台灣已陷入「房市政治景氣循環」

文／林左裕

 

日前立法院通過號稱「實價登錄2.0版」的「平均地權條例」修正案， 「雷聲大但雨點小」的結果使民眾及學界大失所望，「巢運」組織更痛批「居住政策完全破產，建商才是小英心中最軟的一塊。」筆者觀察近兩年來力挺房市的政府部門及相關政策，認為台灣政府的住宅政策已陷入「房市政治景氣循環」，即選前打著打「高房價」的旗幟吸引年輕及無殼族群的選票，但選後卻因各種理由以各種政策工具支撐房價甚至炒房，在藍綠陣營都有這種傾向下，台灣未來年輕族群的購屋能力、甚至是長期的消費力與經濟成長動能，真是令人堪憂，更別侈言「居住正義」了！

 

「政治景氣循環」（Political Business Cycle）的概念係指執政黨在選前會動用政策工具支撐市場以利選情，如增加就業或炒熱股市等；但選完穩定政局後可能改變政策方向，以利其執政。常見的「政治景氣循環」是匯率戰，即在總統大選前提升幣值，藉由提升國民的國際購買力以吸引選票；而在選後穩定政局後，則改以貨幣貶值刺激出口，以提振經濟。美國及南韓即常以此手法操弄匯率 （林左裕，2016）。

 

台灣已陷入「房市政治景氣循環」（好房資料中心）

 

而近兩年來，政府力挺房市的政策陸續出檯，方向迥異於選前的「居住正義」口號。首先是金管會於2017年底調降銀行放款房貸之風險權數，自用住宅放款的風險權數自45％降到35％，非自用住宅則自100％降到75％。而在2018年中，金管會又再鬆綁銀行對建築放款的限制，將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、及2012年以前的廠房興建等，排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。筆者當時即預期，在金融面鬆綁、但經濟基本面及所得購買力未正向提升下，不動產投資的量能雖增加，但風險亦將亦步亦趨（林左裕，2017，2018）。

 

其次是央行的貨幣政策及新聞稿對房市所下的指導棋。在今年3月的報導中，央行官員指出「我國房市成交量已擺脫谷底、穩定成長」 （陳美君，2019），此舉打破了央行對於市場應有的獨立性與客觀性，也引發各界對央行的批判（聯合新聞網，2019）。央行為了辯解其政策非影響房價高漲的原因，復於今年5月強調不應將房地產價格上漲全歸咎於低利率，而是金融創新管理不當、投機心態、人為炒作及不動產相關制度與供給面等因素（中央銀行，2019）。但央行避重就輕的是，利率與稅賦是投資不動產的基本成本，持有成本低，才可能引發投資或投機需求；而利率同時是市場的因及果，利率低固然對投資者而言是低成本，但也是景氣不佳下所採的政策工具，日本及歐洲甚至採取負利率期能刺激經濟成長；最重要的是，2008年國際金融海嘯後至2014年的這波房市暴漲，主因之一即為寬鬆的貨幣政策，由附圖一及二可看出，在2008年的貨幣供給額M1B無來由地增加了24倍，而M2亦增加了7倍，印鈔票與當時遺贈稅自50％降至10％引發的資金回流炒房，已是各界公認的兩大炒房政策來源。

 

圖一、我國貨幣供給額（M1B）年增率（2008－2018）（資料來源：中央銀行）

 

 

圖二、我國貨幣供給額（M2）之年增率（2008-2018）（資料來源：中央銀行）

 

 

從金管會與央行聯手對房市做多的態勢，再加上甫通過但食之無味的「實價登錄2.0」（如缺乏對預售屋的即時登錄管理），我們不難看出台灣的政府已陷入「房市政治景氣循環」，在此趨勢下不論是藍綠執政，若無足夠的公租屋或社會住宅供給，年輕及無殼族群們要有一適合居住的住宅，可能需要有富爸爸支持，否則即須犧牲消費及放棄生育，長期將惡化經濟的動能及少子化現象，我們只能期待主政者能高瞻遠矚，不要再將炒房當成是拚經濟了！