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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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預售屋是選擇權 趨勢預測最重要

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#預售屋 #房價 #建商 #多空觀點
文/林左裕
 
近日有政治人物被爆幾年前購買預售豪宅投資(或自住)而在交屋前拋售的情事, 引起社會關注。而在2008年美國次級房貸風暴引發全球金融海嘯時,亦有建商錯估趨勢而低價出售預售屋,之後因政府實施寬鬆貨幣政策,在金融市場大撒銀票, 同時我國大幅調降遺贈稅,自50%降至最低10%下,吸引大筆資金回流台灣, 在低利率、低稅率及充沛的國內與回流資金的多重利多環境下,強力拉抬了台灣的不動產市場,在之後的五年內每年平均約漲兩成,即五年漲了一倍,而建商因誤判情勢而在房價上漲後出現罕見的「退訂」情事。可見不論對買方或賣方而言,預售屋雖於初期僅涉及訂金(即權利金)之交易,看似以小博大, 但在交屋或執行權利後,即需(逐期)給付鉅額餘款, 因此對未來趨勢之預期不可不慎。本文針對各種不動產交易的訂購契約為讀者簡單說明。
 
下訂預售屋與購買成屋的客層有部分差異。由於預售屋僅需付總價5%到一成的訂金及後續工程款的一成, 因此具五至十倍的財務槓桿效益:業者也接受「小訂」或「紅單」,約數萬元,在約定期限內再補足訂金餘額。因此在「小訂」簽約、「大訂」簽約及「完工交屋」之間的時間差內,市價若有明顯波動 就是買賣雙方考量是否執行其「買進」或「賣出」權利的時機。
 
預售屋是選擇權 趨勢預測最重要 (示意圖/好房網News資料照)
高雄房市 預售 工地 建案 推案量  (好房網news林美欣攝影)
 
對典型的預售屋投資客而言,通常會在交屋前轉售其權利,因交屋後涉及產權過戶後的房屋稅、地價稅、管理費等持有稅費以及未來房產交易的所得稅,因此預售屋的投資客偏好在交屋前即轉售其權利。但若預期錯誤, 如因市場逆轉或政策轉向導致房價下跌而投資失利時,則可能藉故不交屋或挑建物品質而與建商打官司,因此建商對預售屋投資客是「又愛又恨」, 愛的是在預售階段投資客的捧場可紓解建商的資金需求,達到初步完銷(即俗稱的「clean」)的目的;恨的是完工後,剩餘成屋的銷售可能面臨同案預售屋投資客的競爭, 甚至失利投資客任何理由的興訟。
 
但對投資客財務槓桿的效益也不盡然是優勢,愈低額度的訂金雖有愈高的財務槓桿,但在執行權利前或交屋前賣方亦具有違約「退訂」的權利。根據「民法」第249條:「契約因可歸責於受訂金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之訂金。」 也因此在次貸風暴後,誤判趨勢而低價出售預售屋的建商, 會對支付較低訂金的投資客行使「違約退訂」的權利,因為之後逆轉每年上揚兩成的房價價差遠超過於低額訂金的兩倍。附圖為選擇權交易中「買一買權」(buy or long a call option)的示意,預售屋的投資者即類似「買權」的買方, 當未來房價上漲時,即可執行其買進的權利而獲利;反之若未來房價下跌, 投資者可選擇不執行而僅損失權利金。
 
而成屋的爭議則較預售屋少,因此有些實力較佳的建商只銷售成屋,由於對購屋者風險較低,其價格通常也較預售屋高,有部分的購屋者也堅持只青睞成屋。而在預售屋的投資客獲利了結後,其最終售價即轉由成屋的買方或住戶承擔。
 
由於最終房價還需由住戶承擔,從建商預售到住戶間的轉手只是金錢遊戲,若最終住戶的支付成本愈高,將排擠其未來的消費能力,進而影響經濟的動能及加劇少子化現象,政府在貨幣、財政及住宅政策上,不應一味地做多房市,製造房價將永遠上漲的氛圍,否則原本應提供居住功能的住宅產品,長期淪為炒作獲利的工具後,真不是百姓的福氣。
 
預售屋損益線(圖表/林左裕)

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