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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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兩岸房市的共通點…所得趕不上房價

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#買房 #房價 #薪資所得 #兩岸房市 #多空觀點

文/林左裕

上週筆者因公赴大陸參與學術交流,與政治大學在北京的幾個姊妹校洽談具體合作的方向,也順道與當地的學界、業界及學生們交流,更深入了解了大陸的市場, 本文整理出兩岸間的經濟發展與不動產市場的幾個異同點,提出來與讀者分享。

首先是經濟發展的速度及效率,可以「大陸發展神速, 台灣原地踏步」來形容。台灣的經濟發展在以往的亞洲四小龍間除了已敬陪末座外,所得的成長更是緩滯, 在「世界是平的」趨勢下,低薪但優質的人才也成為世界各國挖腳的對象,舉凡自科技業、金融業乃至於學界,整個供應鍊連根移植至對岸的例子不勝枚舉,甚至是剛畢業的大學生, 對赴大陸發展的意願也逐年增加,筆者的學生在大陸交換或求學後留下來工作的人數逐漸增加即為印證。

買房 交易 銀行 貸款 房市情境圖(大刊頭)

雖然國際上「楚材晉用」的現象也極為尋常,但產業暨人才連根拔起、及學界教授與畢業生的出走, 將導致產業及人才的空洞化,長期下惡性循環的衝擊不可小覷。如同楚國人才外流的結果是之後楚晉交戰,楚國多次敗於晉國, 即因有不少楚國人在為晉國策謀劃略, 在目前的技術戰及商戰下,台灣現在已面臨類似的風險;另外台灣的環保、勞保及文資保存等多種法令對投資多方掣肘,也使得投資者裹足不前,這都是政府需面對的問題。

其次是經濟及市場規模的差異,台灣與大陸之間堪稱為「小巫見大巫」。這原本是兩岸或國際間大小國間不同人口、面積或市場規模的差異,但台灣如何掌握住自身的關鍵技術並持續保持優勢,則是因應的策略。舉例來說,網路市集的技術台灣比起大陸起步的早,但大陸的規模經濟則成就了阿里巴巴;再以銀行中的不動產抵押貸款債權包裝出售至市場的「資產證券化」,上億筆房貸的資產規模,以萬分之一的手續費即可分配給業界。因此台灣的產業應開創出具優勢的商業模式,以創新保有企業永續的能力,但上述人才的出走又對創新有致命的傷害。

最後是兩岸間房市的共通點,是「百姓對房價皆望塵莫及」,兩岸的一線城市房價所得比均超過16倍,背後的主因之一即是次級房貸風暴後的量化寬鬆(Quantitative Easing,QE)政策,但相對上大陸的寬鬆程度更為詭譎莫測,經濟學人雜誌曾詢問中國人民銀行「寬鬆」的「量化」程度,即人行準備了多少的銀彈救市,所得到的答案竟是「業務機密」,因為人行想對付的對手就是市場,公開了量化程度即等於亮出底牌,由此可看出陸人買不起房的主因之一是薪資雖漲,但漲幅遠不及印鈔票的速度。

另一個原因是在穩定政局及市場的前提下,大陸當局不允許市場放空,如兩三年前祭出鼓勵農民工進三、四線城市「買房救市」的政策,其風險程度堪比美國的次級房貸;又當時的股災發生當下也下令國營企業及公、私部門的基金禁止放空,要求已放空的即刻回補,這種機制雖可在短期內遏止金融風暴的發生,但在市價無法有效反映市場實質的資訊下,資產價格的泡沫現象就很難衡量了。

「孫子兵法」的「謀攻」篇提及「知己知彼、百戰不殆」,在大陸強勢的崛起過程中,台灣的產業戰略應是如何保持原有的技術及人才優勢,並持續精進提升,並避免僅以印鈔票救市場,這是政府及產業應深入思考因應的。

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