文／林左裕
日前內政部推出的「實價登錄2.0版」，由於未能符合大眾對於「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」的期待，因此被譏為「雷聲大、雨點小」，甚至有謔稱此版本退化為「0.5版」的說法。由於政府修法或立法需立法院三讀通過，而我國的立法委員又常受利益團體「綁架」，因此很多良善的法案常因立委諸公們的利害關係而無疾而終，這可說是台灣的政治制度引導社會及市場停滯不前的結果。但昨（5日）有房仲業者率先推出「實價登錄3.0版」， 率先將成交行情揭露至門牌地址，充分提高了市場參與者最需要的「價格資訊」，未來不動產交易買賣雙方對於價格的認知將更趨一致，也可因資訊不對稱所致的問題及縮短交易過程協商的時間。
相較於其他資產標的，不動產總價高，且具獨特性，因此買賣雙方的資料搜尋時間及協商過程比其他標的更為冗長。通常不動產的賣方擁有標的資產的資訊比買方充分， 如是否漏水、噪音及是否有「阿飄」等；少數的情況是買方擁有市地重劃的資訊多於賣方。這種「資訊不對稱」（Information Asymmetry）的現象常導致交易的一方（通常是買方）成為「待宰的羔羊」，也因此我國自2012年起開啟了實價登錄的制度，也大幅減少了不動產市場「資訊不對稱」的問題。但由於登錄價格資訊被「區段化」的結果， 使得使用者的「定錨」（Anchoring） 精準度大幅受限， 使得掌握區段內不同標的價格資訊的業者，仍得以對不同的買賣者操弄價格。這也是何以「實價登錄2.0版」未能亡羊補牢而飽受責難的原因。
另一個「價格區段化」的問題，是將個別標的具體且真實的價格「模糊化」， 雖然考量點是去識別化後的個資保護，但卻讓使用者無所適從。在評價科學上，學界嘗試著用各種方法將標的精確化，只有無法解決或因社會習慣下才會用模糊（Fuzzy）或籠統歸類的做法。如「成年人」及「小孩」的分際精確度是低於直接用年紀區別的， 因此在統計學理上，能夠精確或直接量化的，絕不賦與其模糊的分類，而實價登錄「價格區段化」卻是反其道而行。這也是未來的更新版本在「資訊精確性」及「個資保護」間所需要取捨的。
如今有業者在政府推出「實價登錄2.0版」短短的一個月內，即率先推出民間的「3.0版」，市場的買賣雙方將更可以更精確透明的價格資訊進行協商，減少因模糊地帶而讓有心業者上下其手操弄的機會。此創舉不僅呈現出私部門的高效率與精確性，也指出未來公部門「3.0版」可以修正的方向，這也是國際不動產市場制度所趨。而除了資訊的充分揭露外，預售屋的交易限時登錄管理將是政府亟需改革的重點，方能在實價登錄的制度下，提供完整、有效且即時的資訊給不動產市場買賣雙方，提高市場的效率與公平性。
