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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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解預售屋之亂 仍視政府對房市的態度

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#打炒房 #預售 #紅單 #轉約 #解約 #選擇權 #多空觀點
文/林左裕
 
近兩年來因房市火熱,在預售屋市場上衍生一些亂象,而政府在規範上也祭出嚴格的管控措施,如禁止紅單轉讓及限制法人購買等,也引發投資者及業者的議論,其中之一論點是應回歸市場機制,而非政府強制干預。這些亂象及政府干預的出發點與政策效力有其結構上的問題,本文提出論述分析供讀者及政府未來施政參考。
 
首先是最近兩年因通貨膨脹趨勢、資金回流台灣投資及營建成本升高等而使房市上漲,但卻引發預售屋建商之「毀約潮」,因建商期望在解約後以更高的價格出售以提升獲利。此波建商之解約潮有如2009年國際間因金融海嘯後實施「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策而引發資產價格上漲、及之後的建商解約潮一般,當時房市也因此譁然。
 

 

解預售屋之亂 仍視政府對房市的態度(示意圖/好房網News記者呂詠柔攝)
Sway提醒,越貴的預售案不代表越不會出差錯。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝

 

 
而由於上述資金及通膨趨勢等因素,房市大幅上漲引發民怨,許多預售屋案場被具資金實力或管道者「封盤」,政府為遏止此投機風,遂祭出「平均地權條例」修正草案,除限制預售屋、新成屋簽約後不得換約轉售及私法人購屋許可制外,並定義不動產炒作行為與罰則,同時建立違規檢舉制度及解約申報登錄規定等。這些修正草案雖博得無殼及年輕族群的掌聲,但卻引發業者對此案有「過度干預市場」的議論,實務上能否落實、或引發更多亂象等,也將在立法院掀起更多的論戰與折衝。
 
先從預售屋的交易結構談起。筆者曾在本專欄指出,預售屋是「選擇權」(option) (林左裕,2019a),除了對建商而言,可解決其資金壓力外;對買方而言,尤其是單純的投資者,具高度的財務槓桿效果,可以小博大。但當買方所支付的訂金過少時,反而可能在之後房價大漲後,觸發建商的違約動機(林左裕,2018),因此從賣方違約的可能性來看,當對未來房價上漲趨勢的預期極高時,預售屋的訂金是不應該太少的,更遑論是金額屈指可數的「紅單交易」了。
 
另一個關於預售屋交易結構的問題是其存在的價值。對建商而言,既然可解決其資金壓力,當然是極佳且具財務槓桿的銷售型態,雖然過往的交易經驗產生許多糾紛(如爛尾樓及與預期有落差等),但國內保護消費者的配套也陸續出爐(如履約保證等),因此預售制度在國內已不易言廢。
 
然既然是「選擇權」,即須回歸選擇權存在的價值。在財務工程(Financial Engineering)發展的過程中,期貨(Future)及選擇權等商品被發明出來的原因是對未來的市場具「不確定性」(Uncertainty),也因此消費者或生產者期藉這些衍生性金融商品(Financial Derivatives)進行避險。然回顧我國過往數十年的房市發展史,政策上以「做多」房市為主,相關理由雖常與金融穩定及房地稅收等掛勾,但長期下來,即引導政府對房市的「允漲不允跌」,亦即房市的「風險與報酬的不對稱性」(林左裕,2019b)。而在不具「不確定性」、卻又有政府「隱含的上漲保證」下,當然持續誘導投資者勇於將資金投入具槓桿程度的預售屋、甚至是囤空屋了。也因此目前政府擬祭出的抑止炒作預售屋或新成屋等法案,雖師出有名,我們也應予以肯定,但投資者若洞悉政府仍只允許房市上漲的態度,單靠法規干預市場,對獲利機會「無孔不入」的資金,效果可能有限。因此政府治理房市的根本之道,應回歸風險與報酬的對稱原則,否則僅期以法規抵擋進入房市的資金狂潮及持續的高房價與高空屋率,長期的政策效果恐自相矛盾。
 
參考資料:
林左裕 (2018) 「不動產投資管理」,第五章,智勝文化事業出版。
林左裕 (2019a) 「預售屋是選擇權,趨勢預測最重要」,2019, 11, 12, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058241499
林左裕 (2019b) 「金管會再鬆綁房貸風險,房市靠金融面支撐」,2019, 9, 16,https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058237249
 

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