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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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碳費開徵影響房價?不動產商業模式造成哄抬房價?

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文/蘇南
 
目前台北市房屋成交平均價格,統計一年內的約每坪92.18萬,而五年內的成交價僅約75.32 萬/坪,而近一年房價漲幅 +8.93%。去年全體受僱員工每人每月的總薪資平均則是5萬8545元,雖較前1年高,但納入物價上漲因素後,實質總薪資卻是7年來首次負成長。年輕青年人的勞工現職薪資平均僅約為34,019 元(111年10月調查),年輕人如何買得起房屋?上班族買房壓力大,薪水的七成二拿去繳房貸,可負擔的房貸年限為 23.3年。 
 
房價持續走高,受薪階級的收入增幅趕不上房價漲幅?多數人認知,房價似乎是「只漲不跌」,由通貨膨脹及資本市場來看,似乎如此?房屋變成資本家賺錢的商品,「居住正義」只是口號?賺錢不必考慮道德情操?
 
碳費開徵影響房價?示意圖/好房網News資料照
北投 預售屋 房市 建商 台北 缺工。示意圖/好房網News記者嚴鈺雯攝
 
目前物價上漲下,房屋買賣似乎被「實價登錄」制度綁住了?建商、房仲、代銷及中古屋賣屋者就利用實價登錄為商業模式(Business model)底限,以實價登錄為「售價下限」,造成房價只漲不跌?
 
疫情後加上俄烏、以巴戰爭造成缺工缺料,營建成本增加。主計總處資料顯示,113年第1季的營造工程物價指數月飆破110,從1月的110.26、2月的110.48,3月來到110.5,指數續創歷史新高;營建物價與2023年比較,今年前三月年的增率分別為1.44%、1.16%、0.92%;似乎有看緩機會?  
 
碳費開徵,房價難降?根據《碳費徵收辦法草案 》,自2025年起業者得於每年5月底前,依前一整年度排放量,自行計算應繳納的碳費,並於主管機關平台填報申報書,列印繳費單、至指定金融機構代收專戶繳費。
 
因為建築產業的碳排佔總碳排三分之一,其中營造過程產生的碳排放約佔 40%,其中建材生產、施工與建築廢棄物清運處理等所產生的碳排約佔近四分之一。尤其水泥、鋼鐵等屬於高碳排。
 
房價如何哄抬?部分不動產業者宣稱,徵收碳費可能造成房價上漲,將造成房價大漲15%至35%。但環境部評估,徵收碳費對房價的影響約僅1%。
 
房價成本主要包括土地成本、營造原料及銷售利潤等組成,其中營造材料成本約占房價的15%~35%。而營造材料與碳費徵收有關的鋼鐵製品、金屬結構及建築組件等約占營造成本約21%,水泥及其製品僅占約10%;所以建築材料的碳費僅占房價的小小部分,所以碳費開徵對房價的影響僅約 1%;並非是不動產業者所說的15%至35%。但專業知識有用嗎?還是不動產業常識、對市場的「洞見」較重要!
 
聯合國氣候變遷政府間專家委員會(IPCC)2023年第6次評估報告(AR6)也指出,為達成淨零減排目標下,即使透過營建材料生產成本的轉嫁,對於房價的影響也少於1%,此與環境部評估結果相呼應。房價因碳費開徵可能的影響如下圖所示:
 
房價因碳費開徵可能的影響(圖/環境部)
房價因碳費開徵可能的影響(圖/環境部)
 
環境部說,其實碳費費率包含一般費率及優惠費率,如果碳費徵收對象有採行具體溫室氣體減量措施並達成指定目標,則可提出自主減量計畫申請適用優惠費率。
 
少子化潮流有些人看空房市,但最多就是「不買」。於物價上漲下,年輕人薪水調高比例遠低於房價上漲率下,雖然薪水階級不買房也很難讓房價下跌?
 
內政部日前公布最新「空屋率」的占全國住宅比率達9.33%,全國空屋量達到85萬1317宅。到2023年6月底全國囤房族人數已達54.6萬人。除非國際政經大環境突然轉變,如果政府不拿出有效的政策,設計制度規範目前的房屋炒作商業模式,短期內房價還會被房仲、代銷業者及建商繼續哄抬,因為房價愈高他們賺愈多。建議政府讓空屋的持有成本提高也是策略之一。
 
建議政府主管機關及業界推動「不動產倫理」。 被譽為「經濟學之父」、「當代資本主義之父」的亞當.史密斯(Adam Smith)在「國富論」中的「自利」、「看不見的手」、「競爭」等概念在台灣房地產市場隨手可見。事實上,Adam Smith還有一本重要著作《道德情操論》 (The Theory of Moral Sentiments),強調「謹慎」、「正義」與「仁慈」等美德,才真正是《國富論》中人們自利行為的重要基礎。這就是居住正義!

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