好房網雜誌2024年5月號／撰文：Miranda、圖片：好房網資料照
根據內政部統計，2023年底平均每戶人口數量僅剩下2.53人，數量再創歷史新低，其中台北市家戶人口數最少只有2.36人，其次依序為高雄市2.38人、新北市2.42人，台南市、桃園市、新竹縣市及台中市則優於全台平均。
進一步對比1998年數據，當年平均每戶人口數量有3.44人，直到2009年跌破剩每戶3人，平均每戶剩下2.96人，但弔詭的是這段期間人口與戶數都呈現同步增加，趨勢卻逆向呈現每戶人口數量持續減少，主要因為小家庭型態成為主流。
五人以上家戶人口數僅北市成長 兩大原因促成單人戶佔比近四成
仔細觀察整體資料，都會區綜觀各人數家戶表現，三人以下家戶成長數字穩定，都會區亦同步增加，但到了四人以上卻僅有北市、桃園市與台中市呈現增加，在五人以上僅有北市呈現正成長。
小家庭仍是主要家庭結構，導致每戶人口數量緩慢減少，由於每戶人口越來越精簡，加上房價高檔，也讓小宅化的趨勢延續不變，而台北市房價身居全台天花板級別，生活成本更是居高不下，在高房價、高物價的雙重壓力下，不少年輕族群只能跟長輩同住來降低負擔，加上台北市資源也相對充沛，另為學區等因素持續將戶籍留在北市的民眾也不在少數，應是成長主因。
另外，仔細觀察近年單人戶的數量增加，2023年全國家戶數約924萬戶，但單人戶卻有332.3萬戶，佔總體數目的36％，不僅是比例最高，且成長速度也最快，特別是台中市及桃園市，台南市也急起直追，市場人士指出，應為最近新案不少，許多年輕人買到房子後就直接遷移戶口；此外雙北之外幅員廣大，在外工作居住者不少，亦是單人戶增加的重要理由。
小宅化趨勢從雙北向外延伸 為迎合市場建商推案坪數精簡化
受到高房價影響，房價單價上揚，為了控制總價迎合消費者的需求與能力，建商推案坪數越來越精簡，本來小宅化趨勢在雙北最顯著，但雙北以外都會區這波房價也暴漲許多，小宅化的趨勢也開始向雙北以外延伸，剛好現在家庭人口數量越來越精簡，市場接受度一直維持高檔不墜。
觀察七都近五年住宅核發建築使用執照每宅樓地板面積，發現新北市平均樓地板面積最小僅38.75坪，其次為台南市41.71坪，第三名才是台北市42.44坪。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，七都的家戶人口數大抵都在二、三人小家庭的狀況，比對高房價的情勢，自然讓居住坪數縮減，避免多餘空間增加房價負擔。
陳炳辰分析，數據顯示新北市的樓地板面積比起高房價的台北市更小，比價效益下，主因恐在於從台北市改往新北市購屋的買盤，預算稍低，都期待房價低還要更低，亦可說有不少的投資族群湧入，建商興案要創造熱況而主推小坪數產品。相對之下，台北市既然都是高資產實力方，購屋預算高，還有豪宅案加持，則讓坪數發展恆溫，因此雖然數據呈現都是40多坪，但背後原因大不同。
陳炳辰也提醒民眾注意，數據顯示中南部坪數走降幅度較大，除了家戶型態改變外，因為過去南部民眾居住與購屋習慣，和房價的情勢讓大坪數物件有市場性，如今則在高房價，以及住宅產品趨勢改變下，遂見該結果。觀察南部新推案狀況，房價飆漲快速，開發商也縮小二、三房的坪數空間，另外早年可能透天房價不高，當年購屋可直接買中古透天，不過現在透天的土地與房價高漲，加上人口結構也從大家庭轉換成小家庭的型態，購屋也從透天轉為有電梯與社區管理的大樓產品，因此統計平均購屋面積出現明顯縮水。
交通串聯一日生活圈成形 蛋白區小宅吸單身上班族目光
至於桃園市、新竹縣市坪數變化幅度較小，但也微幅縮水，以桃園市而言，透過交通串連成為大台北一日生活圈中，房價較親民的城市，磁吸不少北部年輕家庭客群移居，也因為桃園的航空、物流、工業，影視等產業發展規畫，近年建商看好就業發展帶動的租賃和購屋市場，推出不少兩房產品，吸引單身上班族購屋，人口普遍年輕化，使扶幼比持續降低。
除了成屋坪數縮小，因應人口數精簡與房屋價格上揚，開發商在規畫空間時也會仔細雕琢，包括原本的三房產品與兩房產品坪數都會比以往做得更小，甚至廚房與餐廳空間位置都出現改變，但可能增加多一套衛浴或更衣室等規畫，去迎合現代人對於空間使用的需求。
馨傳不動產執行長何世昌觀察到，結構家庭人口的改變，現在平均每戶2.5人左右，已經不需要住那麼大的空間了，但是真正影響國人越住越小的原因，「並非是少子化，房價才是最關鍵的」，以台北市為例，1990至2023年房價每坪平均約18至19萬元，但一路漲到去年的平均數64至71萬元，人口數少了一半，房價卻漲了2.95倍，儘管二至三人也可以住大房子，但重點是買不起。然而現在的子女也不想跟爸媽三代同堂，因此建商蓋房子大推兩房型，關鍵還是青壯族買不起，小宅化勢必成為趨勢。
北市人氣小宅單價站上200萬 市中心出現迷你危老案
然而家戶人口下降、衍生小宅化，房價高漲問題隨之而來，原因在於雖然生活空間有限，但總價低，買方先以總價篩選物件，單價高低反而是其次，也因此出現小宅單價可與豪宅比拚之現象！
觀察2023年台北市小宅單價前五名，「冠德安沐居」以200.8萬元奪得冠軍，亞軍為信義區「逸仙悅榕」低樓層，單價182.7萬元；季軍為松山區「阿曼生活」高樓層單價178.6萬元；第四、第五名都在大安區，分別為「法意大樓」、「大安A+」，單價分別為172萬元、168.2萬元，值得一提的是，前五名中有三案都是規畫可彈性使用的挑高格局，且屋齡都在10至20年之間。
不只成屋市場有小宅突破200萬元，2023年台北市還有三個預售社區突破200萬單價的小豪宅交易，且都位於大安區，包括信義路四段「耑岫」，單價220.9萬元最高，總價4599萬元；另外還有仁愛路三段「富邦藝庭」單價215.5萬元，以及光復南路「鑄慕」205.9萬元。
專家指出，目前台北市精華地段的新建案，大多為都更危老改建案，且基地面積普遍較小，台北甚至還出現基地不到六十坪的「迷你危老案」，因此建商在規畫新案時以中小坪數格局為主，小豪宅也更符合目前市場小家庭、少子化、不婚族等的需求，所以未來市中心的「鳥籠建案」將越來越普遍。
台中購屋型態開始轉變 房市近五成為剛需小宅交易
除了北台灣有高價小宅化之趨勢，中部都會區最大的城市──台中市購屋型態也開始有了轉變！根據內政部不動產資訊平台資料顯示，台中市2023年住宅買賣總筆數共有13958筆，25坪內的買賣筆數共有6174筆，佔比約44％；25至35坪則是共有3744筆，佔比約27％；35至45坪交易共累積2009筆，其餘45坪以上中大坪數交易則是不超過千筆。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台中小宅當道的原因眾多，包含人口結構改變、少子化、單身不婚，以及與房價的高漲息息相關，而開發商為了控制總價帶，推案坪數也越來越精簡，以便民眾負擔得起。
觀察台中市預售市場，以蛋白區的海線而言，茂洋建設業務部專案賴義欽指出，當前房市是以總價主導的剛需市場，通常兩房產品總價在1300萬上下、三房總價1600萬左右去化速度會是最快的，在未來碳稅徵收、營建、物料成本等逐年提高成本之下，建商藉由縮小坪數控制總價帶將成為普遍現象。
至於堪稱近年台中最貴小宅之一的水湳預售案「親家中央公園」，規畫18至26坪、兩房產品，共計388戶住家，根據實價登錄顯示，目前已累積362筆交易，總價約在1570至2600萬元間，另外，像是在捷運綠線四維國小站旁的「大鑫琢寓」，規畫29至39坪，吸引不少在地客、北部自住客群的目光，根據實價登錄顯示，目前最高單價為58.9萬元、總價2488萬元成交。
低總好轉手優勢適合投資與自住 購買小宅仍須留意「三不」
不過小宅在市場上除了符合現代家庭結構，陳傑鳴指出，也具備低總價、好轉手的優勢，投資與自住兩相宜，購屋前可留意地段、住宅規畫，以免轉手性、保值空間打折扣。
何世昌則建議購屋族如果想要買小宅要留意三大條件，其一買小不買大、其二為16坪以下的小宅不要買，最後，避開偏鄉，除非有台積電等政府政策跟重大產業投資。
何謂買小不買大？何世昌認為，高總價住宅被央行鎖住，台北市以7000萬元、新北市6000萬元，雙北市以外超過4000萬總價皆被認定為豪宅，在限貸令下目前貸款僅剩四成，未來若遇到換屋時，買方也會因為貸款限制難以出手，他也提供小秘訣，如果要購買兩房又怕供給爆量，建議可以買同時規畫二至四房的社區，量少價有撐。
另外，小宅不是越小越好，權狀低於16坪以下的產品會被銀行認定為套房，貸款成數通常不超過七成。至於少子化時代下，往都會區或有產業聚落的生活圈購屋也較為穩健，豐沛的資源通常吸引人口進駐，住宅需求也較強勁。
