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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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2020鼠年經濟審慎樂觀 注意所得M型化及高房價

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#高房價 #低薪 #經濟分析 #多空觀點
文/林左裕
 
歷經幾個月喧囂的總統大選後, 台灣的社會隔天即回歸平靜, 高度的民主素養博得國際社會的掌聲, 也是世界有選舉制度國家的典範。而在政治紛擾的塵埃落定後, 民眾關心的仍是未來的民生問題。農曆鼠年馬上到來, 受惠於美中貿易戰下台商(及外商)回流投資的結果, 未來一年的經濟發展可望審慎樂觀, 土地及辦公室需求殷切, 這些資金若能落實直接投資, 應可有效地增加就業機會及推升經濟發展。
 
在筆者為台灣不動產投資協會(CCIM)會員所做的商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index, ICI)問卷調查中, 總體經濟環境、土地開發及辦公室需求在過去一年來連續呈現「樂觀」(指數超過100)的結果(如文末附圖), 顯示ICI指數確實在市場上反映了美中貿易戰下回流資金產業的需求, 也呈現出其領先指標的作用。由於土地是生產的基本元素, 而辦公室是企業營運的基地, 而對此兩土地要素的需求將帶動就業機會及整體經濟的發展。
 
2020鼠年經濟審慎樂觀 注意所得M型化及高房價(資料照/好房網News)
信義區房市pop看板情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
相較於2008年全球金融海嘯後, 調降遺贈稅(自最高50%降至10%)雖然也吸引一波資金回流, 但因未適度規範引導至直接投資, 而同時在寬鬆的貨幣政策下, 回流資金反而成為炒房的元兇, 致使之後的五年內房價高漲一倍。也因此政府對這波回流的資金祭出「防炒房條款」, 目前若這些資金落實直接投資, 將可為台灣的經濟填補過往流失的黃金歲月, 甚至再創「二次曲線」。
 
但有幾個國內及國際的問題值得我們注意。首先是政府鼓勵回流的產業為高附加價值或創新產業,這些就業機會多為高度專業或技術能力的工作,對於低階技術人員、部分產業(如農、漁業及部分旅遊業)及弱勢族群等, 其所得可能被拋在曲線分布的後端, 此時產業的發展或股市的上揚雖然伴隨著經濟成長, 但可能使所得M型化更為嚴重,加劇貧富間的差距。
 
其次是這兩年來金管會持續放寬銀行放款投資房市的相關風險權數, 又吸引了大批投資者進場支撐房市, 因此未來高房價仍是政府須為年輕族群及無殼蝸牛解決的問題, 解方之一是提供「購屋」的替代品 --- 即「品質良好的租屋」, 故公租屋或社會住宅的供給仍需持續推動, 這也是政府手中調整高房價的有效供給。
 
第三是中國的影響及其經濟的減緩對世界及台灣的衝擊, 由於多年來中國扮演了世界經濟成長的引擎, 在美中貿易戰下關稅的提升、輔以中國境內勞動與土地成本的上揚、以及對環保要求的提升, 其經濟成長已漸趨緩, 也將影響到世界及台灣。而兩岸關係若惡化亦可能使對岸持續使出對台的箝制手段, 如限制進出口或陸客旅遊等。
 
最後是國際營建成本對新建工程的價格推升作用,以及一例一休制度下的勞動成本上漲、甚至是工地缺工的問題, 都對房市的價格產生直接的衝擊。在面臨這些國內外的問題下, 政府若無力解決,仍可能在四年後面臨「庶民」或「巢運」的逆襲。如上建議, 整理國有地提供公租屋或社會住宅將是有效解決居住問題的解方之一。
 
CCIM商業不動產投資信心指數。(資料來源:社團法人台灣不動產投資協會(CCIM), http://ccimtaiwan.org.tw。)
資料來源:社團法人台灣不動產投資協會(CCIM), http://ccimtaiwan.org.tw。

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