訂閱作者的最新文章 蘇南
蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
人氣 119862

都更產權先期整合契約與全案管理契約之差異?

相關關鍵字

#都更 #產權 #地主 #建物 #所有權 #契約 #多空觀點
文/蘇南
 
都市更新涉及人民財產權利重分配,民眾向政府申請核可及民間的土地、建物產權整合程序繁複外,且具地政、估價、建築、營造、契約法律等高度專業性。何況地主/建物所有權人、實施者/建商/廠商及政府/主管機關間難免存在立場不同、專業認知落差與市場資訊不對稱等問題,加上人性因素、道德風險及彼此缺乏互信基礎,爭議發生在所難免,所以契約簽訂是關鍵點!
 
都更先期產權整合委託契約目的,係基於更新地區土地/建物產權複雜及細分外,加上房屋/土地鄰近巷道、都更事業計畫及權利變換等公、私權利複雜,需有專業整合機構進入更新單元向地主/住戶說明先期規劃成果,釐清優先更新單元土地、建築物產權及違章建築情形,整合地主/建物所有權人參與都市更新之意願,才能下一步依法定程序辦理都市更新。前開工作通常會由地主/建物所有權人(甲方)組成的「都市更新會」(下稱更新會)與建商/建經公司(乙方)簽訂「都更先期整合委任契約」,主要內容為:
 
都更產權先期整合契約與全案管理契約之差異?圖/好房網News資料照
台北市住宅及都市更新中心成立十年,持續進行22個公辦都更案推動,目前並已接手管理2,500多戶的台北市社宅。圖/台北市住都中心提供
 
(1)甲方授權乙方全權處理先期整合重建的土地及建物等重建基地範圍。
 
(2)甲方授權乙方申辦都市更新相關程序,選定規劃建築師及都更規劃顧問組成都更產權先期整合管理團隊,協助甲方完成先期產權整合及申請都市更新相關事項。
 
何謂「自主都更」模式?係指實施者(起造人)是都市更新會。有些自主都更可能委託建商/建經公司來做「全案管理」,這時建商/建經公司是擔任「實施者的專業管理」,統籌專業團隊提出相關專業建議給更新會(實施者),於都更會(地主/建物所有權人)會議中詳細說明討論後,由更新會作決策。
 
「全案管理」就是一般所稱的「一條龍服務」模式,也是專業化都更管理服務,乙方從協助地主(甲方)發起自主更新、成立更新會、送都更事業計畫、權利變換計畫、取得建照到遴選相關廠商(建築師、營造廠)及監造服務等,一直到交屋、成立管委會;甚至賣新屋(銷售地主分回以外的新房屋,以償還銀行貸款甚至分潤),達到都更重建之全案完成,還有更新會的清算解散服務等。
 
「全案管理」是由建商/建經公司擔任更新會自建的專業顧問,透過「全案管理」一條龍專業服務,完成建案之工程興建及新屋銷售,全案管理不同於都更合建模式,地主可獲得100%產權及利潤。一般而言,甲方若以全案管理模式委託乙方,有些會以「重建委任契約」名稱來簽約。以自主都更為例,「全案管理」的主要內容為:
 
(1)甲方授權乙方全權處理都市更新條例事宜,明確記載授權範圍的土地及建物等重建基地範圍。
 
(2)甲方授權乙方申辦都市更新相關程序之重建計畫、選定規劃建築師及都更規劃顧問組成重建全案管理團隊,公開遴選建築師、營造廠(經會員大會投票選商)及申請都市更新條例相關事項有關之其他必要行為,甲方委託乙方採全案管理方式進行。
 
本文建議:
 
(1)都更全案管理委任契約包括委託建商/建經公司協助地主辦理開發階段、前期規劃階段(含產權整合等多項業務)、初步建築設計階段、建築執照申請階段、房屋銷售規劃階段、工程發包(營造廠)階段、營建施工階段及完工交屋階段。反觀,都更產權先期整合契約只是全案管理委任契約之初期的一小部分,契約法律風險相對較低。
 
(2)現行全案管理委任契約因主管機關尚無頒布契約範本,有些建商/建經公司與地主對於契約標的、範圍、權利義務等內容還在摸索階段,契約法律風險較高!建議契約解釋應歸屬於定型化契約且有消費者保護法之適用,以確保地主權益。何況業者良莠不齊,難知專業服務水準、專業程度或是誠信?建議政府研擬適度監督管理之機制,以保障民眾權益。
 
(3)無論是都更全案管理委任契約或都更產權先期整合契約,常涉及數十戶、數十億元之都市更新業務的履約管理,建議主管機關對於都更契約允宜建立備查制度並要求「契約審閱期」,以減少糾紛並追求契約公平合理。

好房News粉絲團

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活