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房價暴漲「3導火線」曝端倪…專家預言「5年房市走向」

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
自央行3月宣布升息後,民眾相當關心房市未來走向,且在政府打炒房政策下,大家對於房價漲跌的問題更加關注,很多人納悶,如果這幾年不買房,5年後房子會不會更買不起?
 
品嘉建設創辦人胡偉良表示,檢視影響未來5年房價走勢有三大核心因素,首先看當前的房市庫存。根據業者統計資料,去年7月以後,全台待售住宅從31.2萬棟,在短短半年大減近6萬棟,降至25.4萬棟,減幅逾18%,市場供應大減,造成屋主姿態升高,紛紛開高價出售;再以新建餘屋量觀察,2012年以來雖新建餘屋量逐年攀升,從2.4餘萬戶,快速遞增到2016年的7.3萬戶之後即呈現穩定,2019年第四季雖續增至7.8萬戶,但從2020年第2季起,餘屋量又開始遞減,目前已經少於5萬戶,若再扣除一些需求較少的大坪數房屋後,符合當前市場需求的中小坪數格局的房子,並沒有多少的餘屋存量。

 

自央行3月宣布升息後,民眾相當關心房市未來走向。圖/好房網News記者唐主桂攝
房市回溫示意圖。圖/好房網News記者唐主桂攝

 

再從房市交易量來看,2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟,全年的買賣移轉棟數接近35萬棟,雙雙寫下8年新高,並超越2014年前波房市起跌點,與前一年(2020)相比,也成長了~6%之多。基本上,房市交易量從2016年墜入谷底(24.5萬棟)後,逐年回升。去年(2021)房市轉熱,主要是房市從衰退(熊市)走向復甦(牛市),再加上通膨下的買房抗通膨心理所致。所以,從需求上來看,需求量的增加是可觀的,在新屋「需求大於供給」的情況下,不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋,也拉升了房價。

胡偉良表示,房產需求持續增加,未來五年不見減少,深入分析人口和家戶數的變動情形,可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減,比較顯著的轉折年份應該是從2000年開始,若考量到現今購房主力的平均年齡40歲(主力購房年齡層35~45其次為30~35和45~50兩個年齡層),那麼少子化的影響最快也要到2028年(1998+30)才會開始出現,2040年(2000+40)才會有比較明顯的影響;但再考量近年來家戶數的增加狀況(原因包括:單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加),近11年來增加了超過100萬戶(每年約9萬戶),每年增幅達1.13%,也超過少子化下的最大人口減幅(0.7%),亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。
 
胡偉良分析,從供給上來看,從我國建照的申情請形顯示,從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅,都是近10年新高;若再從近10年使用執照來觀察,可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況(~11000平方公尺),亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小,這也反應了當前的小宅化現況。
 
另外,胡偉良說,雖說表面看來這幾年建照的申情宅戶數有增加,但計入使照和建照的時間差(~3年)之後,推估3年內,新屋供給數量仍難增長,若再計入這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響,估計5年內每年新屋的數量與當前相比,增加將極其有限。亦即當前,新屋供不應求的情形仍難改善。
 
而最後一項因素,胡偉良表示,房價的成本結構也值得關注,房屋的成本結構包括了:土地、營建原物料、勞務成本,這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下,往後只會進一步推升,因此,往後房價只有緩漲和暴漲的可能,這也是政府強力介入干預房市的原因,目的在防止房價暴漲。

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