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台北房市50年 3次驚漲、2次緩跌

#實價登錄 #皇翔御琚 #豪宅 #中央銀行 #房地產
好房網News記者李玲玲/整理報導
 
中央銀行對豪宅管控房貸成數,抑制房價炒作。但根據最新實價登錄揭露,「皇翔御琚」又有一戶交易,位在13樓,該物件屬於二手交易,坪數約217.5坪,總價5.36億元,扣掉車位後拆算每坪價格約275萬元。而該豪宅從今年以來,已出現三戶實價紀錄,且全自備款,顯示富豪財力雄厚,就算政府打房,仍願意砸現金買進房地產。有專家分析國內房市50年,發現房價容易人為操控與干擾,漲勢驚人,跌時則多呈緩跌走勢,顯見房產保值增值性的地位仍無法被取代。
 
皇翔御琚今年以來已出現三戶實價紀錄,最高價甚至出現每坪290萬元。(好房news記者 陳韋帆/攝影)
皇翔f4,皇翔御琚 忠孝東路五段236巷底(好房news記者 陳韋帆/攝影)
 
撰寫《100張圖輕鬆變成地產大亨》作者游榮富以台北指標房價與產品變動,來分析台灣房市50年,發現國內房市容易受到人為操控,加上供給調整緩慢,漲價時卻又沒辦法立即生產供貨,但跌價時又沒辦法立即停止生產,因此有漲勢驚人、跌時則多緩跌的走勢。
 
1960~1970年
 
當時的台灣從農業轉型為工業,都市人口暴增,所得也逐漸提高。而當時的矮房建築成本每坪兩萬元上下,以20~30坪為主,無地下室,土地與建築為三七或四六開。
 
1970~1980年
 
1973年爆發第一次石油危機,六年後又爆發第二次,當時大家透過買房保值力抗不景氣,建築材料成本也因此增加了五成,地價也上揚了2~3倍,建築樓層也開始往上長,以電梯華廈及12樓以下、地下開挖一層居多,土地與建築成本四五、五五開。
 
1980~1990年
 
1980上半年房市遇到通貨膨脹搶購潮,引發房價飆漲,政府採行高層禁建、空地稅,並大量興建國宅。到了1986年台灣受到升值效應影響,台灣錢淹腳目,政府標的超底價兩倍以上,帶動房市熱潮。
 
而1985年前,因景氣反轉,房價跌,房屋滯銷,建築業與代銷業崩解紛增。但從1986年開始,台北市房價翻倍漲,投資客與房仲業興起,但也因為土地價格飆漲,台北市區土地與建築比地土分逾五成。
 
台北房市50年(表格)
 
1990~2000年
 
當時國內有四大重要政策與事件,影響著房市:1. 政府開放新設民營銀行;2. 全台實施容積率;3. 利率走高;4. 1996年台海危機、1998年亞洲經融風暴、2000年前後美國雙子星與網路科技泡沫化。
 
在這十年裡,房市供給量大增,景氣出現反轉,當時台北市最高房價跌回50~60萬元,北中南都市地區市場以大樓佔2/3,台北市土地與建築比為五五比四五。
 
2000~2010年
 
2004年以前,因為大量不良債權與資產釋出,加上政府編列2000億專案挹注房市助買房,土地增值稅減半收並修法調降20%。
 
果然在低利率、買比租划算,加上政府政策性鼓勵購屋下,2004年起房市景氣開始升溫,一直到2008年全球金融風暴有半年急凍期,但土地與建築比地主分近六,建商從容積移轉、容積獎勵增加籌碼。
 
2010~至今
 
近年來兩岸簽署各項協定,日商等外商來台投資增加,台商鮭魚返鄉投資也達高峰且大量投入房市。到了2009年下半年起全台房市齊升溫,各地頻頻出現創歷史天價的預售案,地價、房價漲不停,建築成本變動不大,也成為建商業者大豐收的年代。
 
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