■莊孟翰
內政部已完成「都市更新條例」修正草案，歸納主要是兩點，第一，提供獎勵，給予容積獎勵、租稅優惠；第二，是保障現住戶，更不能隨便拆，以及要取得更多現住戶同意才能提都更的計畫。我不是想潑主管機關冷水，但即便完成三讀，都更恐怕還是難有什麼進展。
淡江大學教授莊孟翰認為，住戶「自力更新」，這是一個值得政府推動都更的模式。（圖／新北市城鄉局提供）
我當過都更案的審議委員，以台北市來說，通過事業計畫的案子不少，住戶是想進行都更的；但是完成權利變換計畫的很少，建商和住戶之間、住戶與住戶利益分配擺不平。所以，都更的「難」推動不在法令面，而在實務面，政府想推動都更，需要努力做好配套，只努力修法是不夠的。
那我們就從實務來檢視政府需要做什麼。為什麼權利變換擺不平？一個都更案的流程長達七、八年，請問用那一個時點估價？房市好的時候，實施者可以一坪換一坪、甚至一坪換1.2坪滿足都更戶，可是近年房價一路跌，幾年前說好的分配對實施者不划算了，於是建商拒絕再玩，都更不做了。要做，權利變換就得變，於是會出現住戶的抱怨聲：騙人！說好了又變卦。
實務是：都更條件就是變、變、變。因為不只房價在變，造價也在變，不是要求那一方要信守分配協議，而是政府應趕快建立估價的權威性，解決建商和住戶雙方互不信任問題。
如果住戶和建商互不信任，不如就這樣：自己的房子自己建，自己的錢自己賺，也就是住戶「自力更新」，這是一個值得政府推動的模式。
台北市水源路四、五期整建住宅成功就是採自力更新。自力更新一定是百分百整合住戶成功，但風險自負，要自力徵求建築師規劃設計，延攬專業人士協助產權整合、權利變換，還要找銀行融資。找建商合辦都更，住戶可能擔心大部分利益被建商拿走，自力更新就沒這個問題，給專業人士的利益比率約12%左右，是一個較固定的比率。
自力更新要推得動，還是需要配套。例如，老人家已經沒有工作收入了，如何付得起更新需要的工程款等，還有，更新後的房屋稅增加，又那裏找錢來支付。都更後的房子雖然價值提高了，卻是自住，生不出錢來。如果以房養老的機制可以運用，就解決自力更新的財務難題，由銀行來支付工程款、支付老人家生活開支等等。
至於獎勵，還得更實惠些，房屋稅只減半徵收，原住戶還是覺得高。文林苑在都更前，一年房屋稅只繳二、三千元，都更後卻變成五、六萬元，實際上增加二、三十倍。屋齡30年以上的老舊房子，幾乎都到了折舊底線40%，台北市新屋的房屋稅又較幾年前提高2.6倍，2.6除以0.4等於6.5，所以，在不減徵情況下，其實都更後房屋稅是都更前的6.5倍。如果被冠上豪宅，路段率再乘2.2倍，就變成原來的14.3倍。
其實，住戶更是擔心後續房屋評定現值繼續調高，因為如果要符合實際造價（還不是市價），房屋評定現值就能再漲一倍。
所以，減徵稅負獎勵不妨再高一點，不管如何，都更之後收到的房屋稅絕對比都更前多，政府不會吃虧。而且，未來新屋的房屋稅要怎麼調，地方政府最好能把原則說清楚，消除稅的這項不確定因素。 （本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述，記者徐碧華記錄整理）
