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打傻了?房價又創新高!學者揭「6關鍵」都被矇了

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
國泰房地產指數昨(28)日公布今年首季預售、新成屋數據,與上季相較、今年第1季全國房地產指數呈「價漲量縮」格局,除了新北市外,台北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等六大地區新屋房價全數創新高。
 
財金學者章定煊為此在臉書發文,他表示,各地區的房價還是上漲,雖然漲幅並不是很高,許多區域都在1%以內,而且銷售率並沒有大幅下滑。這是否代表打炒房無效?因此他揪出6大關鍵,分析房價依舊創下新高的原因。
 
今年第1季全國房地產指數呈「價漲量縮」格局。示意圖/好房網News記者林和謙攝
立委認為房價所得比持續攀升,比經濟成長還要快,這就有很大問題。示意圖/好房網News記者林和謙攝
 
一、「打炒房」打的就是炒房,對於自住客跟長期置產客而言,現有的打炒房影響不到他們,他們也相信即使打炒房有新的政策端出來,也不會有所影響,在資金行情的信念下,依然進場。其次,有些短線客依然故我,因為過去相關財產交易所得都沒查到他們,他們認為未來依然查不到。除非財政部加大查核力度,連補帶罰,把相關處罰案例通通公告,不然是無法讓這些短線投資客絕跡。且在這些客群的支持下,有些案場開出了佳績,其他案場也不至於完全賣不出去,支持住了價格跟銷售率。
 
二、真正受到打炒房影響的是推案,如果推案的型態跟區位是很依賴短線投資客的,推案會暫緩。目前來看,桃園、台南跟高雄受的衝擊是比較大的,這些區域在第二季的表現是要特別留意的。過去台南、高雄一直號稱有南科、捷運吸引自住客進場,桃園一直號稱有脫北族來買,都是剛性需求,一打之後,原形出現,如果都是剛性需求,推案何必要躲?一季的數據尚難論斷,連續兩三季都是這種推案急縮的狀態,就要特別留意了。
 
三、過去小宅一直號稱都是首購族在買。從推案坪數來看,各區域20坪以下為主力推案坪數推案的幾乎消失。20至40坪才是比較穩固的推案類型。
 
四、從過去的經驗來看,真正的價格崩落會出現密集交屋之後,當空餘屋開始大量出現之後,才會誘發恐慌性賣壓。當然這個問題也出現在過去預售屋的餘屋數根本是個黑數,所以才會有不見黃河心不死的現象。實價登錄2.0上路之後,許多案場的真實銷售率會被暴露出來,這時候相關統計被揭露出來之後,可能會帶來一波衝擊。
 
五、美國30年房貸的固定利率,已經從年初的最低的2.65%,四個月內很快的推到2.97%。中間數度突破3%,美國10年公債也從0.9%不到推升到1.5%以上。顯示美國資金最寬鬆的時期已經過去,除非疫情再度失控或有其他突發事件,不然美國的貨幣將開始逐漸緊縮,明年量化寬鬆可能如期退場,後年可能啟動升息。迷信資金行情的投資者應留意。
 
六、很多人認為實價登錄2.0之後,建商一定會假登錄。其實,任何的假登錄,有心去抓,一定都抓得到。在大數據上揪出異常案件,再去追蹤後續的轉手交易跟金流,一定會露出馬腳。重點在於政府執法的決心,願不願意將這些異常交易案件,全部移交司法機關處理。偽造文書是輕的,受害的購屋者的詐欺是否告得成才是重的。

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