經濟日報記者陳怡慈／綜合報導
中央銀行為何不提高利率因應房價問題而採針對性的總體審慎措施，針對這項外界關切議題，央行前總裁彭淮南昨（29）日在清華大學頒贈名譽博士學位給他的場合，受邀致詞時談到，答案就是「要對症下藥」。
彭淮南並表示，政府健全房市，除了從選擇性信用管制等需求面管理，也宜從供給面著手，如捷運向郊外延伸、廣建社會住宅。供需雙管齊下，效果將更為良好。
央行前總裁彭淮南昨（29）日在清華大學頒贈名譽博士學位。圖／聯合資料照
彭淮南說，利率的影響是全面的，而房地產市場只是整體經濟的一部分，為穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜；而且台灣住宅每100戶僅有26 戶向銀行借款，利率對房地產的影響有侷限。
IMF（國際貨幣基金組織）即認為，處理房價上漲，採提高利率的方法是大而不當的措施（blunt instrument）。瑞典央行為處理房價上漲問題，於2010年7 月提高利率，導致通縮壓力上升，旋於2011年12月起轉而調降利率，至2014年10月28日甚至降到零，是活生生的失敗案例。
另據 IMF 的實證研究，低利率與房價上漲沒有必然的關係。2002至2006年，英國、澳洲利率均高於美國，房價漲幅卻高於美國；同期間，日本維持低利率，房價卻下跌。
更重要的是，當時台灣的實質利率並未偏低，2009到2021年絕大多數期間，台灣的實質利率高於主要國家，日本野村證券的研究也認為「台灣的政策利率並無偏低的問題」。
還記得2015年初，財政部張前部長來訪，告訴我他推動的「房地合一課稅」法案遭遇困難。由於該法案可遏阻房地產的投機行為，有助房市健全，而且南韓、新加坡、香港、英國、加拿大、澳洲等均以租稅為手段平穩房市，乃盡全力協助溝通，獲立法院前院長王金平支持，當時的立法委員李桐豪提案，將法案逕付二讀，而於 2015年6月5日三讀通過。張前部長曾於行政院院會及公開場合對央行表達謝意。
該法案於 2016年1月1日起實施，對短期內買賣房地產的利得課以重稅，一年內的利得稅率即高達45％。自實施後，投機客退場，房市景氣降溫，交易量明顯縮減，價格則緩跌。
2019年來，受主要國家量化寬鬆貨幣政策外溢效果影響，以及政府推動台商回台與國人境外資金回流政策影響，加以廠商大量進駐科技產業園區，帶動周邊購屋需求，且建商積極購地，致地價上揚，推升中南部房價。2020年上半年受疫情干擾，房市買氣暫趨觀望；下半年起，因國內疫情控制得宜，經濟表現良好，房市交易明顯增溫，並出現預售屋紅單炒作現象。
為抑制房市炒作，避免過多資金資源流入房地產市場，政府於2020 年12月推出「健全房地產市場方案」，央行分別於同月及2021年 3 月推出兩波選擇性信用管制措施(即前述針對性的總體審慎措施)；財政部則推動房地合一課稅 2.0，延長最高稅率適用年限，並在2021年4月9日經立法院三讀通過，新制將於7月1日起實施。
