權利變換等公、私權利複雜，需有專業整合機構進入更新單元向地主／住戶說明先期規劃成果，釐清優先更新單元土地、建築物產權及違章建築情形，整合地主／建物所有權人參與都市更新之意願，才能下一步依法定程序辦理都市更新。前開工作通常會由地主／建物所有權人（甲方）組成的「都市更新會」（下稱更新會）與建商／建經公司（乙方）簽訂「都更先期整合委任契約」，主要內容為：
（1）甲方授權乙方全權處理先期整合重建的土地及建物等重建基地範圍。
（2）甲方授權乙方申辦都市更新相關程序，選定規劃建築師及都更規劃顧問組成都更產權先期整合管理團隊，協助甲方完成先期產權整合及申請都市更新相關事項。
何謂「自主都更」模式？係指實施者(起造人)是都市更新會。有些自主都更可能委託建商/建經公司來做「全案管理」，這時建商/建經公司是擔任「實施者的專業管理」，統籌專業團隊提出相關專業建議給更新會(實施者)，於都更會(地主/建物所有權人)會議中詳細說明討論後，由更新會作決策。
「全案管理」就是一般所稱的「一條龍服務」模式，也是專業化都更管理服務，乙方從協助地主(甲方)發起自主更新、成立更新會、送都更事業計畫、權利變換計畫、取得建照到遴選相關廠商(建築師、營造廠)及監造服務等，一直到交屋、成立管委會；甚至賣新屋(銷售地主分回以外的新房屋，以償還銀行貸款甚至分潤)，達到都更重建之全案完成，還有更新會的清算解散服務等。
「全案管理」是由建商/建經公司擔任更新會自建的專業顧問，透過「全案管理」一條龍專業服務，完成建案之工程興建及新屋銷售，全案管理不同於都更合建模式，地主可獲得100%產權及利潤。一般而言，甲方若以全案管理模式委託乙方，有些會以「重建委任契約」名稱來簽約。以自主都更為例，「全案管理」的主要內容為：
（1）甲方授權乙方全權處理都市更新條例事宜，明確記載授權範圍的土地及建物等重建基地範圍。
（2）甲方授權乙方申辦都市更新相關程序之重建計畫、選定規劃建築師及都更規劃顧問組成重建全案管理團隊，公開遴選建築師、營造廠(經會員大會投票選商)及申請都市更新條例相關事項有關之其他必要行為，甲方委託乙方採全案管理方式進行。
本文建議：
（1）都更全案管理委任契約包括委託建商/建經公司協助地主辦理開發階段、前期規劃階段(含產權整合等多項業務)、初步建築設計階段、建築執照申請階段、房屋銷售規劃階段、工程發包(營造廠)階段、營建施工階段及完工交屋階段。反觀，都更產權先期整合契約只是全案管理委任契約之初期的一小部分，契約法律風險相對較低。
（2）現行全案管理委任契約因主管機關尚無頒布契約範本，有些建商／建經公司與地主對於契約標的、範圍、權利義務等內容還在摸索階段，契約法律風險較高！建議契約解釋應歸屬於定型化契約且有消費者保護法之適用，以確保地主權益。何況業者良莠不齊，難知專業服務水準、專業程度或是誠信？建議政府研擬適度監督管理之機制，以保障民眾權益。
（3）無論是都更全案管理委任契約或都更產權先期整合契約，常涉及數十戶、數十億元之都市更新業務的履約管理，建議主管機關對於都更契約允宜建立備查制度並要求「契約審閱期」，以減少糾紛並追求契約公平合理。
