文／蘇南
房屋買賣仲介糾紛多!關鍵判斷在於用法律及證據。常見買方以現金交付給仲介的「斡旋金」很難拿回?因為斡旋金已經在仲介手中，其實在賣方尚未同意買方的出價前，買方可以不具理由拿回旋金的。因為斡旋契約中約定：「若買方之承買價款及本意願書條款於斡旋期間內不為賣方所接受，或者期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3日內由仲介公司無息退還買方。」
實務上常見的話術是仲介騙買方說，賣方已經同意買方出價售出但賣方現在人在國外或外地而沒空見面或簽約，要求買方簽名同意延長斡旋期間而不退斡旋金。話術操作是仲介說已經用視訊會議或電話取得賣方「同意」買方的承買價款，甚至騙說「已經把斡旋金轉為訂金給賣方了」！但是仲介拿不出證據！
何況仲介還會指出斡旋契約條款：「於斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及意願書的條款時，買方同意買賣契約即已成立生效。若賣方有同意授權仲介公司可代為收受買方支付之訂金時，仲介公司得全權代理買方將斡旋金視同訂金交與賣方，此據即自動視為訂金收據，買方絕無異議。」問題是要如何認定賣方已經「同意」呢？因為此時買方可能是見不到賣方，聽不到賣方的口頭承若，更看不到賣方的「書面簽名」?但仲介騙買方說賣方已經同意但人在國外或外地沒空，用「話術」要求買方再次簽名同意斡旋期間。
如何破解仲介的話術或騙術？就是要他拿出賣方同意的書面簽名證據。因為「不動產買賣意願書」中明示「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收迄買方支付支訂金無誤，且同意該訂金暫存仲介公司」，明確規定若賣方同意買方在「不動產買賣意願書」中簽寫之價格，須以賣方有簽名才算數。但大部分買方消費者可能不知道所謂賣方同意，需有賣方簽名來舉證才有法律效果。
陷阱是買方如果用電話口頭或用LINE問仲介，則他很可能用話術說賣方已經同意而爭取延長斡旋期間內使賣方簽名，目的在於不退斡旋金給買方。話術是斡旋契約規定「斡旋金轉為訂金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。」仲介話術說如果買方改變主意不買則定金會被賣方沒收？但真相是賣方還沒有同意，斡旋金根本就還沒有轉為為訂金送給賣方。
教您一招，就是先打電話口頭或用LINE通知仲介如果賣方尚未同意則買方依斡旋契約可以主張退斡旋金之權利。然後約定短時間(例如1小時內)去公司找仲介，但要記住出發前或途中要留下證據來保全。就是發LINE文字：「仲介您好，我在此告知我已經不願意買台○市○○區○○街○○號○樓的房地產。您無法證明賣方已簽名的狀況之下，請您把斡旋金退還。如果屋主已經簽名，請您今天就拿出屋主簽名的斡旋單，否則買方主張此斡旋非我本人的意思。」當在LINE上顯示對方仲介已讀後就可以把上述內容截圖下來作為日後法院訴訟證據！
到了仲介公司後，如果仲介拿不出賣方在「不動產買賣意願書」中的簽名文件，他就只好把斡旋金退還給買方。這就是買方於賣方同意賣屋前，如何拿回斡旋金的教戰守則。依據法律上的斡旋契約解述方法，就可以戮破仲介的話術！
