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房價為何大漲?學者揪4大轉變…直言「最慘下場」:恐戳破房市泡沫                

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
2021年下旬全球通膨升溫,導致民眾「買房抗通膨」的行為越演越烈,「通膨」對於整體經濟首當其衝,再加上央行3月宣布升息後,房市未來發展備受矚目,而一連串的改變,對於打炒房的成效又有多少?
 
景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析,首先要理解的是,現在面對的成本推動的通膨,來自於重要的商品與財貨的短少,導致成本上升,財貨價格上揚。目前雖然還沒到達停滯性通膨或稱衰退型通膨(高通膨與高失業同時發生)。原則上成本推動通膨,會侵蝕企業獲利,不利經濟成長。

 

 

2021年下旬全球通膨升溫,導致民眾「買房抗通膨」的行為越演越烈。圖/好房網News記者林和謙攝

央行理事認為,央行因應高房價問題採限制貸款成數,以提高購房與購地的資金成本與降低資金來源來抑制房、地價,不過最有效的方法為租稅,但租稅調整不易。圖/好房網News記者林和謙攝

 

 

章定煊進一步分析,這不同於需求拉升通膨。需求拉升通膨是來自經濟太好,需求太旺盛,不是太高的需求拉升通膨,有助於改善失業率。

其次是最近五十年,尤其是最近三十年,房地產(包括住宅)的投資屬性越來越強,消費屬性越來越弱,讓買房抗通膨這件事情,分析起來十分複雜。如果買房抗通膨百分之百成立,通縮應該讓房價下跌才對,那台灣過去十幾年幾乎都在通縮邊緣,那房價為何大漲?俄羅斯現在通膨嚴重,俄羅斯民眾現在會不會買房抗通膨?

因此,章定煊分析4種時期,將房地產投資屬性考慮在內,進行通膨與房地產關係的分類(房地產以消費為絕對主導屬性的國家不適用):
 
一、低利率、低通膨:政府試著寬鬆貨幣政策刺激經濟,但是經濟不振。大家對生產類投資興趣很低,也沒有消費信心。政府寬鬆出來的貨幣轉向大量湧入房地產市場,這就是過去十幾年的房地產黃金時代。
 
二、高利率、高通膨:這要區分是需求帶動的通膨,還是停滯性通膨。如果是需求帶動的通膨。如果是需求帶動,則是社會上已經接近完全就業,所以通膨發生。雖然利率高,但是在經濟前景看好下,大家還是想進場購屋。抗通膨效果不錯,台灣70年代末期至80年代,處於這種情況。如果是停滯性通膨,不佳經濟前景與高利率阻礙民眾進場意願,但是通膨也帶來保值需求,抗通膨效果普普通通,美國1975至1981處於這種情況。房價大致漲一倍,但是把通膨因素扣掉,大體上是把房地產的值保下來,但是也談不上有什麼賺頭。
 
三、低利率、高通膨:經濟成長伴隨貨幣氾濫,房地產漲勢最為凶猛。也最容易形成泡沫。台灣80年代後期,一年數倍的漲幅。
 
四、高利率、低通膨:這是最慘的情況,市場流動性不足,又經濟陷入困境。台灣1997~2003就處於這種情況。那個時期也導致台灣大量建設公司倒閉跑路。
 
章定煊提到,去年10月以前,通膨看來已經成型,台灣跟許多其他國家一樣,擔心疫情,持續左寬鬆、右寬鬆。一談到升息,央行總裁楊金龍跟美國聯準會主席鮑爾就是一副不考慮的樣子,不然就是意思意思升一點點好了。低利率高通膨,所以去年下半年,台灣跟美國房價都狠很衝了一大波。
 
那今年呢?章定煊說,俄烏戰爭開始,無論戰爭結果如何,俄羅斯會面臨長期制裁,烏克蘭基礎設施受到嚴重破壞。這兩個農工大國元氣短期難以恢復,成本推動通膨已經沒有懸念了。這時候央行的動態已經很重要了。
如果央行的決定是,以拖待變,希望時間經過,市場經濟跟AI自動化技術進步能彌補成本的上升,僅配合通膨意思意思升點息,資金稍微收縮一點,高利率高通膨,經濟動能也還可以,房地產可以抗通膨,效果還可以,總比放銀行來得好。
 
章定煊進一步提到,央行的決定如果是擔心長期成本推動通膨惡化成停滯型通膨,以快速升息與大幅緊縮來應對,則可能將過去的房市泡沫一舉戳破。進入高利率低通膨,那房市不景氣兩年以上可能就跑不掉。但也不用太悲觀,通常只要物價穩定了,又會開始進入大寬鬆時代。不過先決條件還是口袋要深一點,能熬過這段緊縮時期再說。
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