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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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金管會再添柴火 不動產市場量能及風險齊步走

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#金管會 #房貸 #多空觀點

文/林左裕

金管會於日前宣布鬆綁銀行對建築放款之限制,研議將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、甚至是2012年以前的廠房興建等,排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。原條文規範為:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%,但國宅、公教人員自用住宅及部分公部門之住宅或企業建築放款除外。」這是金管會繼去年11月調降房貸放款風險權數,即將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%後的第二道房市金牌,目的在誘使更多投資者進入不動產市場,但後續的放款及系統風險也將隨之提升。

推升不動產市場動能的因素除了所得、經濟成長或租金或營運收益等基本面的因素外,就是金融面的利率、貨幣供給或稅負,而在台灣經濟及所得成長長期遲緩下, 自2009年起的大漲幅即是藉著次級房貸風暴後的印鈔票及低利率政策, 即量化寬鬆政策(Quantitative Easing,QE)、以及大幅調降遺贈稅後,資金大舉進入不動產市場所導致的結果。

金管會再添柴火,不動產市場量能及風險齊步走(好房網News記者 陳韋帆/攝影)現行房價高漲,年輕人想買房只能依靠房貸。(好房網News記者 陳為帆/攝影)

而經過數年的QE政策後,不動產價格翻了一倍,經濟及所得仍是緩如牛步,同時國內房市供需的實況是全台平均有兩成的閒置率,在這種險峻的情況下,政府繼續對房市添加柴火的動機符合筆者之前的論述 ---「政府的態度決定高房價」(註1),即若在居住正義及金融市場的穩定間僅能擇一,政府最後會被迫選擇後者。

此鬆綁對不動產市場短期而言雖是利多,但長期而言仍須強勁的經濟及購買力支撐,否則再多的資金進入市場若無利可圖,也不過是飲鴆止渴。再說對銀行而言, 放款的目的仍是獲利,在一定的存款額度下可對外的放款額也是依固定比率計算, 近幾個月內金管會連續鬆綁對不動產的放款風險權數及額度,似乎是因應國內的不動產市場險峻的情勢,但增加不動產放款後將排擠其他產業及新創公司放款與消費性放款,對後續的經濟成長亦無助益,且政府須盡全力為市場上的不動產保值,導致不對稱的價格風險及政策風險,這一連串的政策舉動,實有必要進行法律之經濟及風險分析。

美國在兩千年初小布希當政時,積極鼓勵次級房貸借款人購屋,期以所謂的「火車頭工業」拉抬經濟,同時要求「二房」(即房利美與房地美)給予保證,銀行即因二房保證得以出售房貸債權而勇於放款;且在帳面上,其資產若由傳統的房貸債權轉為二房保證的房貸擔保證券(Mortgage-Backed Security,MBS),其風險權數可自五成降為二成,進而提高其資本適足率(Capital Adequacy Ratio,CAR)。這些帳面上美化數字的手法,終究在後續的利率上漲後引發了次貸的違約潮及金融風暴,而這套劇本就是金管會目前在做的,身為金融市場的紀律要求者,尤應引以為鑑。

最近美國在費城的聯邦儲備銀行(註2)指出, 「放存款比率」(Loan-To-Deposit Ratio,LTD)愈高的銀行,愈積極於承做高風險性放款,其風險程度也愈高。而此風險將終究傳遞至存款,使存款成本上漲,最後再以「存款保險」(Deposit Insurance)包裹接受,此過程所涉及的「道德風險」與二房的保證如出一轍。在美國因先前的QE政策所致的通膨壓力下已朝向升息縮表之際,政府還是要積極提升經濟基本面,少用金融工具提升市場面,以免招數用盡後尾大不掉。若此舉是政府因應選舉的政策,投資者更應有所警覺,可能是房市最後的利多,不宜過度樂觀。

註:

1.      林左裕,(2012), 「政府的態度決定高房價」, 先探投資周刊,1701期, 2012,11,30。

2.      Disalvo,J.,and Johnston,R., (2017), “Banking Trends --- The Rise in Loan-to-Deposit Ratios: Is 80 the New 60?” Federal Reserve Bank of Philadelphia, Research Department,pp. 18-23.

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