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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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地主與建商簽定的合建契約有效嗎?還是權利變換有用?

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#都更 #合建 #地主 #建商 #權利變換 #多空觀點
文/蘇南
 
都市更新重建屬於一種公私協力(PPP)機制,乃係政府-地主-實施者的三面關係。政府主導社區建築整體規劃及開發方式,民間主導的方式有委託實施(建商等)或自行實施(自主都更),而一般地主希望「一坪換一坪」(需視房地區位調整)等權益?與建商實施者簽訂合建契約(私權契約)。地方政府要求提出事業計畫概要(一定條件下可免提)、事業計畫及權利變換計畫給都更主管機關審查(公權力),以致拉長都更時程?
 
如果地主委託建商擔任實施者角色,地主通常會與建商簽定合建契約、補充協議書、出資協議書、合作開發備忘錄、意向書、信託契約及拆除同意書等;但那是屬於私權契約;尤其是「假權利變換、真合建契約」的陷阱? 
 
地主與建商簽定的合建契約有效嗎?還是權利變換有用?圖為示意圖。(資料照/好房網News記者唐主桂攝)
位在公寓5樓的物件雖然有不少缺點,但親民的價格仍會吸引民眾入手。圖/唐主桂攝
 
地主與建商簽定合建契約所記載的「合建比」,不一定會等於公部門審核之「權利變換比」。尤其是建商可能以「從高、擇優」條件答應地主在前,其後於建商給主管機關審查的「權利變換計畫」之建坪,發生少(多)於合建契約時,如果契約中沒有規定「如何退補、有無退補」?就會產生糾紛?
 
簡言之,就是地主的按政府核准之權利變換可以分配的房屋,可能會「大於或小於」原來地主與建商所簽合建契約的分回房屋建坪。建議在合建契約上應事先寫清楚;如果沒有先約定,法律上係以「合建契約」比「權利變換」優先,因為前者是私法契約!
 
但法院的判決卻是須先看合建契約的法律性質及效果?是本約或預約?才能判定到底是權利變換優先或合建契約優先?
 
最高民108年度台上字第2312號認為,按當事人訂立之契約,究為本約或係預約,應就當事人之意思定之...。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者,縱名為本約仍屬預約。兩造就系爭備忘錄究屬預約或本約有爭執,原審認定兩造所訂系爭備忘錄就合建後之土地、資金、分屋例、搬遷費用及房租補償等雖有約定,惟就工期、建物之造、建材及設備,合建完成後土地及建物之點交、移轉等一般合建房屋契約之重要事項均未約定,且約定須另訂合建契約以補充之,可見兩造無從逕依系爭備忘錄履行合建義務,而須另訂合建契約本約以為履約之依據,因認系爭備忘錄屬預約。
 
所以建議地主與建商簽合建契約前,最好請律師或法律顧問審契約內容,才不會發生本案之系爭備忘錄是預約於法律上無法履行,但地主卻是誤以為備忘錄是有法律效果。另,簽訂合作開發備忘錄、意向書等文件,也都要詳加審視條文;否則若以建商拿出的契約書、備忘錄、意向書等可能暗藏陷阱?建議都更主管機關立法規定,都更合建契約等文件需有契約審閱期,防止地主被騙或降低法律風險?例如上述的合建備忘錄於法律上是無法履行的。
 
申請都更需送審的法定文件包括事業計畫概要同意書、事業計畫同意書、權利變換意願調查書、分配位置申請書以及專業估價者共同指定意願書等;尤其是以一開始的「事業計畫同意書」,它等同都更賣身契?有些地主未明利害關係就簽下空頭支票,任人宰割還不知道?有心人就依此文件爭取80%地主的同意書,取得非自主更新實施者的地位,再操弄整個「事業計畫」?如果地主已經和建商簽訂事業計畫概要同意書、事業計畫同意書、權利變換意願調查書等文件,但後來又不要參加都更之實施,如何撤消?其實在政府審查後之「權利變換書公開展覽」前可表示撤消「事業計畫同意書」等重要法定文件,免於使家產淪落都更的極大風險中。
 
為何有些建商以「假權變、真協議合建」送都更事業計畫,難道有不軌之心態及規劃?現有正派的建商(實施者),只願以「權利變換」的方式與地主作分配房地比例的依據,而不願與地主簽協議合建契約,顯然已經參透「假權變、真協議合建」的巨大隱患,保護商譽。此舉可以大幅降低合建契約的履約風險。何況「協議合建,權利變換,代理實施」等有很多不同樣態,建議地主要去找「都市更新契約注意事項」或「都市更新停看聽」(如下圖)來看看才不會上當!
 
都市更新停看聽。(資料來源:http://www.rema.org.tw/data/2015090801.pdf
都市更新停看聽。(資料來源:http://www.rema.org.tw/data/2015090801.pdf)

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