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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲林科技大學營建工程系兼任教授。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。 曾任雲林縣副縣長與台灣不動產仲裁協會仲裁人。
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花蓮連續地震 危老重建及房屋結構安全

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#花蓮 #地震 #都市更新 #容積獎勵 #危老重建 #房屋結構 #住的故事
文/蘇南
 
15日凌晨1點、1點16分與8點46分,花蓮發生有3起餘震。從14日早上6點52開始到15日8點46分的26小時內,花蓮連續發生42次地震!最大的為芮氏規模5.2,而規模5以上的地震有3次,造成光復街一間服飾店二樓圍牆倒塌,幸好沒人傷亡!中央氣象局說,兩天的地震群為7日、8日雙主震的餘震。估計還會持續一周或以上,不排除規模達5.0,但超過5.5的機率低,絕大部分會在3至4之間。大地震發生機率很低,民眾不用過度擔心。
 
目前我國的住宅已邁向「老化」!目前屋齡逾30年以上佔總住宅49.37 %;即每2戶就有1戶已逾30年,而一般房屋使用壽命約僅約50至60年。老舊房屋將愈來愈多,它們大多是依據88年921地震以前的《建築技術規則》中之舊「耐震規範」設計,如今新建房屋的耐震設計已經大幅提高。有些危險、老舊房屋若耐震能力不足,未補強、整建或重建等,則地震來時是否能保障居住者的生命、財產安全?結構安全值得關注!
 
花蓮連續地震 危老重建及房屋結構安全(示意圖/好房網News資料照)
花蓮大地震進入第29小時,救難隊持續搜救雲翠大樓。(好房網News記者張聖奕攝影)
 
除了辦理「都市更新」外,政府為鼓勵危險、老舊房屋之更新重建,於106年5月發布《都市危險及老舊建築物加速重條例》,推出三項獎勵改建的誘因:(1)獎勵法定容積上限30%,(2)時程獎勵及規模獎勵合計10%,(3)放寬高度限制及住宅區建蔽率,(4)重建期間地價稅及改建後房屋稅減免。本條例施行後,提高容積獎勵廣受民眾歡迎,因此危老條例施行以來到去年底,已有約406件的建造執照核准。申請案件還愈來愈多!因為雙北市建地不好找!
 
筆者認為,以上之容積率因獎勵而提高,原來土地就可以在相同面積下獲得更多的建築面積(樓地板),於建造單位成本(每坪約15至20萬)和房屋單位售價行情(每坪約70至150萬)的推算下,建商、都更公司、產權整合或全案管理者才能藉售屋回收興建成本、業務費及利潤等。而地主得於合建方式下可以達成不出資就可「老屋換新屋」之目的,最好希望「舊建坪1坪換新室內面積1坪」或更多?所以當危老條例的容積率一旦提高,則單位土地上可蓋出更多建坪,提高土地使用價值及更高利用機能,而都會地區的地價也不會大幅上升。
 
就都市景觀而言,透過危老條例增加容積獎勵,由於建築物每坪樓地板面積的土地單位分擔減少;使城市朝「立體化」發展,釋放出更多的土地作公共設施,開放給民眾使用,人的活動更方便、更活潑,創造緻密城市的宜居住宅!
 

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