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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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「實價登錄 3.0」 協助市場精確定錨

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#實價登錄 #預售屋登錄 #資訊揭露至門牌 #多空觀點
文/林左裕
 
日前內政部推出的「實價登錄2.0版」,由於未能符合大眾對於「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」的期待,因此被譏為「雷聲大、雨點小」,甚至有謔稱此版本退化為「0.5版」的說法。由於政府修法或立法需立法院三讀通過,而我國的立法委員又常受利益團體「綁架」,因此很多良善的法案常因立委諸公們的利害關係而無疾而終,這可說是台灣的政治制度引導社會及市場停滯不前的結果。但昨(5日)有房仲業者率先推出「實價登錄3.0版」, 率先將成交行情揭露至門牌地址,充分提高了市場參與者最需要的「價格資訊」,未來不動產交易買賣雙方對於價格的認知將更趨一致,也可因資訊不對稱所致的問題及縮短交易過程協商的時間。
 
相較於其他資產標的,不動產總價高,且具獨特性,因此買賣雙方的資料搜尋時間及協商過程比其他標的更為冗長。通常不動產的賣方擁有標的資產的資訊比買方充分, 如是否漏水、噪音及是否有「阿飄」等;少數的情況是買方擁有市地重劃的資訊多於賣方。這種「資訊不對稱」(Information Asymmetry)的現象常導致交易的一方(通常是買方)成為「待宰的羔羊」,也因此我國自2012年起開啟了實價登錄的制度,也大幅減少了不動產市場「資訊不對稱」的問題。但由於登錄價格資訊被「區段化」的結果, 使得使用者的「定錨」(Anchoring) 精準度大幅受限, 使得掌握區段內不同標的價格資訊的業者,仍得以對不同的買賣者操弄價格。這也是何以「實價登錄2.0版」未能亡羊補牢而飽受責難的原因。
 
永慶房屋領先推出「實價登錄3.0」由集團董事長孫慶餘帶領葉凌棋業務總經理、吳良治總經理及區域長官一同宣示保障消費者權益。
 
另一個「價格區段化」的問題,是將個別標的具體且真實的價格「模糊化」, 雖然考量點是去識別化後的個資保護,但卻讓使用者無所適從。在評價科學上,學界嘗試著用各種方法將標的精確化,只有無法解決或因社會習慣下才會用模糊(Fuzzy)或籠統歸類的做法。如「成年人」及「小孩」的分際精確度是低於直接用年紀區別的, 因此在統計學理上,能夠精確或直接量化的,絕不賦與其模糊的分類,而實價登錄「價格區段化」卻是反其道而行。這也是未來的更新版本在「資訊精確性」及「個資保護」間所需要取捨的。
 
如今有業者在政府推出「實價登錄2.0版」短短的一個月內,即率先推出民間的「3.0版」,市場的買賣雙方將更可以更精確透明的價格資訊進行協商,減少因模糊地帶而讓有心業者上下其手操弄的機會。此創舉不僅呈現出私部門的高效率與精確性,也指出未來公部門「3.0版」可以修正的方向,這也是國際不動產市場制度所趨。而除了資訊的充分揭露外,預售屋的交易限時登錄管理將是政府亟需改革的重點,方能在實價登錄的制度下,提供完整、有效且即時的資訊給不動產市場買賣雙方,提高市場的效率與公平性。
 
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