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專家示警!房地產出現5大信號 風險越來越大

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好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
六都會區日前分別公布2020年3月「建物買賣移轉棟數」,合計為1萬9824戶,其中交易量最大的為新北市,高達4849戶,此數據與2月相比,多出了近2000戶,顯現出在新冠肺炎疫情延燒之際,對於有購屋需求的民眾來說,意願不減。
 
不過房地產市場發展動向,也不是人人說的準。品嘉建設董事長胡偉良就指出,房地產若出現以下5個危險信號,就代表當前房地產風險越來越大:
 
胡偉良列出房地產5個危險信號,出現就代表當前房地產風險越來越大。圖/截自photoAC
胡偉良表示,當今房市受到疫情影響,房價這樣再僵持幾個月,進入大幅下跌通道是極可能的事。示意圖/截自photoAC
 
一、大家都在賭,堅信房價不會降。
 
胡偉良表示,儘管剛需者多,但每個人或多或少都存有一顆炒房的心態,都在賭房價不會下跌。當房地產真的到了「只漲不能跌」的地步,基本上問題就來了。
 
在穩定房價大局下,上漲過快的房價必然會面臨回檔,最終走向穩定,如果房價不先下降一些,要怎麼穩定?只要到達穩定階段,房價就不會大起大落。
 
二、家庭資產配置中房地產超過5成就很危險了
 
胡偉良認為,家庭資產配置,房地產最高不要超過50%,然後逐步進入其他市場,高風險、低風險的資產都配置一點。
 
這些年,富人越買房越有錢,越有錢越買房,最終步入惡性循環,投資管道越來越狹窄,因為只有房地產最賺錢,幹實體企業還不如炒房。所以不管是窮人還是富人,都把房子當成保值增值的投資品,把寶押在了房產上。
 
根據資料顯示,台灣的房產投資已成為國人家庭財富最重要的組成部分,有60%左右的家庭財富,都放在房地產上面(對比美國,有7成左右的資產是金融商品)。胡偉良直言,50%都是警戒線了,60%豈不是更危險?
 
一旦房價下跌,很多人手裡都囊中羞澀,因為錢都拿去買房子了,想賣也賣不掉。
 
三、租售比(年租金/房價)過低,有的城市房租回本需要50年以上。
 
有些房價低的城市,租金的收益率相對合理,而越是房價高的城市,租售比就越低。胡偉良舉例,如台北市這樣的城市,買房子的花費如果透過租房收回房租50年才能回本(2.0%的租金回報),這也反映出當前房價過高。房價提前透支了民眾的未來收入,那麼在現有的基礎上,過高的房價將很難有支撐。
 
好在,現在政府通過發展租賃住房解決百姓住房問題,迂迴解決高房價問題。
 
四、越需要住房的人越來越買不起房。
 
對於大城市而言,沒錢買不起房似乎無可厚非,對於小城市,因為稍微有點錢的不會在本地買房,都去大一點的城市了,而剩下來的,因為收入不高,因而也不一定買得起。炒房者炒高了房價,已經越來越不得人心。
 
五、房子被炒成了金融產品。
 
房子本來兼具居住和投資屬性,然而當投資的屬性被無限放大時,房子早就不是房子,它成了資本市場的炒作工具。連普通老百姓都懂得加槓桿,如此下來,房地產被當成股市一樣的市場時,其風險更加可怕。


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