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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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大選後 住宅政策應租買並重

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#住宅政策 #租屋 #買屋 #房貸 #多空觀點
文/林左裕
 
隨著總統大選期日的逼近,政治、經濟、民生及福利等各類的政策方向也相繼出檯,從近兩年金管會持續放寬不動產貸款風險權數的方向來看, 政府在選前鼓勵資金進入不動產市場以炒熱房市的態勢已十分明確;而另一組候選人的住宅政策則是「推出40年房貸」,期藉延長貸款年限減輕購屋者之每月貸款壓力。
 
平心而論,此二政策仍傾向鼓勵購屋甚至炒房, 前者師出雖以「穩定金融市場」為名, 但最近出籠的房貸融資仍多以投資客為主, 在自住者或「剛性需求」的負擔能力不足下, 以投資的資金支撐高房價仍非治本之道(林左裕, 2017, 2018, 2019);而後者雖期以延長年限降低每月償還額, 但所減少的額度杯水車薪,除了延長借款人支付利息的年限及增加利息支出外, 在貸款期間內若房市表現不如預期, 更可能讓借款人陷入「溺水陷阱」(林左裕, 2013)。日本在1980年代高房價下的「兩代同堂」房貸政策也證實效果不佳,至今日本的商用土地價格僅其於1980年末其最高點的1/4, 而住宅土地則約1/2, 日本人已不再將不動產視為「土地(價值)不滅」的資產。因此嚴格而言, 總統大選後的住宅政策需要在強化居住需求下租買選項的平衡。
 
大選後 住宅政策應租買並重(資料照/好房網News記者黃暐迪攝影)
台北市景。圖/記者黃暐迪攝
 
筆者在台北市民國100年的「住宅政策白皮書」中提出, 在租及買的居住選項間達到成本的長期平衡,提供給不同財富階層足夠且優質的居住空間,才是公平、正義且永續的住宅政策,如下式所示:
 
擁屋成本=購屋貸款利息(-首購利息抵稅額,目前為每年30萬元)+持有房屋稅及地價稅-(/+)房屋增(/貶)值空間+房屋增值稅+房屋折舊;
 
租屋成本=租金支出(-租金利息抵稅額,目前為每年12萬)+租屋之不確定性(如品質、搬遷及不安全感等)。
 
當此二式長期均衡下,不同財富階層者方能各取所需,安身立命,在其職場領域發揮所長,並無後顧之憂地養育下一代。但要達到此均衡,有幾項必備的條件:
 
一、需有充分且優質的公租屋或社會住宅存量,或私部門的租屋市場
 
充分且優質的租屋市場是購屋的替代產品, 德、法及瑞士等歐洲經濟實力較強國家的租屋市場都超過四成,政府也不會將房地產當成是「火車頭工業」,持續地鼓勵資金進入不動產,反而是精進其他產業的技術能力才能提高國家的競爭力。
 
二、政策不要創造過度期待的房市增值空間
 
若政策上鼓勵資金進場炒房,炒房後的增值空間將降低擁屋成本,使原本租買成本間失衡的現象加劇,在融資購屋的過程中也提高金融風險,更使未來政府對房市管理的規範上進退維谷。
 
三、適度的提高持有成本(如炒房的利息,囤房稅甚或部分區域的空房稅)以減少租買成本間的差距
 
利率及稅負係持有不動產的兩大成本,也是政府管控市場的有效工具, 加拿大溫哥華市已對某些區域使用率低的住宅加徵「空房稅」,紐約市也積極研擬中,我國的政府若有心落實「居住正義」, 也應納入未來施政的工具。 
 
居住係國民的基本權利, 有足夠的租及買的空間供不同財富階層的民眾選擇方是完善的住宅政策, 百姓也才不會為了購買高價的房產而縮減消費及影響經濟動能與加劇少子化現象(游智文,2019), 香港反送中抗爭愈演愈烈的主因之一也是高房價下「籠居」問題的反政府現象, 期望大選後政府能提出並落實租買均衡、讓百姓能安居樂業的住宅政策。
 
參考文獻:
 
林左裕(2013)「房貸年限延長 青年溺水陷阱」,聯合報, 2013, 5, 31。
林左裕(2017)「房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房」,聯合報, 2017,11, 8,  
林左裕(2018)「金管會再添柴火 不動產市場量能及風險齊步走」 好房網, 2018,6,19, 
林左裕(2019)「金管會再鬆綁房貸風險 房市靠金融面支撐」, 好房網,2019, 9, 16, 
游智文(2019)「高房價研究結果 學者:已把火車頭產業搞成火燒頭」,經濟日報, 2019, 9, 5,  
 

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