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社宅租金爆貴!住盟提2建議遏止「多蓋多錯」

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
明倫社宅租金爭議持續延燒,社會住宅推動聯盟日前以公開信方式向市長柯文哲提出建言,爭議解決應回歸到制度改進,不應成為相互攻訐的政治操作。既抹煞了台北市諸多優秀公務員、專業者、乃至民間團體的努力,還可能造成未來社宅興辦之反挫,讓其他縣市產生「多蓋多錯」的負面效應。
 
一、社會住宅租金與財務三項基本原則
首先,興辦社會住宅具社會目的,應比照世界各國以「可負擔租金」作為租金定價之基本原則。意即,租金設算與入住者所得連動,而不再是隨「市價打幾折」這種粗糙邏輯。其次,在可負擔租金原則下,要求租金收入100%自償興辦成本,是不現實也不合理的要求。政府應明確認知,社宅財務勢必要編列預算補貼。
 
明倫社宅租金議題持續延燒。圖/台北市政府提供
台北市明倫社宅。照片台北市政府提供
 
再者,社宅雖需要預算補貼,但不意味應毫無財政紀律變成錢坑。負責任的做法,應建構可持續的財務機制。概括而言,不外乎降低成本的「節流」與另闢財源的「開源」。反之,採過高租金來舒緩財政壓力,實乃下下之策。
 
二、台北市社會住宅可持續財務之具體建議
台北市社會住宅朝5萬戶興辦目標之可持續財源計,針對社宅財務之「節流」、「開源」,提出短期、中長期的改建建議:
 
1、短期建議
 
社宅房屋稅與地價稅不計入租金成本
目前台北市規劃之46處社宅當中,總成本達1633億,其中房屋稅、地價稅之「稅賦成本」已達總成本四分之一,約424億。之所以如此,乃現行《住宅法》對社宅地價稅及房屋稅免徵期只有10年,因此市府在財務計算上將其餘45年(社宅總生命週期55年)計入成本,連帶導致租金定價水漲船高。
 
就此,住盟建議:市府與議會支持採「房屋稅與地價稅不計入租金成本」,將可有效降低社宅租金。又營建署於昨日(12月8日)發新聞稱房屋稅、地價稅「不應視為社會住宅成本」,既然中央如此主張,北市作法可在社宅前10年先不計入,另積極要求中央修法明訂免徵,一併解決後面45年的稅賦問題。
 
府會溝通共同支持可負擔租金之補貼預算
據市府推估,採現行市價85折搭配九宮格補貼方式,預估社宅興建完成達2萬戶時,每年需補貼13.5億。如稅賦成本可免計,按理說也能減少政府補貼金額,然考量落實「可負擔租金」讓所得分位較低者能租得起,九宮格補貼額度也要重行計算檢討。但無論如何,同步社宅完工數增加編列對應規模預算補貼勢所難免。
 
就此,住盟建議:市府儘快就現階段2萬戶之社宅財務補貼需求,向議會進行完整報告,及早溝通、達成共識,即市府基於可負擔租金原則編列合理補貼預算,議會則是本於協助民眾安居理念予以支持。另應要求中央依住宅法精神邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」與非自償性經費「補助標準」,正本清源。
 
2、中長期
 
合理調整房產稅制,取之地產、用之社宅
除合理管控社宅興建營運成本外,市府亦應積極評估新闢財源可能,建構穩健財務補貼支應能力。例如,現已在議會待審的《臺北市房屋稅徵收自治條例》部分條文修正草案(包含市府與議員提案共三個版本),目標為修正目前過長的「建商銷售低稅寬限期」,如修法通過,可預期將增加一定的房屋稅收入。
 
房產稅賦合理調整是乃居住正義之體現,就此,住盟建議:市府應宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金之補貼」,取之地產、用之社宅,以爭取更多市民公眾支持;並期許議會應儘速排案、審議通過。
 
研議社宅興建及營運成本標準規範
台北現階段46處社宅正陸續完成中,正逐步累積相關實務經驗。就財務機制角度,住宅在「興建」與「營運」成本面,應尚有撙節空間。住盟建議:市府應開展整體性檢視,並儘速研議下階段社宅興建營運合理成本規範。
 
就興建成本面,宜合理管控單位成本造價,即針對房型面積、公設比、材料、設施設備、建築標章(綠建築、智慧建築)…等面向,探討社宅之「適配水準」為何?並訂出必要規範準則。
就營運成本面,應將社宅租金與管理費明確拆分,租金採可負擔原則,管理費則是反映實際日常維管成本。換言之,管理費收取標準回歸「使用者付費」機制,導正社宅提供物管服務水準合理化,避免財務進一步透支。
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