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房地合一2.0法人逃命潮?新壽狂賣「碧湖天」專家揭秘

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
7月1日起房地合一2.0上路,過往法人出售房地產,無閉鎖期一律20%輕稅,不過,未來一律與自然人相同,適用持有2年內轉售稅率45%,2至5年稅率35%。不過,業界人士認為,市場並沒出現逃命潮,甚至未來地主出售都更分回,也享持有5年內出售20%的稅率。
 
新光金控18日代子公司新光人壽公告處分位於台北市內湖區文德段153地號與建物,建物面積約29.5坪,交易總金額2700萬元,買方為致宇投資、及代繳訂金的福美開發,預計處分利益1089萬元,該案為與華固建設合建的都更案「碧湖天」。
 
新光人壽陸續處分「碧湖天」且處分利益亮眼。圖/翻攝自GoogleMap
翻攝自GoogleMap
 
4月中旬,新光人壽也處分建物面積約419.3坪,為累計今年1月起的交易總金額4.17億元,買家為8位自然人與致宇投資。雖然市場人士推斷,這可能跟房地合一2.0法人持有不動產出售稅率將由20%,上調至短期交易的45%或35%因而處分。
 
不過,中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥分析,該案在2020年12月取得使照,但是依據房地合一1.0版本,是以都市更新事業計畫核定日期判斷,而該案是在2017年9月完成台北市都市審議程序,因此至今年接近4年。
 
反觀,房地合一2.0上路後,為個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者,其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易,維持20%稅率。
 
王進祥認為,7月再移轉更省房地合一稅,但他也指出,地主出售都更宅還是要觀察「土地持有期間」,因為成屋後建物課稅持有其間標準,是依據土地持有期間去認定。
 
他表示,雖然外界都說上半年有房地合一2.0前的逃命潮,但觀察起來,並沒有太多這樣的現象,反倒是疫情真的讓仲介、代銷交易量急凍。
 
事實上,陸續處分「碧湖天」本來就是新光人壽的銷售規劃。而該案近年頗受市場關注,主要土地是新光人壽在2009年5月以14.678億元,標下國產局位於內湖陽光街的眷改土地,每坪177.54萬元,創下當時內湖住宅用地的次高紀錄,後續更砸3億多元處理釘子戶整合完成。
 
期間更申請「台北好好看系列二容積獎勵」共計261平方公尺,以及從大安區、南港區、士林區等地容積移轉共2132平方公尺,因此興建地上25層、共144戶的住宅。2018年華固已經以每坪80多萬元預售,當時據傳1個月時間即完售分回戶的51戶,根據法說會內容,全案已經100%完銷,今年第一季開始認列。
 
新光人壽當時則決定完工再賣,並傳出將開出每坪100至118萬元,而新光持有的戶別,則名為「新光碧湖天」。3月新光人壽則提及已完售83戶,進帳12.6億元。而未來建案交易,在7月1日實價登錄2.0上路後,也可觀察成交價量。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,該社區屬捷運文德站生活圈,居住機能還算宜人,基地面積約989坪,樓高25層、戶數達144戶,其超過20樓以上的單價行情可來到每坪90至100萬元,中樓層則在80至90萬元,低樓層則為7字頭,以新壽最新公告交易價碼單價推估來到9字頭,為社區高價。
 
他表示,單筆交易獲利破千萬元,可說獲利驚人,唯獨對買家而言,雖然鄰近碧湖具備景觀,也有高價宅聚集,但該生活圈的機能相對弱,貼近百萬元水位的價位實則有點偏高。
 
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