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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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升息趨勢下 房貸精算照過來!

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#升息 #房貸 #量化寬鬆 #人工智慧 #置產秘訣
文/林左裕
 
自2009年起以美國為首實施「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)下的資金狂潮、2019年新冠肺炎疫情下因封城及隔離管制所致的供給短缺、以及俄烏戰爭持續下的能源、糧食等物資上漲等因素齊發的共振效應引爆了世界通膨的高漲,國際間也陸續以升息因應,期使資金回籠以降低民生壓力。由於升息政策及其規模與幅度以美國為首,因此近半年內美元獨強,而各國跟進升息下也將提升不動產的投資及貸款成本,近半年來也可看出國內的房市已漸由價漲量增的˙賣方市場轉為價平量縮的買方市場。對貸款購屋者而言,未來升息後,房貸要繳多少?最好心裡還是有些盤算。筆者開發了幾個房貸族最常用的「房貸計算機」功能(林左裕,2022a),堪稱是「房貸試算的AI(人工智慧)」,建置在「政治大學不動產研究中心」網頁上(https://rer.nccu.edu.tw/),免費提供給房貸族及未來購屋族使用,以下簡單介紹這些功能。
 

 

升息趨勢下 房貸精算照過來!(示意圖/好房網News記者呂詠柔攝影)
據統計資料顯示,民眾晚13年買房,房貸竟整整多了1倍以上。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝影

 

 
1.本息按月分期攤還(Constant Payment Mortgage, CPM): 
 
這是最常用的貸款計算功能,使用者只要輸入貸款金額、年利率、貸款年數及還款寬限期,網頁即會試算出寬限期間每月償還利息額、寬限期後每月償還之本息、到期本利總償還額及總利息額。以貸款1000萬元、20年期、年利率3%,寬限期1年為例,計算結果為寬限期內每月還利息2.5萬元,寬限期後(19年)每月還本息57,594元,此期間內總共還了本息1343萬元,其中利息總額為343萬元。此功能也可提供給想拉長貸款期間的借款人比較參考,因為貸款期間愈長,雖然每月本息償額較少,但所繳的利息總額較多,在利率高檔時更為明顯,貸款戶可藉此功能精打細算。
 
2.適合買多少價位的房子
 
這是無殼蝸牛及年輕族群最關心的話題,租屋或在家窩了好幾年,存了一筆積蓄,再加上長輩的支援當頭期款,在計算可支付能力下貸款後的房價為何? 舉例來說,若目前積蓄及家人支助共300萬元,月收入8萬元,打算動用40%的收入支付房貸,則在貸款20年、年利率3%下,算出來的貸款額為577萬,適合的房價是877萬元。此結果可能會給首購族相當程度的打擊,也可看出台灣的高房價已偏離所得支付能力,也因此銀行推出30年的貸款償還期以吸引房貸族,但仍需精算償還壓力。
 
3.利率變動下之新償還額
 
此功能適用於目前升息趨勢下的房貸償額計算。由於國內多數的房貸以浮動利率計息,且約每季或半年根據利率指標調整,因此因應通膨下的升息趨勢,未來兩年的房貸償額將隨之變動。若期初貸款1000萬元,20年內攤還本息,前三年的利率分別為2%、3%及4%,則在第一、二年及第三年起的月償還額分別為50,588元、55,228元及59,876元。可由此看出,在目前的低利率下資金成本低廉,但若未來兩年利率漲了2%,每月償還額在此例下漲了近萬元,對房貸族將產生相當壓力,也因此筆者自去年起即數度預期,在升息趨勢下,賣方市場即將逆轉(林左裕,2021 & 2022b)。
 
4.房貸借新還舊評估
 
房貸「借新還舊」常見於利率走低時,銀行之間為了搶房貸業務而降息,但原銀行可能以契約約定之提前清償罰金(prepayment penalty)約束借款人,因此需要精算才能下正確的決策。若在5年前向A銀行貸款1000萬元,年利率4%,20年償還本息,現在B銀行以3%吸引你轉貸,但A行要求你支付貸款餘額的1%為罰金,試算結果為原償額為60,598元,轉貸費用及罰金為10.19萬元,新的月償額為57,279元,因此轉貸還是比較划算!
 
以上為讀者介紹了自購屋的房價規劃、一般房貸試算、至利率變動下貸款償額的增減以及轉貸決策的精算等功能,期望在近期升息趨勢下,提供給房貸族對金流的規劃與可能承受的還款壓力一有效參考。
 
參考文獻:
 
林左裕 (2022a) 「不動產投資管理」第九章(第七版),智勝文化事業出版。
 
林左裕 (2021)  「2022年不動產市場走勢─飛龍已在天,漲聲見風險」,好房網,2021, 12, 7,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058319164
 
林左裕 (2022b)  「印鈔是過去,升息是未來」,好房網,2022, 2, 8 ,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058324737
 

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