文／林左裕
金管會於日前宣布鬆綁銀行對建築放款之限制，研議將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、甚至是2012年以前的廠房興建等，排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。原條文規範為：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%，但國宅、公教人員自用住宅及部分公部門之住宅或企業建築放款除外。」這是金管會繼去年11月調降房貸放款風險權數，即將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%後的第二道房市金牌，目的在誘使更多投資者進入不動產市場，但後續的放款及系統風險也將隨之提升。
推升不動產市場動能的因素除了所得、經濟成長或租金或營運收益等基本面的因素外，就是金融面的利率、貨幣供給或稅負，而在台灣經濟及所得成長長期遲緩下， 自2009年起的大漲幅即是藉著次級房貸風暴後的印鈔票及低利率政策， 即量化寬鬆政策(Quantitative Easing，QE)、以及大幅調降遺贈稅後，資金大舉進入不動產市場所導致的結果。
金管會再添柴火，不動產市場量能及風險齊步走（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
而經過數年的QE政策後，不動產價格翻了一倍，經濟及所得仍是緩如牛步，同時國內房市供需的實況是全台平均有兩成的閒置率，在這種險峻的情況下，政府繼續對房市添加柴火的動機符合筆者之前的論述 ---「政府的態度決定高房價」(註1)，即若在居住正義及金融市場的穩定間僅能擇一，政府最後會被迫選擇後者。
此鬆綁對不動產市場短期而言雖是利多，但長期而言仍須強勁的經濟及購買力支撐，否則再多的資金進入市場若無利可圖，也不過是飲鴆止渴。再說對銀行而言， 放款的目的仍是獲利，在一定的存款額度下可對外的放款額也是依固定比率計算， 近幾個月內金管會連續鬆綁對不動產的放款風險權數及額度，似乎是因應國內的不動產市場險峻的情勢，但增加不動產放款後將排擠其他產業及新創公司放款與消費性放款，對後續的經濟成長亦無助益，且政府須盡全力為市場上的不動產保值，導致不對稱的價格風險及政策風險，這一連串的政策舉動，實有必要進行法律之經濟及風險分析。
美國在兩千年初小布希當政時，積極鼓勵次級房貸借款人購屋，期以所謂的「火車頭工業」拉抬經濟，同時要求「二房」(即房利美與房地美)給予保證，銀行即因二房保證得以出售房貸債權而勇於放款;且在帳面上，其資產若由傳統的房貸債權轉為二房保證的房貸擔保證券(Mortgage-Backed Security，MBS)，其風險權數可自五成降為二成，進而提高其資本適足率(Capital Adequacy Ratio，CAR)。這些帳面上美化數字的手法，終究在後續的利率上漲後引發了次貸的違約潮及金融風暴，而這套劇本就是金管會目前在做的，身為金融市場的紀律要求者，尤應引以為鑑。
最近美國在費城的聯邦儲備銀行(註2)指出， 「放存款比率」(Loan-To-Deposit Ratio，LTD)愈高的銀行，愈積極於承做高風險性放款，其風險程度也愈高。而此風險將終究傳遞至存款，使存款成本上漲，最後再以「存款保險」(Deposit Insurance)包裹接受，此過程所涉及的「道德風險」與二房的保證如出一轍。在美國因先前的QE政策所致的通膨壓力下已朝向升息縮表之際，政府還是要積極提升經濟基本面，少用金融工具提升市場面，以免招數用盡後尾大不掉。若此舉是政府因應選舉的政策，投資者更應有所警覺，可能是房市最後的利多，不宜過度樂觀。
註:
1. 林左裕，(2012)， 「政府的態度決定高房價」， 先探投資周刊，1701期， 2012，11，30。
2. Disalvo，J.，and Johnston，R.， (2017)， “Banking Trends --- The Rise in Loan-to-Deposit Ratios: Is 80 the New 60?” Federal Reserve Bank of Philadelphia， Research Department，pp. 18-23.
