文／蘇南
都市更新案之執行難度高，很多係在實施者與地主地互相「不信任」?因為更新後房屋分配比例爭議頻頻發生？雙方無法取得合意公平的利益分配，在協商過程中徒然增加很多交易成本。也有建商因投入時間過長資金沉沒而退出都更意願整合。
都更涉及財產權利重分配，程序繁複及高度專業性，造成地主與實施者、主管機關等利害關係人間存有認知落差與資訊不對稱等問題，彼此缺乏互信基礎外，亦欠缺公開對話平臺、爭議協商機制，缺乏契約履行的「監督機制」來降低都更風險；導致都更糾紛頻生，地主投訴無門而不敢參加。
監察院調查報告(內調0105)認為，政府應推動建立可受社會公評的第3方平臺，藉由公開、透明、公正的對談機制，來協商、監督都更的各方參與者的爭議、交易資訊、合建行為及風險預防等，才能確保各方權益均受到合理的對待與保障(監察委員：仉桂美、王美玉、蔡培村)。
由於地主和實施者必須合作才能推動都更實現利益，但實施者對於地主而言，卻是常發生代理人與利益交易者的角色衝突，甚至可能陷入尋租行為（Rent-seeking Behavior）? 於更新利益的分配上，建商與地主需要合作但卻彼此競爭，又不信任，所以建商與地主的雙方決策、行動會根據對方的策略與出價再來決定。所以地主和實施者的交易行為、協商談判過程，很適合採用賽局理論（Game Theory）來建模分析。
賽局理論始於1944年John Von Neumann 和 Oskar Morgenstern 所出版的「賽局理論與經濟行為」一書(Theory of Games and Economic Behavior)，開始作系統建模分析，把人與人間的交互作用、交易行為以系統方法建立數學模型分析。
所謂「賽局」係指兩個或兩個以上的參賽者於理性態度下因為所追求目標衝突而處於一種對抗狀態；但他們之間有相互依賴性，不能不合作。例如都更案，建商的決策、報酬會由根據地主、所有權人、都更主管機關的決策(定)而不同。即建商要做決策時必須考慮地主等參賽者的要價才能極大化建商的報酬、利益。
「囚犯兩難」賽局（Game Theory）(Prisoner’s Delemma)之發展，以及Nash 在1953年證明Nash 均衡存在性定理，開創「非合作賽局」的分析架構。目前造成都更困境的主要原因包括少數地主堅持心態、都更插旗者及地主的策略性要價行為、容積獎勵的搭便車行為、建商與地主的資訊、專業不對稱，所以常會發生不信任，甚至發生尋租行為?更新過程中栽贓誣陷花招百出，都更油水多各方都想咬一口?
地主與實施者的談判理論，建議可以採用Rubinstein 於1982年提出的「兩人零和非合作賽局」，屬於擴展性賽局並且可以證明其子賽局完美的Nash均衡(Selten,1975)。即在地主與實施者之賽局議價模型中，雙方的利益不是完全衝突但也不是完全重疊，須透過談判溝通及議價過程，使地主與實施者的雙方立場能夠聚焦化並且達成雙方利益分配最佳化。
都更合建案中地主與建商的協商談判賽局，主要影響因素(由高至低)包括地主持有土地條件、雙方掌握資訊程度、談判順序、時間壓力等，但利益分配為最重要(張雁涵，2014)。筆者認為，建商談判時重視的5個因素為：
1.地段位置影響更新後房屋售價及建造成本。
2.地主若是低矮房屋、少住戶，則地主分配房屋的比例會較高。
3.基地的形狀與規模、周圍設施和交通，影響都更後的房屋分配比例。
4.基地面臨道路之寬度及容積獎勵，是影響建商報酬及未來房價的關鍵因素。
5.都更重建期間，建商會提供地主租金補貼及安置費，但若有黃金店面租金則補貼金額更高，這些都須納入都更成本。
6.主管機關審查權利變換計畫書而須修改都更事業計畫書及容積獎勵、停車位、公設比等因素。
7.營建物價上漲及缺工等因素而減縮建商的利潤。
8.政府對於房價及房地產的政策，影響更新後的房價。
9.銀行融資貸款及利息走向，是建商存活的關鍵因素。
反觀，地主關心的談判主要因素為：
1.是否會被騙?因為資訊不透明及缺少監督機制。
2.合建契約風險，自家房屋被建商拆了，但都更新建案是否可能成為爛尾樓?
3.更新前自家房屋的屋齡?耐震安全問題，長者上下樓梯等無障礙設施、電梯等問題，視個案而不同。
4.新屋分配比例是關鍵問題，其與土地持分、地段、土地使用分區、捷運交通、人流及公共設施等都有密切相關，決定房價及建商利潤。
5.都更容積率問題？都更重建的坪數與土地使用分區的容積率及容積獎勵有關。
6.新屋售價是否會被建商在都更事業計畫書、權利變換計畫書中被低估？增加建商利潤，地主被騙了？估價公平合理！
7.合建契約風險？萬一建商簽約後遲遲以工料上漲為由而遲遲不開工如何處理？應要有解約條款及損害賠償。
8.實施者與地主間之互信問題與溝通協調機制如何建置？建議契約中約定是先成立DB機制(爭議協調機制)，除有充分溝通平台外，當下可立即解決爭議避免擴大而延宕都更時程及交易成本等。
9.建商的利益是否太高？建造成本是否過度高估？風險管理費編列是否太高?有些案件編 15%左右，一旦風險沒有發生，這些風險管理費就變成實施者的利潤？
10.將來如果都更事業計畫書中有綠建築候選證書(建商可以賣較高售價及獲得容積獎勵)，但都更後的新屋卻是拿不到綠建築標章(因需增價建造成本)？地主被騙了?
11.誰能確保動輒幾十億的都更營建工程品質?監造單位多久來工地看呢?公共工程只要金額100萬以上，就強制要求契約中有「三級品質管理制度」；但幾十億的都更卻沒有這種制度、約定，有些民間建案的工地人員甚至也沒有證照？如何改進都更案件的營建品質保證。
12.都市更新合建契約是否會暗藏風險不公平分擔條款?國土管理署並沒有建置契約範本，而契約係由建商提出的定型化契約來簽訂，造成地主的法律風險分擔自然較大。但上述的風險管理費卻是歸由建商支用或暗藏為利潤？有違反契約公平正義嗎？
