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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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金管會再鬆綁房貸風險 房市靠金融面支撐

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#房貸 #金管會 #房貸風險權數 #多空觀點
文/林左裕
 
中秋節前金管會再鬆綁放款風險, 自明年起, 將放寬零售型放款曝險額適用75%權重,由現行1千萬提高到2千萬元;且房貸將自明年第三季起採「放款成數」(Loan to Value, LTV)法,其最低風險權數可由現行之35%降為20%。這是自2017年底起, 金管會將自用住宅放款從目前適用45%的風險權數降到35%,非自用住宅(第二戶及以上)從100%降到75%的鼓勵囤房政策後, 藉放寬金融面的放款管制及美化數據引進更多資金進入不動產市場。金管會稱可提高「資本適足率」, 且銀行業者也宣稱只借給「有能力還得起錢的人」, 但依筆者近兩年的觀察(林左裕(2017, 2018, 2019), 政府想藉炒熱房市以活絡金融市場及景氣, 且愈接近總統大選動作愈大, 雖然對房市交易的量能有所助益, 但藉金融面銀彈的支撐, 將惡化房市投資報酬與風險的「不對稱性」(Asymmetry), 且過多的資金進入房市, 對經濟長遠的發展並無助益, 對於落實先前所喊的「居住正義」口號, 更是遙遙無期。
 
首先是「資本適足率」(Capital Adequacy Ratio, CAR)的計算, 係銀行「自有資本」除以「風險性資產」的比率, 國際清算銀行(Bank for International Settlement, BIS)對國際間往來的銀行要求是不低於8%, 因此要符合此規定, 簡單的說就是提高分子(即增加自有資本)或降低分母(即減少風險性資產), 國內各界對資本適足率最早的認識是阿扁總統時的金改「258專案」, 即2年內將銀行逾放降至5%以下, 資本適足率提高至8%以上, 當時可見很多銀行在打消呆帳, 目的就是在降低分母以提高資本適足率, 這是正確的做法, 可確保銀行免於風險性資產在景氣低迷時對銀行的衝擊。
 
金管會再鬆綁房貸風險 房市靠金融面支撐(好房資料中心)
高雄 建案 左營 (好房網News記者吳建良攝影)
 
另一個降低分母的取巧作法是調降各類放款的權數,由於風險性資產的計算係各類放款額乘以其風險權數, 因此調降風險權數即可降低分母, 進而提高資本適足率, 或增加放款額而不影響其資本適足率。這種美化數據的手法雖也可在數值上提高資本適足率, 但本質上的風險並未改變。舉例來說, 美國在2000年初銀行持有一般房貸債權的放款權重為50%, 而經房利美或房地美(即俗稱之「二房」)保證後的房貸證券(mortgage-backed security, MBS) 僅20%, 而當時美國政府的政策是鼓勵放款給次級房貸同時要求二房予以保證, 在此架構下銀行即有意願進行放款, 再將房貸證券化售出, 之後再自證券市場購回房貸證券(MBS), 如此即可將等額的房貸債權權重自50%降低至20%, 短短幾年間房市因而活絡, 住宅自有率亦自65%提高至69%, 但最後仍因泡沫過大民眾購買力不足而導致「次貸金融風暴」, 且因房貸證券出售至世界各地而引發全球的金融海嘯。
 
這種以「國王的新衣」粉飾的手法令我想起當兵時的「高裝檢」, 所有的車輛或兵器每年度都需接受裝備檢查, 若有缺失都會扣點, 但若裝備有檢修單或待料單則不計入缺失計算, 筆者一直認為若敵軍來襲, 我軍是不能因裝備有檢修單或待料而高掛免戰牌的。
 
銀行及營建業者雖樂於見到金管會對於房貸及營建放款權重的鬆綁, 但因銀行接受不動產抵押放款後金融體系即開始承擔風險, 此舉也將更惡化房市投資在報酬與風險的「不對稱性」, 亦即政府愈支撐房市, 愈是鼓勵投資者在房市融資大賭一把, 這種循環不僅無益於長遠的經濟發展, 更別侈言普羅大眾買得起房的「居住正義」了!
 
參考資料:
 
林左裕(2017) 20171108 「房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房」, 聯合報 , 2017, 11,8, https://udn.com/news/story/7339/2804309?from=udn_ch2cate6643sub7339_pulldownmenu
 
林左裕(2018) 「金管會再添柴火 不動產市場量能及風險齊步走」 好房網 News, 2018, 6, 19,  https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058198956
 
林左裕(2019) 「台灣已陷入「房市政治景氣循環」好房網 News , 2019, 7, 9, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058232539
 

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