好房網News記者戴鈺純／綜合報導
明倫社宅租金爭議持續延燒，社會住宅推動聯盟日前以公開信方式向市長柯文哲提出建言，爭議解決應回歸到制度改進，不應成為相互攻訐的政治操作。既抹煞了台北市諸多優秀公務員、專業者、乃至民間團體的努力，還可能造成未來社宅興辦之反挫，讓其他縣市產生「多蓋多錯」的負面效應。
一、社會住宅租金與財務三項基本原則
首先，興辦社會住宅具社會目的，應比照世界各國以「可負擔租金」作為租金定價之基本原則。意即，租金設算與入住者所得連動，而不再是隨「市價打幾折」這種粗糙邏輯。其次，在可負擔租金原則下，要求租金收入100％自償興辦成本，是不現實也不合理的要求。政府應明確認知，社宅財務勢必要編列預算補貼。
明倫社宅租金議題持續延燒。圖／台北市政府提供
再者，社宅雖需要預算補貼，但不意味應毫無財政紀律變成錢坑。負責任的做法，應建構可持續的財務機制。概括而言，不外乎降低成本的「節流」與另闢財源的「開源」。反之，採過高租金來舒緩財政壓力，實乃下下之策。
二、台北市社會住宅可持續財務之具體建議
台北市社會住宅朝5萬戶興辦目標之可持續財源計，針對社宅財務之「節流」、「開源」，提出短期、中長期的改建建議：
1、短期建議
社宅房屋稅與地價稅不計入租金成本
目前台北市規劃之46處社宅當中，總成本達1633億，其中房屋稅、地價稅之「稅賦成本」已達總成本四分之一，約424億。之所以如此，乃現行《住宅法》對社宅地價稅及房屋稅免徵期只有10年，因此市府在財務計算上將其餘45年（社宅總生命週期55年）計入成本，連帶導致租金定價水漲船高。
就此，住盟建議：市府與議會支持採「房屋稅與地價稅不計入租金成本」，將可有效降低社宅租金。又營建署於昨日（12月8日）發新聞稱房屋稅、地價稅「不應視為社會住宅成本」，既然中央如此主張，北市作法可在社宅前10年先不計入，另積極要求中央修法明訂免徵，一併解決後面45年的稅賦問題。
府會溝通共同支持可負擔租金之補貼預算
據市府推估，採現行市價85折搭配九宮格補貼方式，預估社宅興建完成達2萬戶時，每年需補貼13.5億。如稅賦成本可免計，按理說也能減少政府補貼金額，然考量落實「可負擔租金」讓所得分位較低者能租得起，九宮格補貼額度也要重行計算檢討。但無論如何，同步社宅完工數增加編列對應規模預算補貼勢所難免。
就此，住盟建議：市府儘快就現階段2萬戶之社宅財務補貼需求，向議會進行完整報告，及早溝通、達成共識，即市府基於可負擔租金原則編列合理補貼預算，議會則是本於協助民眾安居理念予以支持。另應要求中央依住宅法精神邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」與非自償性經費「補助標準」，正本清源。
2、中長期
合理調整房產稅制，取之地產、用之社宅
除合理管控社宅興建營運成本外，市府亦應積極評估新闢財源可能，建構穩健財務補貼支應能力。例如，現已在議會待審的《臺北市房屋稅徵收自治條例》部分條文修正草案（包含市府與議員提案共三個版本），目標為修正目前過長的「建商銷售低稅寬限期」，如修法通過，可預期將增加一定的房屋稅收入。
房產稅賦合理調整是乃居住正義之體現，就此，住盟建議：市府應宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金之補貼」，取之地產、用之社宅，以爭取更多市民公眾支持；並期許議會應儘速排案、審議通過。
研議社宅興建及營運成本標準規範
台北現階段46處社宅正陸續完成中，正逐步累積相關實務經驗。就財務機制角度，住宅在「興建」與「營運」成本面，應尚有撙節空間。住盟建議：市府應開展整體性檢視，並儘速研議下階段社宅興建營運合理成本規範。
就興建成本面，宜合理管控單位成本造價，即針對房型面積、公設比、材料、設施設備、建築標章（綠建築、智慧建築）…等面向，探討社宅之「適配水準」為何？並訂出必要規範準則。
就營運成本面，應將社宅租金與管理費明確拆分，租金採可負擔原則，管理費則是反映實際日常維管成本。換言之，管理費收取標準回歸「使用者付費」機制，導正社宅提供物管服務水準合理化，避免財務進一步透支。
