好房網News記者李彥穎／台北報導
內政部公布最新房地產數據，2025年的第一次登記棟數達17萬6690棟，比起2024年增加8.4％，為連續5年成長，並創下近10年新高。但因為受到央行實施第7波選擇性管制等政策影響，市場交易降溫，買賣登記棟數由2024年的35.1萬棟高峰，降至2025年的26.1萬棟，年減25.5％，創近9年新低。台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州指出，17.7萬棟第一次登記創高與26.1萬棟買賣創低同時出現剪刀差，象徵已不是景氣循環而已，而是政策管制、生不如死人口老化以及與世代傳承協作下的房市新時代，傳統「解鎖人生成就靠房產」的公式，恐怕成了時代的眼淚。
首次登記17.7萬棟 創10年新高
內政部指出，第一次登記棟數自2010年的11.7萬棟逐年攀升，2025年來到17萬6690棟，為近10年最高點，比起2016年成長44.5％，主要反映過去建照核發量與開工量增加。
從各縣市來觀察，內政部指出，桃園市第一次登記達3萬595棟，為全國最多，佔比高達全國的17.3％。臺中市3萬77棟，占17.0％次之，新北市2萬5348棟，占14.3％居第3位。6直轄市合占總登記棟數之七成七；各縣市增幅以嘉義市增加27.8％最多，澎湖縣增加23.8％次之，桃園市增加23.4％居第3。
買賣移轉26.1萬棟 創9年新低
買賣移轉棟數方面，內政部指出，2025年的全國移轉登記合計45萬983棟，年減16.7％，其中買賣登記26萬1308棟，占57.9％；繼承登記7萬8324棟，占17.4％；贈與登記5萬2722棟，占11.7％。買賣占比由2024年的64.7％降至57.9％，繼承占比則由14.0％升至17.4％，顯示建物移轉之非買賣型態比重提升。
內政部進一步說明，2026年1至4月第一次登記為5萬5239棟，比起前一年同期增加4.0％，顯示新建供給成長延續；移轉登記15萬1912棟，比起前一年同期增加1.1％，顯示略有回穩；但是買賣登記8萬476棟卻比起前一年同期減少4.9％，後續走勢必須持續關注。
專家：央行打的不是房價而是成交量
針對買賣登記重挫，林利州分析，央行管制真正打中的不是房價，而是成交量。從數據看，央行成功打到房屋市場成交量。買賣移轉年減25.5％是相當大幅度的跌幅，說明投資客退場，市場回到自住客主導。自住客最大的特性是購屋決策慢、不追價、換屋頻率低，因此市場流動性下降。未來交易量長期低迷可能成為台灣房市的新常態。
17.7萬棟是前波榮景遺產 非未來景氣預告
林利州分析，第一次登記增加與建商看好未來並不完全等同。因為第一次登記通常落後推案約2到5年，2025年的17.7萬棟本質上是反映前期低利率、台商回流、新青安前身優惠貸款、科技業擴廠等因素所造成的市場建築成果。
也就是說，供給高峰是過去榮景的畢業典禮，並不盡然等同未來景氣的預告。林利州指出，接下來仍可能維持大量交屋潮，但3到5年後供給可能開始快速萎縮。
繼承占比升高 揭示世代交替結構轉變
林利州表示，繼承登記占比創近年高點，代表台灣房地產正在進入世代交替。戰後嬰兒潮出生者開始大量進入高齡退休資產傳承階段，未來10年可能出現大量房產透過繼承、贈與、家族分配等方式流動，而非透過市場交易。因此未來房屋移轉統計中，買賣占比可能持續下降，繼承占比持續提高，這也透露出市場內涵結構性轉變調整的訊號。
專家：買房致富成時代眼淚 下一階段聚焦都市更新
林利州指出，央行政策不再鼓勵房地產槓桿擴張，房地產長期被視為投資商品的角色正在褪色。過去靠房產解鎖人生、脫貧存桶金、買房致富靠收租終老的房產公式，已成了時代的眼淚。若政策方向不變，房屋市場結構將脫去金融化糖衣，逐漸轉化蛻變為自住保值。
林利州強調，在這樣的房市氛圍，台灣房市將從資金鼓動房屋市場，逐漸轉向存量資產的市場。將來的聚焦會放在誰來買房、買哪裡。然而由於市場上地段的稀缺性強烈需求以及高聳的房價，都市更新極可能是下個階段不可或缺的重要環節。
