好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
7月1日這天起，民眾買預售屋開啟了新頁，建商賣預售屋之前，必須向地方縣市政府主管機關進行備查，合約內容得符合規範，「紅單」也不能轉售了，只要成交，建商或代銷必須在30天內申報價格；同時，房地合一2.0將預售屋交易納入課徵範圍，投資客想炒房，得想清楚35至45％的稅率恐怕會閉鎖7至8年。
以實價登錄2.0預售屋新制層面來看，相較1.0版本更為升級的是，地方主管機關具備查核權，建商銷售預售屋前必須先備查，契約內容也不能違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，假若建案沒有備查就有銷售行為，例如刊登廣告、收取訂金也會被開罰。
下半年房市，雙2.0與疫情「三大緊箍咒」將影響房市價量走勢。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
此外，2020年房市火熱，被消保官稽查到不少建案有「臨演」、團購紅單炒作、放任掮客轉手紅單現象，新制上路後是被禁止的。沒有炒房投資客的預售屋市場，加上疫情的衝擊，勢必會冷清許多。
除了實價登錄2.0的打擊之外，預售屋也面臨被納入房地合一2.0課徵的範圍內，尤其第一次移轉之前，也就是成屋以前轉手獲利，持有兩年內移轉課徵45％；假若未轉手、成屋後，又得重新計算持有期間，兩年內移轉課徵45％、2至5年為35％稅率，等於投資一間預售屋的高稅率閉鎖期就有7、8年。
7月之前市場上的確有一波轉手潮，中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，近2、3年房價上漲，買預售屋的人，即便轉手也僅是縮減獲利，顯少有賠售。成屋部分，也締造一小波「節稅出脫潮」，不過，隨著疫情衝擊，是否會侵蝕上漲的房價，甚至變套牢就值得關注了。
全國商總主席賴正鎰6月初就提及，雙2.0已經嚇跑投機客，連投資置產客又開始靜置觀望，加上疫情衝擊，政策上路前剛性需求與換屋族也少了一半。市調機構也發現，在三級警戒籠罩之下，建商採取保守態度，5月推案總銷已經萎縮。
不過，第一太平戴維斯指出，雖然目前建商預售住宅推案腳步放緩，但普遍認為疫情升溫與房地合一2.0都是短期因素，對住宅市場不構成結構性的影響。
7月1日新制上路前、已經銷售的預售屋，會進行「校正回歸」，預售屋價格完整要到12月底了。圖／內政部提供
只是面對疫情拖延，加上雙2.0這「三大緊箍咒」衝擊了7月後的預售市場，建商多採取觀望房地合一2.0與實價登錄2.0新制，同時消化原有在手建案。依照內政部的預售屋緩衝申報規定，今年1至6月簽訂的預售屋買賣契約，能緩衝到9月30日實價登錄；去年12月31日之前簽定的買賣契約則可緩衝到今年12月31日前申報。
換句話說，下半年房市仍會「校正回歸」去年之前的預售屋價格、上半年的成交價格，以及7月1日後，不管新舊案只要成交，就必須30天申報的預售屋價格。除非疫情趨緩，房市報復性交易再起，否則實價登錄2.0的預售屋新制價格揭露，也得消化半年時間，有完整價格會是落在12月底之後了。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，民眾在9月時，可先觀察7、8月的首批預售屋實價登錄，即可在928檔期議價，若疫情較為悲觀，議價、殺價空間會比較大，但若疫情穩定，卻可能出現去年6月的反彈買盤，屆時價格可能又會轉硬。
但陳碧源指出，目前建商卡在雙2.0施行，三級警戒民眾看屋稅減，代銷業也幾乎防疫帶看量不多，若持續半封城狀況，即便度過鬼月淡季，但建商緩推案的保守態度，可能會延續到9月，屆時連928檔期都消失，也是有可能的，下半年房市價量會因疫情走向，朝兩極化發展。
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