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自力都更…值得推動的模式

#內政部 #都更 #容積 #莊孟翰 #政策

■莊孟翰

內政部已完成「都市更新條例」修正草案,歸納主要是兩點,第一,提供獎勵,給予容積獎勵、租稅優惠;第二,是保障現住戶,更不能隨便拆,以及要取得更多現住戶同意才能提都更的計畫。我不是想潑主管機關冷水,但即便完成三讀,都更恐怕還是難有什麼進展。

淡江大學教授莊孟翰認為,住戶「自力更新」,這是一個值得政府推動都更的模式。(圖/新北市城鄉局提供)

淡江大學教授莊孟翰認為,住戶「自力更新」,這是一個值得政府推動都更的模式。(圖/新北市城鄉局提供)

我當過都更案的審議委員,以台北市來說,通過事業計畫的案子不少,住戶是想進行都更的;但是完成權利變換計畫的很少,建商和住戶之間、住戶與住戶利益分配擺不平。所以,都更的「難」推動不在法令面,而在實務面,政府想推動都更,需要努力做好配套,只努力修法是不夠的。

那我們就從實務來檢視政府需要做什麼。為什麼權利變換擺不平?一個都更案的流程長達七、八年,請問用那一個時點估價?房市好的時候,實施者可以一坪換一坪、甚至一坪換1.2坪滿足都更戶,可是近年房價一路跌,幾年前說好的分配對實施者不划算了,於是建商拒絕再玩,都更不做了。要做,權利變換就得變,於是會出現住戶的抱怨聲:騙人!說好了又變卦。

實務是:都更條件就是變、變、變。因為不只房價在變,造價也在變,不是要求那一方要信守分配協議,而是政府應趕快建立估價的權威性,解決建商和住戶雙方互不信任問題。

如果住戶和建商互不信任,不如就這樣:自己的房子自己建,自己的錢自己賺,也就是住戶「自力更新」,這是一個值得政府推動的模式。

台北市水源路四、五期整建住宅成功就是採自力更新。自力更新一定是百分百整合住戶成功,但風險自負,要自力徵求建築師規劃設計,延攬專業人士協助產權整合、權利變換,還要找銀行融資。找建商合辦都更,住戶可能擔心大部分利益被建商拿走,自力更新就沒這個問題,給專業人士的利益比率約12%左右,是一個較固定的比率。

自力更新要推得動,還是需要配套。例如,老人家已經沒有工作收入了,如何付得起更新需要的工程款等,還有,更新後的房屋稅增加,又那裏找錢來支付。都更後的房子雖然價值提高了,卻是自住,生不出錢來。如果以房養老的機制可以運用,就解決自力更新的財務難題,由銀行來支付工程款、支付老人家生活開支等等。

至於獎勵,還得更實惠些,房屋稅只減半徵收,原住戶還是覺得高。文林苑在都更前,一年房屋稅只繳二、三千元,都更後卻變成五、六萬元,實際上增加二、三十倍。屋齡30年以上的老舊房子,幾乎都到了折舊底線40%,台北市新屋的房屋稅又較幾年前提高2.6倍,2.6除以0.4等於6.5,所以,在不減徵情況下,其實都更後房屋稅是都更前的6.5倍。如果被冠上豪宅,路段率再乘2.2倍,就變成原來的14.3倍。

其實,住戶更是擔心後續房屋評定現值繼續調高,因為如果要符合實際造價(還不是市價),房屋評定現值就能再漲一倍。

所以,減徵稅負獎勵不妨再高一點,不管如何,都更之後收到的房屋稅絕對比都更前多,政府不會吃虧。而且,未來新屋的房屋稅要怎麼調,地方政府最好能把原則說清楚,消除稅的這項不確定因素。 (本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述,記者徐碧華記錄整理)

 

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