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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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以房養老 提振銀髮經濟妙方

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#以房養老 #逆向房貸 #在宅老化 #長照 #房貸 #年金 #多空觀點
文/林左裕
 
日前筆者參加一場國內實施「以房養老」的研討會,產官學界分享這幾年來實施的經驗及針對如何提升國人的接受度提供建言,本文針對筆者發言部分與讀者分享。
 
「以房養老」係「逆(反)向房貸」(reverse mortgage)的應用,即年長退休者將其已還清貸款之「房屋權益」(home equity)向金融機構融資換取未來的生活費,同時可居住在原來住宅,即「在宅老化」。由於部分國人在退休後有房子不符政府低收入戶補助資格,但卻沒現金收入,因此國內幾家銀行在幾年前開始推出以房養老的業務。然因國人將房屋視為遺產的觀念,以及銀行囿於目前風險移轉的機制尚未成熟,多將貸款期間限制為30年,以及限制年金的額度。因此截至民國107年底,核貸件數僅為3069件,核貸金額為169億元。
 
以房養老 提振銀髮經濟妙方(好房網News資料照)
政府推出以房養老計畫,望能帶動資產流動。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
依照國際的統計,個人的消費到47歲達到高峰,之後即開始下跌,原因來自需求降低、及退休後所得減少,但醫療保健消費的額度漸增。依筆者的研究(林左裕等,2019)顯示,台灣的房價漲得太高,將排擠勉強購屋之貸款戶的消費動能而影響經濟成長;而美國有部分研究卻指出,高房價可帶動經濟成長。兩國的差異主要來自美國社會較能接受借錢消費,房價上漲後,美國人可將其中的房屋權益向銀行融資再行消費,但此手法或政策方向有其限制,否則美國也不會在2008年底發生次級房貸金融風暴了。台灣人的觀念相對保守,在努力了大半輩子繳清房貸後,多變成一攤死水,退休後若沒收入則省吃儉用,直到終老再將房屋轉為遺產;而在遺贈稅自十年前最高的50%大幅調降至10%後,將房產留為遺產的現象更為明顯。在國人高齡化的趨勢下,政府應正視提振銀髮族消費的重要性。
 
然如何提高國人對以房養老的接受度呢?筆者曾於民國97年對國內中、老年人進行接受以房養老意願之問卷調查研究(林左裕及楊博翔,民100年),結果發現有「購買保險」、「持有財務資產」、「教育程度」及「不與子女同住者」,愈傾向採用以房養老,且具統計之顯著性;而「富裕程度」及「具遺產觀念」則傾向不採用。又年金改革後,筆者與研究生於今年再對不同所得替代率者進行問卷,發現所得替代率愈低者,愈傾向採用以房養老。因此金融業者可針對上述具需求的族群進行宣導推廣。
 
而政府宜在此制度扮演積極推動的角色。首先,由於傳統房貸首購族的利息可抵稅,而在逆向房貸未來給付的年金中利息部分,亦可檢討是否給予抵稅之優惠以提高採用意願;其次是政府須進場以公部門保險的方式使金融機構得以移轉借款人的長壽風險,也才能擴大營業規模。若能藉配套措施及教育逐漸改變國人的觀念,可同時活化退休人員的資產及解決長照的問題,進而提振銀髮族的消費及刺激經濟成長。
 
參考資料
 
Lin, Tsoyu Calvin (林左裕), S. Hsu(徐士勛)and Y. Lin(林佑倫)(2019) “The Effect of Housing Prices on Consumption and Economic Growth --- The Case of Taiwan, “Journal of the Asia Pacific Economy, 24(2): pp. 292-312.
 
林左裕與楊博翔(民100年)“逆向房屋抵押貸款在臺灣推行之需求分析”,住宅學報, 20(1), pp. 109-125。 
 

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